대구지방법원 2026타경3375. 대구 달서구 상인동 스카이엠타워 7층 702호 근린시설입니다. 감정가는 502,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 245,980,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.20 의성중부농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 실제 임차인 3명이 확인되는데, 기재된 점유부분은 703호와 701호입니다. 그중 주식회사 명현미디어는 703호를 점유하고 2021.04.12 전입해 말소기준 2021.05.20보다 앞서며, 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐습니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 매수인 전액 인수로 반영합니다. 반면 매각물건명세서는 인수권리를 “해당사항없음”으로 기재하고 있어, 702호와 조사된 701·703호 점유관계가 어떻게 연결되는지 원본 확인이 이번 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층 702호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 245,980,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,840,019,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 가) 공실 · 나~라) 근린생활시설 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인 인수 여부가 변수
등기부상 소유권은 주식회사스카이타워개발입니다. 2019.07.05 코리아신탁주식회사로 신탁됐다가 2021.05.20 신탁등기가 말소되고 소유권이 다시 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 의성중부농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2025.02.26 이명숙의 가압류 212,550,000원과 2026.03.25의 현 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2025.05.16 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매개시결정은 2026.01.26 취하돼 2026.01.27 말소됐고, 이후 2026.03.25 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 담보·가압류 자체보다 중요한 쟁점은 아래 임차관계입니다.
② 임차인 — 실제 조사 3명, 선순위 전입 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 가정 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 미상 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.06.17 · 미상 | 대항력 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 245,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,243,720원 |
| 인수 · 주식회사 명현미디어 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 241,736,280원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이명숙 | 212,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 2,612,550,000원 중 241,736,280원이 배당되고, 미배당액은 2,370,813,720원입니다. 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 계산되며 매수인 인수액으로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 245,980,000원 | 241,736,280원 | 2,370,813,720원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,186,000원 | 168,975,396원 | 2,443,574,604원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 120,530,199원 | 118,042,776원 | 2,494,507,224원 | 20,000,000원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 20,000,000원으로 동일하게 계산돼 있습니다. 다만 이 보증금은 낙찰가보다 작은 금액이므로, 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어 총 취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 그렇다고 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수도 없습니다. 이 사건은 실질취득액과 근린시설의 실제 거래가·임대수익·공실 가능성을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상은 지하2층·지상9층 건물의 제6층 제601호 외 3개호 단위상가로, 이용상태는 가) 공실, 나~라) 근린생활시설로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 35미터, 남서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·세로장방형이고 토지면적은 535.0㎡, 공시지가는 5,136,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 때 소유자 및 이해관계인 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 점유관계 확인. 현황조사 임차인들의 기재 점유부분은 701호·703호입니다. 경매 목적물 702호와 실제 점유관계가 일치하는지 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 20,000,000원 인수 여부 확인. 명현미디어는 말소기준보다 앞선 2021.04.12 전입으로 대항력 있음으로 분석됐지만 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
- 박재욱 보증금 확인. 박재욱은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 김순춘 배당관계 확인. 김순춘은 보증금 30,000,000원·월세 1,300,000원, 2026.06.17 배당요구 사실이 확인되며 대항력은 없습니다.
- 근린시설 환금성 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가·임대조건·공실 여부를 별도 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 2,000만원 인수의 진위”
표면만 보면 감정가 502,000,000원짜리 근린시설이 두 번 유찰돼 245,980,000원까지 내려온 사건입니다. 등기부도 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 복잡해 보이지 않습니다. 하지만 현황조사에서는 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 명현미디어의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되는 반면, 매각물건명세서는 인수권리 해당사항없음으로 적고 있습니다.
따라서 현재 회차는 최저가 245,980,000원이 아니라 보수적 실질취득 265,980,000원을 기준으로 자금계획을 잡는 것이 안전합니다. 동시에 조사된 임차인의 점유부분이 701호·703호라는 점을 확인해 702호에 실제로 어떤 점유관계가 존재하는지 정리해야 합니다. 등기상 권리는 비교적 정리되지만, 점유·인수 판단은 확인 전까지 보류. 근린시설이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 감안하면, 할인율만으로 서둘러 판단할 사건은 아닙니다.
