대구지방법원 2026타경3375. 대구 달서구 상인동 스카이엠타워 7층 703호 근린시설입니다. 등기부상 말소기준은 2021.05.20 의성중부농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.04.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 역시 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 등기돼 있습니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 주식회사 명현미디어는 703호에 2021.04.12 전입했고, 말소기준권리인 2021.05.20보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있어 최저매각가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3375 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 7층703호 · 도로명 대구광역시 달서구 월배로 164 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공실 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 138,229,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,840,019,346원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 근린상업지역 · 제1종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 5,136,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.07.05 코리아신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 있었으나 2021.05.20 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 의성중부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.16 시작됐던 별도의 임의경매개시결정은 2026.01.26 취하돼 2026.01.27 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 703호 선순위 임차인 존재
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명현미디어 | 703호 | 2021.04.12 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 · 미상 | 미상 | 없음 |
| 박재욱 | 703호 | 2025.06.23 | 보증금 미상 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김순춘 | 701호 | 2024.01.04 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2026.06.17 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
703호에는 주식회사 명현미디어와 박재욱이 조사됐습니다. 이 가운데 박재욱은 말소기준권리 이후인 2025.06.23 전입해 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 이름이 주식회로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김순춘은 점유부분이 701호로 기재돼 있으므로 703호 입찰 시 조사 내역의 호수 구분을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 최저가는 138,229,000원, 실질취득은 158,229,000원
감정가는 403,000,000원, 현재 최저매각가는 138,229,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 최저가는 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수하는 계산이 적용되므로 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 158,229,000원입니다.
실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 이 사건에서 제공된 실거래 기준가격이 없어, 응찰가 판단은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,206원 |
| 인수 · 주식회사 명현미디어 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 의성중부농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 135,493,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 135,493,794원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,264,506,206원입니다. 주식회사 명현미디어 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 1호선 월배역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 월배역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 35미터, 남서측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방설비와 주차타워설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 세장형·평탄한 상업용 건부지이며 근린상업지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 소유자·이해관계인의 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 138,229,000원에 선순위 임차인 인수 20,000,000원을 더한 158,229,000원을 기본 취득부담으로 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 주식회사 명현미디어의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 존부와 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 이름이 주식회로 기재된 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 호수 구분. 김순춘은 701호로 조사돼 있으므로 703호와의 관계 및 조사 범위를 확인해야 합니다.
- 문서 상호대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나 배당 계산에는 20,000,000원 인수가 반영돼 있어 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 최저가보다 2,000만원 인수가 먼저”
이 물건은 감정가 403,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 138,229,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 권리분석상 가장 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 2021.04.12 전입한 대항력 임차인입니다. 배당 계산상 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 실질취득은 158,229,000원입니다.
여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자도 존재하고, 실거래 비교자료가 없어 158,229,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계의 확정과 실질취득액 검증이 우선인 근린시설입니다.
