대구지방법원 2026타경3375. 대상은 대구 달서구 상인동 스카이엠타워 6층 601호의 근린시설입니다. 감정평가에는 스카이엠타워 제6층 제601호 외 3개호가 단위상가로 기재되어 있고, 이용상태는 “가) 공실, 나~라) 근린생활시설”로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층이며 승강기·소방·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
등기 흐름의 기준점은 2021.05.20 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이후 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤의 이명숙 가압류, 달서구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 법정지상권은 매각물건명세서상 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 6층 601호 |
| 도로명 | 대구광역시 달서구 월배로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 제6층 제601호 외 3개호 단위상가 · 가) 공실, 나~라) 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 240,590,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,840,019,346원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20 근저당권 · 의성중부농업협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차관계 확인이 핵심
2019년 신탁등기는 2021.05.20 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 설정된 의성중부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025년의 첫 임의경매개시결정은 2026.01.26 취하되어 말소됐고, 2026.03.25 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 기재 3명, 그러나 대상 601호와 점유 호수 불일치
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명이 기재되어 있습니다. 다만 점유 부분은 모두 701호 또는 703호이고, 이 리포트의 대상은 601호입니다. 따라서 아래 임차관계를 601호에 그대로 귀속시키는 것은 주의가 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 보증금 미상 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 명현미디어는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자는 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 박재욱과 김순춘은 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다. 김순춘은 2026.06.17 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
현재 최저매각가는 240,590,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 대항력 임차보증금 20,000,000원 인수를 보수적으로 반영하면 실질취득은 260,590,000원입니다. 이 사건은 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 실질취득액이 시장가격보다 저렴한지 여부를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,168,260원 |
| 인수 · 주식회사 명현미디어 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 236,421,740원 |
| 3. 가압류 · 이명숙 | 212,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,612,550,000원 가운데 예상 배당은 236,421,740원이며, 미배당액은 2,376,128,260원입니다. 주식회사 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 240,590,000원 | 236,421,740원 | 2,376,128,260원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 168,413,000원 | 165,255,218원 | 2,447,294,782원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 117,889,099원 | 115,438,652원 | 2,497,111,348원 | 20,000,000원 |
배당 시뮬레이션상 주식회사 명현미디어의 인수액 20,000,000원은 유찰 횟수와 관계없이 동일합니다. 따라서 각 회차의 입찰가격만 내려간다고 해서 매수인의 부담이 동일 비율로 감소하는 것은 아닙니다. 다만 이 20,000,000원이 실제 601호에 승계되는지는 앞서 본 호수 불일치와 명세서 기재를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 대구도시철도 1호선 월배역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 제6층 제601호 외 3개호 단위상가이며, 이용상태는 가) 공실, 나~라) 근린생활시설입니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제1종일반주거지역 등이 확인되며 공시지가는 5,136,000원/㎡, 토지면적은 535.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 소유자와 이해관계인의 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적 마감상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호와 701·703호 임차인 관계부터 대조. 현황조사 임차인들의 점유 호수가 대상 601호와 다릅니다. 사건이 여러 호실을 함께 다루는 구조인지, 601호에 실제 승계되는 임차관계가 무엇인지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 맞춰봐야 합니다.
- 인수 20,000,000원 충돌 확인. 시뮬레이션은 주식회사 명현미디어의 보증금 전액 인수를 계산하지만 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 기재합니다. 둘 중 어느 판단이 대상 601호에 적용되는지 확인 전 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 49%지만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 보수적 실질취득 260,590,000원의 시장 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실·근린시설 특성 확인. 감정평가에는 가) 공실, 나~라) 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 실제 대상 호실의 현황과 임대 가능 업종, 주차타워 이용여건을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 점유·명도뿐 아니라 내부 시설 상태와 추가 공사비 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 491,000,000원에서 240,590,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 권리도 대부분 소멸합니다. 하지만 결정적인 변수는 다른 곳에 있습니다. 현황조사 임차인들은 701호·703호 점유자로 기재돼 있고, 그중 말소기준보다 앞선 주식회사 명현미디어의 보증금 20,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 매각물건명세서는 인수권리가 없다고 적고 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리는 단순, 확인은 복잡”한 유형입니다. 20,000,000원 인수를 보수적으로 반영하면 실질취득은 260,590,000원입니다. 최근 실거래 비교 기준도 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 투자 매력으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 601호 임차관계 확정이 첫 번째, 실질취득액의 시장가 검증이 두 번째입니다.
