대구지방법원 2026타경3375. 대상은 달서구 상인동 스카이엠타워 7층 701호로, 감정평가상 근린생활시설이 포함된 근린시설 집합건물입니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.20. 설정된 의성중부농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 491,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 240,590,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가의 49%라는 의미입니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 손쉽게 비교하기 어렵고, 본건에 대한 실거래 시세 근거 없이 “49%니까 싸다”라고 결론 내리는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층 701호 |
| 도로명 | 대구광역시 달서구 월배로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 240,590,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 1,840,019,346원 |
| 현재 경매 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.20. 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 2025.02.26. 이명숙의 가압류 212,550,000원과 2026.03.25. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2019년 코리아신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 2021.05.20. 신탁재산이 주식회사스카이타워개발에 귀속된 뒤 근저당이 설정된 흐름입니다.
② 임차인·점유 — 701호와 703호를 반드시 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미확정 | 인수 없음 |
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 703호 기준 有 | 미확정 | 본건 비대상 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 본건 비대상 |
본건에서 가장 중요한 구분입니다. 경매 대상은 701호이고, 김순춘은 2024.01.04. 전입해 2021.05.20. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원이며 2026.06.17. 배당요구가 접수됐지만 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부는 여기서 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없고 매각물건명세서상 인수권리가 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,168,260원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 236,421,740원 |
| 2. 가압류 · 이명숙 | 212,550,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 240,590,000원 가정 시 집행비용 4,168,260원을 제외한 236,421,740원이 근저당권 배당으로 계산되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,612,550,000원 대비 미배당은 2,376,128,260원입니다. 본건 701호 기준 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 240,590,000원 | 236,421,740원 | 2,376,128,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 168,413,000원 | 165,255,218원 | 2,447,294,782원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 117,889,099원 | 115,438,652원 | 2,497,111,348원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물 내 단위상가이며 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남서측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중인 535.0㎡ 토지이며 공시지가는 ㎡당 5,136,000원입니다. 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 규제가 함께 확인됩니다.
- 상태 확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태를 기준으로 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 701호와 703호 분리. 주식회사 명현미디어의 20,000,000원 보증금과 박재욱의 점유기록은 703호입니다. 본건 701호 인수액으로 합산하지 마세요.
- 701호 임차인 확인. 김순춘은 2024.01.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당요구일은 2026.06.17.입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 근린시설의 실제 임대수익과 매매가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부마감을 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 시설 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 근저당권 이전, 김순춘의 점유·배당요구와 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 기재를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별개다
이 사건의 권리분석에서 가장 큰 함정은 703호 자료를 701호 인수위험으로 착각하는 것입니다. 본건 701호 임차인 김순춘은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서도 인수권리를 해당 없음으로 기재합니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 240,590,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 커 보이지만, 그것만으로 실제 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 내부 상태도 현장조사에서 직접 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
