제주지방법원 2025타경1967. 제주시 연동 1454 나인몰 1층 116호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상3층이며 사용승인일은 2022.05.02.입니다. 소유자는 박정임·전만식이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.11.30. 주식회사신한은행 근저당권 (채권최고액 1,536,000,000원)이고, 뒤이어 설정된 주식회사신성건설 근저당권 849,600,000원과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 116호 · 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박정임 2분의 1 · 전만식 2분의 1 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층 지상3층 · 사용승인일 2022.05.02. |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 606,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.30. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2022.12.28. 설정된 신성건설 근저당권과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 호수와 점유표기 대조가 필수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 서유기마라탕앤딤섬 연동점은 전입일이 말소기준인 2022.11.30.보다 늦은 2023.09.21.이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 점유 부분은 206호 및 207호~209호로 표시돼 있어, 이 사건 주소인 1층 116호와는 호수 표기가 다릅니다. 따라서 이 점유 내역을 116호의 직접 임차관계로 합산하거나 단정해서는 안 됩니다.
③ 핵심 물건 리스크 — 경계 없는 오픈상가
이 사건에서 가장 중요한 문구는 가격이 아니라 구분점포의 물리적 경계입니다. 매각물건명세서에 따르면 본건은 경계 구분이 없는 오픈상가로, 호별 위치를 알 수 있는 경계표지와 건물번호표지가 없습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도와 관리사무소의 층별 임대현황도 등에 따라 개략적인 위치를 파악해 평가했습니다.
또한 인접 호와 걸쳐 시설물이 설치돼 있으나 철거 가능한 것으로 조사됐고, 건축물현황도에 따라 위치·면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획할 수 있는 것으로 평가됐습니다. 그러나 매수인은 향후 경계 확정, 경계벽 또는 경계표지 복원, 시설물 철거, 측량 등에 비용이 발생할 수 있음을 전제로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 606,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,462,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 597,738,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,385,600,000원 중 597,738,000원이 배당되고, 미배당액은 1,787,862,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 606,200,000원 | 597,738,000원 | 1,787,862,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 424,340,000원 | 417,696,600원 | 1,967,903,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 297,038,000원 | 292,079,468원 | 2,093,520,532원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 신한은행을 포함한 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰가는 채권 미배당 규모보다는 상가 자체의 시장가치와 경계·점유 정리 비용을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 115호·116호는 연접 호와 일단으로 카페 매장으로 이용된 현황이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상3층, 사용승인일 2022.05.02.입니다.
- 설비. 급배수·위생·환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,974.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이 포함되고 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계부터 확인. 116호의 정확한 위치·면적을 집합건축물대장 건축물현황도와 현장 상태로 대조해야 합니다.
- 복원 비용 확인. 경계벽·경계표지 복원, 인접 호에 걸친 시설물 철거, 측량 비용 발생 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 115호·116호가 연접 호와 일단으로 카페 매장 현황인 만큼 실제 점유·영업·열쇠 인도 주체를 확인해야 합니다.
- 임차내역 호수 대조. 현황조사의 서유기마라탕앤딤섬 연동점은 206호 및 207호~209호로 기재돼 있으므로 116호 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시장가격 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 관리관계 확인. 관리사무소의 층별 임대현황도와 관리 현황을 확인해 구분점포 위치와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 경계가 어렵다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 신성건설 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리보다 부동산 자체의 구분성과 점유상태에서 올라갑니다. 116호는 경계표지·건물번호표지가 없는 오픈상가이고, 인접 호와 일단으로 사용된 현황이 있어 매수 후 경계 확정과 복원 비용이 발생할 수 있습니다.
현재 최저가는 606,200,000원으로 감정가의 70%지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 30% 할인이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 결론은 등기상 인수는 깨끗하지만, 현장·경계 확인 없이는 응찰하기 어려운 근린생활시설입니다.
