대전지방법원 2024타경4228. 당진시 수청동 서광위너스시티 5층 501호로, 감정평가상 실제 이용은 위락시설(유흥주점)입니다. 등기상 핵심은 2013년 7월 26일 설정된 당진수산업협동조합 근저당권 690,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 이옥희 근저당권 60,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 “인수 0원”과 “가격이 싸다”는 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 감정가 386,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가가 64,875,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 특히 501호는 유흥주점으로 이용 중인 상업용 집합건물이라 아파트처럼 감정가 할인율만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2013년 7월 26일 당진수산업협동조합 근저당권이며, 2023년 11월 10일 이옥희 근저당권 60,000,000원과 2024년 10월 23일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다

현재 회차 최저매각가는 64,875,000원으로, 제공된 회차 표기상 감정가의 17% 수준입니다. 다음 유찰 시 45,412,500원(감정가 12%), 그 다음은 31,788,749원(감정가 8%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

유찰이 반복될수록 가격이 낮아지는 것은 분명하지만, 실거래 비교 자료가 없기 때문에 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 더구나 감정평가상 501호는 위락시설인 유흥주점으로 이용 중이고, 현장조사 때 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 다회 유찰 자체가 시장의 낮은 응찰 의사를 보여주는 신호일 수 있으므로, 할인율만으로 접근하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,875,000원 가정)

현재 최저가 64,875,000원 가정 시 집행비용 1,567,750원을 제외한 63,307,250원이 당진수산업협동조합에 배당되고, 이옥희 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 750,000,000원 중 미배당은 686,692,750원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진 버스터미널 남측 인근으로, 주위는 번화한 상가지대로 형성되어 있고 제반 주위환경은 양호한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내·외 버스 정류장이 소재해 제반 교통사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
• 실제 이용. 5층 501호는 위락시설(유흥주점)으로 이용 중입니다. 같은 층 502호도 유흥주점, 503호는 단란주점, 504호는 사무실로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2013년 1월 18일입니다.
• 도로. 남측 약 32미터, 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,484,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능해 외관·탐문·건축물대장 도면 등에 의거 물건을 확인했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 유흥주점 영업시설·집기·원상복구 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 실제 영업·점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 현재 점유자와 영업 주체가 소유자와 동일한지는 입찰 전 현황을 재확인해야 합니다.
• 가격 비교. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 인근·동일 건물의 실제 상가·위락시설 거래 및 임대수익 자료 없이 64,875,000원을 저가라고 판단하지 마세요.
• 다회 유찰 원인 점검. 5회 유찰은 단순 할인 기회일 수도 있지만 용도, 점유, 내부 상태, 영업시설, 환금성 등이 복합적으로 반영된 결과인지 확인할 필요가 있습니다.
• 공동담보 확인. 당진수산업협동조합 근저당은 501호부터 504호까지 공동담보입니다. 관련 물건의 진행·배당 관계를 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2013년 당진수산업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 386,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 64,875,000원까지 내려왔고, 실제 이용은 위락시설(유흥주점)입니다. 실거래 시세 자료가 없고 내부도 현장조사 당시 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 그 가격으로 유흥주점 상업용 호실을 실제로 얼마의 비용과 기간을 들여 활용·처분할 수 있느냐입니다.