대전지방법원 2024타경4228. 당진시 수청동 서광위너스시티 5층 504호입니다. 감정평가 이용상태는 사무실이고, 건축물대장상 용도는 음식점으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 이영덕이며, 2013.07.26 당진수산업협동조합의 채권최고액 690,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2024.10.23 접수됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
수치만 보면 감정가 296,000,000원에서 최저가가 49,749,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 5회 유찰 자체는 시장의 응찰이 반복해서 성립하지 않았다는 결과이므로, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 임대·매매 가능성과 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 실제 사무실 이용 · 건축물대장상 음식점 |
| 소유자 | 이영덕 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상9층 · 사용승인 2013.01.18 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 49,749,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 당진수산업협동조합 / 684,930,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계로 인한 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2013.07.26 설정된 당진수산업협동조합 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 채권최고액은 690,000,000원이며, 서광위너스시티 501호·502호·503호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.10.23 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인율은 확인 불가
현재 최저매각가는 49,749,000원으로 감정가 296,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 6회 유찰 시 34,824,300원, 7회 유찰 시 24,377,010원까지 낮아집니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시세 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 49,749,000원 | 16.81% | 641,546,482원 |
| 6회 유찰 시 | 34,824,300원 | 11.76% | 656,202,537원 |
| 7회 유찰 시 | 24,377,010원 | 8.24% | 666,461,776원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,295,482원 |
| 2. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 690,000,000원 | 48,453,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게 48,453,518원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 641,546,482원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 당진 버스터미널 남측 인근에 위치하며, 주위는 번화한 상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내·외 버스 정류장이 있어 교통사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 504호는 실제 사무실로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도는 음식점으로 실제 이용과 차이가 있습니다.
- 도로. 남측 약 32미터, 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,484,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·도시가스설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 외관·탐문조사·건축물대장 도면 등에 의거해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 49,749,000원은 감정가의 16.81%지만, 실거래 비교 없이 이를 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현재 사무실 상태와 시설·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 차이. 건축물대장상 음식점, 실제 사무실 이용이라는 차이를 확인하고 향후 이용계획과의 적합성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 당진수산업협동조합 근저당은 501호·502호·503호와 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기와 배당관계를 입찰 전 재확인하세요.
- 반복 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰된 만큼 가격 외에 수요·이용성·환금성 요인이 있는지 현장과 중개시장을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.26 당진수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 49,749,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액 역시 49,749,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 296,000,000원 대비 16.81%까지 내려왔다는 숫자는 강해 보이지만, 직접 비교할 실거래 자료가 없고 이미 5회 유찰됐습니다. 더구나 물건은 실제 사무실로 이용되는 근린시설입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검증입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 그 가격에 실제 이용·임대·매각이 가능한지를 확인하는 데 있습니다.
