대구지방법원 2026타경3375. 대구 달서구 상인동 스카이엠타워에 위치한 근린시설 경매입니다. 감정가는 491,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 168,413,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 할인 폭이 상당해 보입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인할 부분은 매각대상 호수와 임차인의 점유 호수, 그리고 실제 승계되는 보증금의 범위입니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 5월 20일 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 가압류와 압류, 현재의 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 접수된 권리입니다. 하지만 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 것과 임차보증금 인수 문제가 없다는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차범위는 별도 확인

말소기준권리는 의성중부농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었으며, 이는 기존 담보권의 이전으로 별도의 근저당 채권을 중복 합산하는 항목이 아닙니다. 2025년 개시되었던 종전 임의경매는 취하되어 말소되었고, 현재 사건은 2026년 3월 25일 개시된 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 601호와 조사상 호수가 일치하는가

현황조사에는 주식회사 명현미디어, 박재욱, 김순춘의 점유·임대차 사항이 기재되어 있습니다. 이들은 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아닌 각각 별도로 조사된 당사자입니다. 다만 기재된 점유 호수는 703호와 701호로, 사건 주소인 601호와 일치하지 않습니다. 조사상 임차인 3명을 그대로 601호의 확정된 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.

명현미디어의 우선변제권은 예상배당에서 없는 것으로 처리되어 보증금 전액 인수를 가정하고 있습니다. 반면 박재욱은 보증금 자체가 확인되지 않았고, 김순춘은 배당요구를 했으나 우선변제권과 실제 배당순위가 확정적으로 확인되지 않았습니다. 명현미디어의 인수 여부가 정리되더라도 다른 점유자에 대한 확인은 별도로 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 168,413,000원으로 감정가 491,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거친 금액이지만, 근린시설의 실제 거래가격·공실률·임대수익률에 대한 비교자료가 없어 현재 최저가를 적정 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.

특히 감정평가서에는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부마감 상태를 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적인 마감 상태를 기준으로 평가했다는 설명이 있습니다. 따라서 감정가와 현재 최저가의 차이를 그대로 투자이익으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,413,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 집행비용은 3,157,782원이며, 이를 제외한 165,255,218원이 근저당권 배당액으로 계산되었습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 별도의 조건부 매수인 인수액입니다. 달서구 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 실제 배당에서 변수가 될 수 있습니다.

근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 실제 배당표에서는 승계된 채권자와 배당수령권자를 대조해야 합니다. 회차별 예상표상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으나, 이는 위 근저당권 배당 예상액과 별도로 기재된 수치이므로 실제 권리승계 및 배당관계의 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

추가 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금 인수가 실제 성립한다면 해당 보증금은 낙찰가와 별도로 부담해야 합니다. 위 시나리오의 20,000,000원 역시 해당 임대차가 매각목적물에 적용된다는 조건하의 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 8m, 남동측 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 승강기, 소방설비, 급·배수설비 및 주차타워설비가 설치되어 있습니다.
• 용도·규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역 관련 사항과 제1종지구단위계획구역, 시가지경관지구, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 535㎡, 공시지가는 5,136,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 내부마감 상태를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 상가의 재매각 가능성은 실제 임대수요와 공실, 수익률 및 호수별 활용도에 좌우됩니다. 3회 유찰 이력이 있어 현재 가격의 시장 수용 여부도 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각목적물 특정. 사건 주소는 601호이지만 감정평가에는 601호 외 3개 호가 기재되어 있습니다. 매각목록과 호수별 감정평가 내역을 대조해야 합니다.
• 임차인 호수 확인. 현황조사상 명현미디어·박재욱은 703호, 김순춘은 701호로 기재되어 있습니다. 실제 점유공간과 매각대상 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 승계 검증. 배당모형상 명현미디어 보증금 20,000,000원은 전액 인수 처리되어 있으나 명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이 차이를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 미상 보증금. 박재욱의 보증금은 확인되지 않았습니다. 임대차계약서 및 현황조사 보완자료를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 김순춘의 2026.06.17 배당요구와 확정일자, 근저당권 이전에 따른 실제 채권자의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득원가. 보증금 인수가 성립할 경우 낙찰가에 인수액을 더해 계산하고, 세금·명도비용·수선비·미납 관리비 등도 별도로 검토해야 합니다.
• 현장 실사. 내부 마감, 실제 공실 여부, 임차인 점유, 주차타워 상태와 상가 활용도를 확인해야 합니다.
• 상가 수익성. 주변 상가 실거래와 임대료, 공실기간, 관리비를 비교해 감정가 및 최저가의 적정성을 검증해야 합니다.
• 공적 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수범위”

대구 스카이엠타워 경매는 세 차례 유찰로 감정가 491,000,000원 대비 최저매각가가 168,413,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분류되지만, 현황조사와 예상배당 사이에는 반드시 확인해야 할 차이가 있습니다.

예상배당상 명현미디어의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 처리되어 있는 반면, 명세서에는 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인의 신고 호수 역시 703호로 사건 주소인 601호와 다릅니다. 따라서 매각범위와 임차관계가 확정되기 전에는 실제 인수액과 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다.

또한 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익과 공실, 활용도 및 재매각 가능성이 가격 판단에 중요한 영향을 줍니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 세 차례 유찰된 현재 가격을 곧바로 저렴한 가격이라고 평가하기도 어렵습니다. 이 사건은 권리 승계범위와 점유관계 확인, 실제 임대수익 및 현장 상태 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.