대구지방법원 2026타경3375. 상인동 스카이엠타워 7층 703호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.20 의성중부농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으며, 2026.03.25 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기 자체만 보면 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 주식회사 명현미디어는 703호에 2021.04.12 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 20,000,000원과 월세 1,000,000원이 확인됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층 703호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 월배로 164 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 대상은 공실 및 근린생활시설로 조사 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,840,019,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도
2019.07.05 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2021.05.20 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 의성중부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 경매개시결정은 2026.01.26 취하됐고, 이후 2026.03.25 농업협동조합자산관리회사의 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 확인 포인트
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 20,000,000원 인수 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 확인된 인수 없음 |
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.06.17 | 확인된 인수 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인되지 않음 | 추가 확인 필요 |
실제 임차·점유 신고는 4건입니다. 이 가운데 703호 주식회사 명현미디어는 대항력 있는 임차인으로 확인되고, 박재욱은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 김순춘 역시 말소기준권리 이후 전입이며 2026.06.17 배당요구를 했습니다. 별도로 이름이 “주식회”로 기재된 점유 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 인수 · 주식회사 명현미디어 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 193,905,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 193,905,420원이 배당되고, 미배당액은 2,206,094,580원입니다. 주식회사 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 알려진 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 197,470,000원 | 20,000,000원 | 217,470,000원 | 2,206,094,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,229,000원 | 20,000,000원 | 158,229,000원 | 2,264,506,206원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,760,300원 | 20,000,000원 | 116,760,300원 | 2,305,381,385원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 유형은 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 알려진 실질취득 부담도 함께 낮아집니다. 다만 현재 확인된 20,000,000원 외에 전입일·보증금 미상의 점유 신고가 있어 표의 실질취득액은 확인된 인수액만 반영한 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 단위상가로 평가됐고 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 35미터, 남서측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 535.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 5,136,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 때 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태를 기준으로 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 주식회사 명현미디어. 2021.04.12 전입, 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원. 말소기준보다 앞서며 보증금 전액 인수 계산을 입찰가에 포함해야 합니다.
- 미상 점유 신고. “주식회”로 기재된 점유자는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 여부와 보증금 규모를 원본에서 추가 확인해야 합니다.
- 박재욱. 703호, 2025.06.23 전입, 월세 500,000원, 보증금 미상입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 김순춘. 701호, 보증금 30,000,000원·월세 1,300,000원, 2024.01.04 전입이며 2026.06.17 배당요구했습니다. 말소기준 이후 전입입니다.
- 현재 점유상태. 감정평가에서는 일부 공실이 기재됐지만 임대관계는 미상이고, 별도 점유조사에서는 703호 임차인이 확인됩니다. 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 위험을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 인수와 미상 점유가 먼저다
감정가 403,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 197,470,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 근린시설입니다. 703호 주식회사 명현미디어의 대항력 있는 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 알려진 실질취득 부담은 217,470,000원입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 별도로 남습니다.
등기부의 말소 구조는 비교적 명료하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “2회 유찰 = 바로 가격 메리트”가 아니라, 알려진 20,000,000원 인수와 미상 점유자의 권리를 확정한 뒤 가격을 판단해야 한다입니다.
