대전지방법원 2025타경2927. 대전광역시 중구 문화동 11-8 소재 부동산으로, 감정평가상 업무용인 가람빌딩 사무소 등과 상업용 수리점·업무용 사무소로 이용 중입니다. 토지는 306.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 감정가 대비 높은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2019.12.30. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 672,000,000원이고, 2025.03.17. 변경등기로 채권최고액이 616,000,000원으로 변경되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 별개로, 2017.09.26. 전입한 주식회사 가람의 임차보증금 300,000,000원은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권이 없어 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 11-8 · 대전광역시 중구 보문산로 363 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 업무용(가람빌딩; 사무소 등) · 상업용(수리점) 및 업무용(사무소) |
| 토지 | 306.0㎡ · 지목 대 · 업무용 · 완경사 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 김영만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,483,059,670원 / 508,689,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진산 / 31,933,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 옹벽·수목 감정평가 및 매각 포함 |
| 지번 현황 | 문화동 11-8, 11-179, 11-268로 등재되었으나 2019.05.08. 문화동 11-8 단일지번으로 합병 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 3억원은 남는다
2017년 탄동새마을금고 근저당권 715,000,000원은 2019.12.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 현 말소기준권리이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권은 등기말소 구조와 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가람 3, 4층 · 전입 2017.09.26 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 300,000,000원 인수 |
| 주식회사 레츠건설산업 2층 · 전입 2024.12.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전종헌 1층 · 전입일 미상 · 배당요구 2025.07.17 | 20,000,000원 월 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
| 손은진 2층 · 전입 2023.11.08 · 배당요구 2025.06.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 해석 — ‘감정가 34%’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 508,689,000원으로 감정가 대비 34% 수준까지 3회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 지불하면 끝나는 구조가 아닙니다. 주식회사 가람의 보증금 300,000,000원이 별도로 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 808,689,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확정 계산 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 508,689,000원 | 300,000,000원 | 808,689,000원 | 1,452,084,297원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 356,082,300원 | 300,000,000원 | 656,082,300원 | 1,602,989,259원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 249,257,609원 | 300,000,000원 | 549,257,609원 | 1,708,318,405원 |
이 사건의 배당 시나리오에서는 주식회사 가람이 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 계산돼, 보증금 300,000,000원이 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인에게 전액 승계됩니다. 즉 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만 3억원 인수액은 그대로 별도 부담으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,486,890원 |
| 인수 · 주식회사 가람 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 672,000,000원 | 501,202,110원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 성낙흥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 경매개시결정 · 주식회사 진산 | 31,933,150원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 강덕윤 | 426,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 정진혁 | 46,715,450원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 박은희 | 154,704,657원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 31,933,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 7,486,890원 후 하나은행 근저당권에 501,202,110원이 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,452,084,297원입니다. 주식회사 가람 보증금 300,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 대사동 소재 충남대학병원 남측. 노선을 따라 업무용빌딩·장례식장·주유소·정비소·일반음식점 등이 있고 후면은 단독주택·다세대주택·연립주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주·정차가 가능하며, 노선버스정류장 및 중심 상가지역 등으로의 거리와 편익성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 업무용 가람빌딩의 사무소 등과 상업용 수리점·업무용 사무소로 이용 중입니다.
- 토지. 306.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 974,600원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 광대세각입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 정비구역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉되고 대로3류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 508,689,000원에 가람 보증금 인수 300,000,000원을 더한 808,689,000원이 출발점입니다.
- 가람 임대차 원본 확인. 3·4층 점유, 2017.09.26. 전입, 보증금 300,000,000원, 우선변제권 없음·전액 인수 계산의 근거를 매각물건명세서와 임대차 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 전종헌 전입일 확인. 보증금 20,000,000원·월 700,000원·배당요구 2025.07.17.이지만 전입일이 미상이라 대항력은 확정할 수 없습니다.
- 2층 점유관계 확인. 주식회사 레츠건설산업과 손은진은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금은 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 목록1 지상 옹벽·수목이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 지번 합병 확인. 건물은 문화동 11-8, 11-179, 11-268 위 3지상으로 등재돼 있으나 현황은 2019.05.08. 문화동 11-8 단일지번으로 합병됐습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 34%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 보지 말고, 업무·상업용 실제 거래와 임대수익을 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가 ≠ 34% 실질매입가”
이 사건은 세 번 유찰돼 최저매각가가 508,689,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 2017.09.26. 전입한 주식회사 가람은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이며 보증금 300,000,000원 전액 인수로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득은 따라서 808,689,000원입니다.
또한 전종헌은 보증금 20,000,000원과 월 차임 700,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 임차보증금 인수와 미상 임차인 확인이 이 물건의 실질적인 권리분석 포인트입니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저, 인수액을 포함한 총 취득부담과 임차관계를 확인해야 합니다.
