대전지방법원 2025타경2927. 대전 중구 문화동 11-80 일대의 토지·건물로, 감정평가상 일련번호 2는 업무용(가람빌딩·사무소 등), 일련번호 4는 상업용(수리점) 및 업무용(사무소)으로 이용 중입니다. 감정가 440,230,600원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 150,999,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
3·4층의 주식회사 가람은 2017.09.26 전입했고, 말소기준권리인 진잠새마을금고 근저당은 2019.05.23 설정됐습니다. 따라서 가람은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금은 300,000,000원이고 우선변제권 없이 배당표상 배당은 0원으로 잡혀 매수인 인수 대상입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 가격 판단의 실질 기준은 약 300,000,000원 수준에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2927 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 11-80 · 등기상 문화동 11-80, 11-9 · 도로명 대전광역시 중구 보문산로 361 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 업무용(가람빌딩·사무소 등) · 상업용(수리점) 및 업무용(사무소) |
| 소유자 | 김영만 |
| 토지정보 | 178.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 440,230,600원 / 150,999,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진산 / 31,933,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 철계단 및 목록4 누다락 감정평가·매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 300,000,000원 임차인
말소기준권리는 2019.05.23 접수된 진잠새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 이후의 하나은행·성낙흥·강덕윤 근저당, 경매개시결정, 정진혁·박은희·신보2024제9차유동화전문 유한회사·중소기업은행 가압류 및 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주식회사 가람의 2017.09.26 전입은 말소기준보다 빠르므로 별도입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가람 | 3, 4층 | 2017.09.26 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 주식회사 레츠건설산업 | 2층 | 2024.12.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 전종헌 | 1층 | 미상 | 20,000,000원 / 700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.07.17 | 승계 없음 |
| 손은진 | 2층 | 2023.11.08 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 2025.06.10 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 300,000,000원
현재 최저매각가는 150,999,000원으로 감정가 440,230,600원 대비 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 총 취득비용도 내려가는” 구조가 아닙니다. 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있기 때문에 가격 메리트 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 150,999,000원 | 1,224,201,393원 | 약 300,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 105,699,300원 | 1,268,866,897원 | 약 300,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 73,989,510원 | 1,300,028,708원 | 약 300,000,000원 |
동일 유형의 최근 실거래 비교 근거가 없어 실질취득 약 300,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 단정하지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 것은 유찰이 반복되어도 선순위 임차보증금 때문에 실질취득 기준이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,913,986원 |
| 인수 · 주식회사 가람 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진잠새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 57,085,014원 |
| 4. 근저당 · 성낙흥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 진산 | 31,933,150원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 강덕윤 | 426,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정진혁 | 46,715,450원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 박은희 | 154,704,657원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2024제9차유동화전문 유한회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 31,933,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,372,286,407원, 예상 배당은 148,085,014원, 미배당은 1,224,201,393원입니다. 주식회사 가람 보증금 300,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수 위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남대학병원 남측에 위치하며, 노선을 따라 업무용빌딩·장례식장·주유소·정비소·일반음식점 등이 있고 후면은 단독주택·다세대주택·연립주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주·정차가 가능하며 노선버스정류장과 중심 상가지역 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 2는 업무용(가람빌딩·사무소 등), 일련번호 4는 상업용(수리점) 및 업무용(사무소)으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역 등에 속하며 공시지가는 925,800원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 목록3 철계단과 목록4 누다락도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 현황 주의. 목록4 건물은 공부상 문화동 11-80, 11-9 양 지상에 등재되어 있으나 현황은 2019.06.04 문화동 11-80 단일지번으로 합병되어 있습니다.
- 점유 주의. 목록3 서측 일부는 도로이고, 북서측 일부는 타인점유 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 최저가 150,999,000원이 아니라 대항력 보증금까지 반영한 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 주식회사 가람 인수 확인. 2017.09.26 전입, 보증금 300,000,000원, 말소기준 2019.05.23 이전입니다. 배당표상 우선변제권 없이 배당 0원으로 매수인 인수입니다.
- 전종헌 대항력 재확인. 1층 보증금 20,000,000원·차임 700,000원, 배당요구일 2025.07.17이나 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 2층 점유관계 확인. 주식회사 레츠건설산업과 손은진 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 부분이 있습니다.
- 현황 경계 확인. 목록3 서측 일부 도로 및 북서측 타인점유 부분의 실제 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 철계단, 누다락 및 합병된 지번 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 300,000,000원 보증금
이 사건은 세 차례 유찰돼 최저가가 150,999,000원까지 떨어졌지만, 가격 숫자만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 3·4층의 주식회사 가람이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금 300,000,000원을 가진 대항력 임차인이기 때문입니다. 따라서 현재 회차는 물론, 4회 유찰 105,699,300원이나 5회 유찰 73,989,510원까지 내려가도 실질취득 판단 기준은 약 300,000,000원입니다.
여기에 전종헌의 대항력 여부가 미상이고, 목록3 일부 타인점유와 도로 현황도 남아 있습니다. 동일 유형 실거래 근거가 없어 300,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”가 아니라 선순위 임차보증금과 추가 점유 위험을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단하는 것입니다.
