대구지방법원 2026타경3375. 대상은 달서구 상인동 스카이엠타워 7층 702호 근린시설입니다. 등기부상 말소기준권리는 2021.05.20. 의성중부농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 임의경매개시결정의 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 이후 이명숙의 가압류 212,550,000원과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 주식회사 명현미디어는 2021.04.12. 전입으로 말소기준권리보다 먼저 들어온 것으로 분류돼 대항력 있음으로 표시되고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션도 이 보증금을 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 하지만 조사된 점유 부분은 703호입니다. 702호 경매와 직접 연결되는 임대차인지가 확정되지 않으면, 숫자상 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층 702호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 172,186,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,840,019,346원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20. 의성중부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물·토지 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 · 토지 535.0㎡ · 지목 대 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인 연결 여부가 변수
등기부 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 소유권보존 이후 코리아신탁으로 신탁됐다가 2021.05.20. 신탁등기가 말소되어 주식회사스카이타워개발로 귀속됐고, 같은 날 의성중부농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 2025.02.26. 이명숙 가압류는 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 한 차례 임의경매개시결정이 있었다가 2026.01.26. 취하돼 말소됐고, 2026.03.25. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 2,000만원’과 702호·703호 불일치
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 가정 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 보증금 미상 / 500,000원 | 無 | 미상 | 직접 인수 근거 없음 |
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 無 | 미상 | 직접 인수 근거 없음 |
주식회사 명현미디어는 근저당 채무자이기도 합니다. 등기부 근저당권 설정 내용에는 채무자가 주식회사명현미디어로 기재돼 있고 주소는 스카이엠타워 703호입니다. 이 역시 현황조사의 703호 점유 표시와 맞물리므로, 702호 자체의 점유·임대차 상태를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 172,186,000원으로 감정가 502,000,000원의 34% 회차입니다. 그러나 이 숫자는 권리 인수를 제외한 경매 최저가입니다. 배당표 기준으로 명현미디어 보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안는다면 실질취득은 192,186,000원입니다.
또한 감정요항에는 대상군 이용상태가 “가) 공실, 나~라) 근린생활시설”로 기재되어 있고, 건물 설명도 제601호 외 3개호 단위상가를 함께 서술하고 있습니다. 따라서 702호의 실제 내부 사용상태와 임대현황을 현장 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,604원 |
| 인수 · 주식회사 명현미디어 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 168,975,396원 |
| 3. 가압류 · 이명숙 | 212,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,210,604원을 제외한 168,975,396원이 근저당 배당으로 계산되고, 채권자 총 미배당은 2,443,574,604원입니다. 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 가정이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근이며, 부근은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층·지상9층 건물이며 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 535.0㎡, 지목 대, 상업용이며 지형은 평지·세로장방입니다. 공시지가는 5,136,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 마감상태를 직접 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적 마감상태를 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 임대차 원문 대조. 현황조사의 임차인 3명은 703호·701호로 표시됩니다. 702호와의 실제 점유·임대차 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 명현미디어 20,000,000원 인수 여부. 배당 시뮬레이션은 전액 인수를 가정하지만, 명세서 기재 인수권리는 해당사항없음입니다. 어느 기재가 702호에 적용되는지 확인이 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 인수 가정을 적용하면 현재 회차 취득원가는 최저가 172,186,000원이 아니라 192,186,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 판단하지 말고 702호와 유사한 근린시설의 최근 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못한 물건이므로 실제 인테리어·설비·하자·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있고, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 것은 702호의 실제 임대차
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 172,186,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 명현미디어 임차보증금 20,000,000원 인수 가정이 존재해 현재 실질취득은 192,186,000원으로 계산되고, 동시에 그 임차인의 점유 부분은 703호로 표시돼 대상 702호와 맞지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되고 법정지상권도 해당사항없음이지만, 임차인 호수 불일치와 인수권리 기재의 충돌을 해소하지 않은 상태에서 가격만 보고 들어가는 것은 보수적으로 볼 사안입니다. 여기에 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며 최근 실거래 비교 수치도 확인되지 않아, 현재 단계의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “702호가 실제로 무엇을 승계하는가”를 먼저 확정하는 것입니다.
