대전지방법원 2024타경4228. 충남 당진시 수청동 서광위너스시티 5층 502호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다. 감정가 539,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 90,590,000원입니다. 등기상 핵심은 2013.07.26. 설정된 당진수산업협동조합의 채권최고액 690,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 당진시 압류, 이옥희의 60,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건에서 낙찰가와 별도로 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 995 서광위너스시티 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 5층 502호 · 위락시설(유흥주점) |
| 소유자 | 이영덕 |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 90,590,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진수산업협동조합 / 684,930,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2013.01.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.07.26. 당진수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 690,000,000원이고 채무자는 이영덕입니다. 이 근저당은 서광위너스시티 5층 501호·503호·504호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 2022년 당진시 압류, 2023년 이옥희 근저당 60,000,000원, 2024년 당진수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2013.02.20. 대전.충남양돈축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당은 2013.07.26. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 서광건설산업주식회사 명의 채권최고액 400,000,000원 근저당도 2019.02.14. 해지를 원인으로 2019.02.15. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 5.39억에서 9,059만원까지
현재 회차는 5회 유찰된 상태로, 최저매각가 90,590,000원은 감정가 539,000,000원의 약 16.8%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 63,412,999원, 그 다음은 44,389,099원으로 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 90,590,000원 | 661,440,620원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 63,412,999원 | 688,128,435원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 44,389,099원 | 706,809,905원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,030,620원 |
| 1. 근저당 · 당진수산업협동조합 | 690,000,000원 | 88,559,380원 |
| 2. 근저당 · 이옥희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 750,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당은 88,559,380원, 미배당은 661,440,620원입니다. 신청채권자 당진수산업협동조합의 청구액 684,930,594원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진 버스터미널 남측 인근으로, 주위는 번화한 상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내·외 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 5층 502호는 위락시설인 유흥주점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인은 2013.01.18입니다.
- 설비. 위생설비·도시가스설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 32m, 북측 약 12m, 서측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로3류와 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,484,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 외관·탐문·건축물대장 도면 등에 의해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낮은 최저가와 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 약 16.8%지만 비교 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 위락시설 이용상태 확인. 502호는 유흥주점으로 이용 중이므로 현황·영업 및 실제 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 501호·503호·504호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권자 미배당이 661,440,620원 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 5회 유찰의 의미. 반복 유찰은 낮은 가격과 동시에 환금성·수요 측면의 위험신호이므로 출구전략을 우선 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격보다 환금성이 핵심
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 후순위 근저당이 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 539,000,000원 감정가에서 90,590,000원까지 내려온 현재 가격만 보고 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 실거래가가 없고, 실제 이용상태가 위락시설(유흥주점)이며 이미 5회 유찰됐기 때문입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 반복 유찰의 원인과 향후 환금성·사용 가능성을 얼마나 확인하느냐에 있습니다.
