제주지방법원 2025타경1967. 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층115호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 박정임·전만식으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당권과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 정리하기 쉽습니다. 임차 조사된 서유기마라탕앤딤섬 연동점의 전입신고일은 2023.09.21.로 말소기준권리인 2022.11.30. 신한은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 현황조사상 임차 부분은 “본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포”로 기재되어 있어, 경매 대상 1층115호와 실제 점유관계를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층115호 · 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박정임 2분의 1 · 전만식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 590,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2022.05.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이며 채무자는 전만식입니다. 이후 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권 849,600,000원과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 범위 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21. | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 오픈상가 리스크 — 권리보다 물리적 특정이 중요
매각물건명세서상 이 물건은 경계 구분이 없는 오픈상가입니다. 호별 위치를 알 수 있는 경계표지와 건물번호표지가 없어 집합건축물대장 건축물현황도와 관리사무소의 층별 임대현황도 등에 의하여 개략적인 위치를 파악해 평가했습니다.
현재 인접 호에 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있으나 철거 가능한 것으로 조사되었고, 건축물현황도를 기준으로 위치와 면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획할 수 있는 것으로 조사되었습니다. 매수인은 향후 시설물 철거·측량·경계벽 또는 경계표지 복원에 비용이 들 수 있으며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 시행령상 구분점포 요건도 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 590,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,301,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 581,799,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 590,100,000원 가정 시 집행비용 8,301,000원을 제외한 581,799,000원이 주식회사신한은행에 배당되는 계산입니다. 주식회사신성건설 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당액은 1,803,801,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 연접한 호와 일단으로 카페 또는 음식점으로 이용된 현황이 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상3층 건물 내 구분점포이며 사용승인일은 2022.05.02.입니다.
- 설비. 급배수·위생·환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,974.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 일반상업지역 접함, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 북동측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 특정. 건축물현황도와 관리사무소 층별 임대현황도를 기준으로 1층115호의 실제 위치·면적을 현장에서 대조하세요.
- 시설물 철거. 인접 호에 걸친 시설물과 카페 카운터의 철거 범위, 측량 및 경계벽·경계표지 복원 가능성을 확인하세요.
- 점유 대조. 현황조사 임차 부분에 206호 및 207호~209호가 기재되어 있으므로 1층115호의 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 구분점포 요건. 경계 복원 후 집합건물 관련 법령상 요건을 충족할 수 있는지 검토하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 843,000,000원과 최저가 590,100,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 가정에서도 채권 총액 2,385,600,000원 대비 미배당이 1,803,801,000원 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리순위만 보면 구조는 명확합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신성건설 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 임차인 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 권리가 아니라 물건 자체의 특정과 점유에서 올라갑니다. 경계표지와 건물번호표지가 없는 오픈상가이고, 인접 호와 시설물이 걸쳐 있으며, 임차 조사상의 호수 표현도 경매 대상 호수와 직접 일치하지 않습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 안전, 물리적 경계와 가격 검증은 필수. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 “무엇을 어디까지 사는가”를 정확히 확인하는 데 있습니다.
