제주지방법원 2025타경1967. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 115호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 박정임·전만식이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,536,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사신성건설 근저당권 849,600,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 413,070,000원으로 감정가 843,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 또는 유사 점포의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다도 경계 특정과 점포 구획 복원 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 115호 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박정임 2분의 1 · 전만식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 413,070,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.11.30. 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
임차인·점유 확인
| 임차인 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·현황 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 413,070,000원입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 289,149,000원, 4회 유찰 시 202,404,300원으로 제시되어 있습니다. 다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현 최저가가 시장가보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 413,070,000원 | 406,539,300원 | 1,979,060,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 289,149,000원 | 284,300,914원 | 2,101,299,086원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 202,404,300원 | 198,770,640원 | 2,186,829,360원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 413,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 406,539,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 이후 매각대금은 주식회사신한은행에 배당되고, 신성건설 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 1,979,060,700원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 1층 115호·116호 및 2층 206호가 포함된 철골철근콘크리트구조 건물입니다. 사용승인일은 2022.05.02.입니다.
- 점포 현황. 매각물건명세서상 본 건과 116호는 연접한 112호~114호와 일단으로 카페 매장으로 이용되고, 본 구분점포 내에는 카페 카운터가 설치되어 있습니다.
- 도로·설비. 북서측 왕복 4차선 도로와 북동측 약 8m 도로에 접하며, 급배수·위생·환기·옥내소화전·스프링클러·엘리베이터·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역에 포함되고 일반상업지역·고도지구·방화지구에 접하며, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 특정. 건축물현황도·관리사무소 층별 임대현황도와 현장을 대조해 115호의 실제 위치와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 복원 비용. 경계벽 또는 경계표지 복원에 필요한 시설물 철거·측량 비용을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 구분점포 요건. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 및 같은 법 시행령 제2조·제3조의 요건 구비 여부를 검토해야 합니다.
- 점유관계. 현황조사상 임차인 표기는 206호 및 207호~209호로 되어 있어, 목적물 115호의 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근·동일 건물 상가의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 경계와 현황이 더 어렵다”
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 분명합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 곧바로 안전한 상가가 되는 것은 아닙니다. 경계표지와 건물번호표지가 없는 오픈상가이고, 인접 호와 일단으로 사용되며, 경계 복원을 위해 철거·측량 비용까지 발생할 가능성이 명시되어 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류, 핵심은 경계·점유 확인. 이 사건의 승부처는 등기부보다 현장에 있습니다.
