대전지방법원 2024타경4228. 당진시 수청동 서광위너스시티 5층 503호로, 감정평가상 위락시설(단란주점)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 이영덕이고, 말소기준권리는 2013.07.26 설정된 당진수산업협동조합 근저당권 690,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 경매가 진행되며, 예상배당상 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 감정가 444,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 106,604,000원까지 내려왔지만, 이 할인율 자체는 시장가격 대비 저평가의 증거가 아닙니다. 특히 이 호실의 실제 이용상태가 단란주점이고, 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 확인에 제한이 있었던 만큼 입찰 전 현황 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설(단란주점) 이용 중 |
| 소유자 | 이영덕 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 106,604,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진수산업협동조합 / 684,930,594원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.26 당진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 690,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 수협 근저당
임차인 없음. 현재 예상배당상 임차보증금 승계나 별도 인수금은 확인되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 1번 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권 120,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 을구 3번 서광건설산업주식회사 근저당권 400,000,000원도 2019.02.15 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 2번 당진수산업협동조합 근저당권입니다.
② 4회 유찰 가격 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’로 단정 금지
감정가 444,000,000원에서 현재 최저매각가는 106,604,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 74,622,800원과 52,235,960원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 106,604,000원 | 104,311,544원 | 585,688,456원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 74,622,800원 | 72,879,590원 | 617,120,410원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 52,235,960원 | 50,895,713원 | 639,104,287원 |
가격이 내려갈수록 당진수산업협동조합 근저당권의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 106,604,000원입니다. 다만 4회 유찰이라는 사실 자체는 시장 수용성과 환금성을 다시 점검해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,292,456원 |
| 2. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 690,000,000원 | 104,311,544원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,604,000원을 전제로 하면 집행비용 2,292,456원을 제외한 104,311,544원이 당진수산업협동조합에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 585,688,456원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진 버스터미널 남측 인근에 위치하며 주위는 번화한 상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내·외 버스 정류장이 있어 교통사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 503호는 위락시설(단란주점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인은 2013.01.18입니다. 승강기·도시가스·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 32미터, 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,484,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업지역 입지는 장점이지만 위락시설이라는 용도와 4회 유찰 이력을 감안해 향후 매수층·임대수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인만 보고 판단하지 않기. 현재 106,604,000원은 감정가 대비 크게 낮지만, 그 비율만으로 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다.
- 실제 점유·영업상태 확인. 임차인 신고는 없지만 503호는 단란주점 이용 중으로 기재돼 있습니다. 현장 방문을 통해 현재 영업 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했던 점을 감안해 시설 상태와 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 용도·수요 확인. 근린시설 중에서도 위락시설은 매수층과 임차수요가 주거용과 다릅니다. 향후 직접 사용 또는 임대 계획에 맞는지 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 수협 근저당권의 대규모 미배당은 채권자의 회수 문제이며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 승부처는 환금성”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2013.07.26 당진수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 106,604,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 4회 유찰된 위락시설(단란주점)이라는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 부족하며, 실제 점유·영업상태와 시설 상태, 향후 임대수요 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 환금성과 현장 확인 부담 때문에 보수적으로 접근할 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
