424,340,000원
제주지방법원 2025타경1967. 제주시 연동 1454 나인몰 1층116호입니다. 등기부상 현재 소유자는 박정임·전만식이 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2022.11.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,536,000,000원이고, 뒤이어 2022.12.28 설정된 주식회사신성건설 근저당권 849,600,000원과 2025.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 이 호실을 경계 구분이 없는 오픈상가로 기재하고 있고, 호별 위치를 알 수 있는 경계표지와 건물번호표지가 없어 집합건축물대장 건축물현황도와 관리사무소의 층별 임대현황도 등을 기준으로 개략적인 위치를 파악해 평가했습니다. 현재 인접 호와 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있고, 향후 매수인이 경계 확정과 복원을 위해 시설물 철거·측량 등의 비용을 부담할 가능성이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층116호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 지상3층 · 사용승인일 2022.05.02 |
| 소유자 | 박정임 2분의 1 · 전만식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 424,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.16 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.11.30 박정임·전만식 앞으로 각 2분의 1 지분의 소유권이전이 등기됐습니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 1,536,000,000원 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 후순위인 신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 대항력 없음, 다만 점유부위 확인 필요
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에 기재된 서유기마라탕앤딤섬 연동점의 전입일은 2023.09.21로 말소기준일 2022.11.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원이고 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 866,000,000원, 현재 최저매각가는 424,340,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 최저가가 시세보다 저렴한지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
오히려 이 물건은 일반적인 독립 점포보다 환금성 판단이 어렵습니다. 본 호와 115호는 연접한 112호~114호와 일단으로 카페 매장으로 이용되는 현황이고, 본 구분점포 내에는 카페 카운터가 설치되어 있습니다. 감정평가 이용상태에도 연접 호와 일단으로 사용되는 근린생활시설 현황이 확인됩니다. 독립된 116호만의 경계와 사용성을 되살리는 데 비용과 절차가 필요할 수 있으므로, 단순 감정가 할인율보다 분리 가능성·복원비·향후 임대 및 재매각 가능성을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,643,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 417,696,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보권 채권 합계는 2,385,600,000원이고, 담보권자 예상배당은 417,696,600원, 미배당은 1,967,903,400원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 현황 이용. 본 건은 연접 점포들과 일단으로 카페 매장으로 이용되는 현황이며, 본 구분점포 내 카페 카운터가 설치되어 있습니다.
- 오픈상가. 호별 경계표지와 건물번호표지가 없어 개략적인 위치를 건축물현황도와 관리사무소 층별 임대현황도 등에 의해 파악해 평가했습니다.
- 복원 가능성. 인접 호와 걸쳐 설치된 임차인 시설물은 철거 가능한 것으로 조사됐고, 건축물현황도에 따라 위치와 면적을 특정해 경계벽 등으로 구획 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 6,974.0㎡, 공시지가 1,360,000원/㎡, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 지역·규제. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역을 포함하고, 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역·중로1류에 저촉됩니다. 일반상업지역과 고도지구·방화지구에는 접합니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계부터 확정. 116호의 실제 위치와 면적을 집합건축물대장 건축물현황도, 관리사무소 임대현황도, 현장 점유 상태와 대조해야 합니다.
- 복원비 산정. 시설물 철거·측량·경계벽 또는 경계표지 복원에 드는 비용을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 기록은 206호 및 207호~209호로 적혀 있어 116호와 일치하지 않습니다. 현장 점유자와 실제 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 기준이 없습니다. 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 독립 사용성·임대수요·재매각 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행·신성건설의 거액 미배당은 존재하지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 승계채무를 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물현황도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 낙찰 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다.
116호는 경계표지와 건물번호표지가 없는 오픈상가로 평가됐고, 인접 호와 일단으로 사용되며 시설물도 경계를 걸쳐 설치되어 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 시세 자료가 없는 상태에서 이를 “저렴하다”고 평가하기는 어렵습니다. 경계 복원·시설 철거·측량, 독립 점포로서의 사용 가능성과 환금성까지 확인한 뒤 가격을 역산해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 현황·경계·환금성 검증 난도는 높은 물건입니다.
