제주지방법원 2025타경1967. 제주시 연동 1454 나인몰 2층 206호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 매각물건명세서상 현재 206~209호가 일단의 일반음식점 서유기마라탕앤딤섬 연동점으로 이용되고 있습니다. 206호 자체는 샷시로 구분되어 있지만 유리 일부를 제거해 다른 호와 출입하고 있으며, 내부의 207~208호는 구분되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기순위만 보는 것보다 실제 점유 범위와 호실 경계를 함께 확인해야 합니다.
등기부상 핵심은 명확합니다. 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당 채권최고액 1,536,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 2022.12.28. 주식회사신성건설 근저당 채권최고액 849,600,000원이 설정됐고, 2025.11.25. 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별도입니다. 서유기마라탕앤딤섬 연동점은 2023.09.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 앤딤섬·연동점은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층206호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 206~209호 일단의 일반음식점 |
| 소유자 | 박정임 2분의 1 · 전만식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 249,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상3층 · 사용승인 2022.05.02. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2022.05.16. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었고, 2022.11.30. 신탁등기가 말소되면서 박정임·전만식이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 신성건설 근저당과 신한은행의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 앤딤섬 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 연동점 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 3건은 별도의 실제 임차·점유 신고로 봅니다. 특히 보증금·확정일자·전입일이 불명확한 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 등기·명세서상 권리 기준으로 이해하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,288,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 244,911,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 현재 회차에서 집행비용 4,288,800원을 제외한 244,911,200원이 신한은행에 배당되고 신성건설과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 2,140,688,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 담보채권은 크게 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 249,200,000원 | 244,911,200원 | 2,140,688,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 2,214,402,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 2,266,001,513원 | 0원 |
신한은행의 경매 청구액은 1,318,219,130원으로 현재 회차 예상배당 244,911,200원만으로는 충족되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 매각가는 174,440,000원, 122,107,999원으로 내려가고 신청채권자 예상배당도 각각 171,197,840원, 119,598,487원으로 감소합니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 곧바로 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 현황·경계·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 본건 제206호는 연접한 제207~209호와 일단으로 음식점 서유기마라탕으로 이용 중입니다.
- 구분상태. 206호는 샷시로 구분되어 있으나 유리 일부를 제거해 다른 호와 출입하고 있습니다. 207~208호는 내부가 구분되어 있지 않습니다.
- 표지. 본건에는 표지가 없고 인접 제208호 바닥에 10cm X 5cm 크기의 표지가 있습니다.
- 공부상 용도. 현황 일반음식점이고 공부상 제2종근린생활시설(서점)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 건물이며 사용승인일은 2022.05.02.입니다.
- 설비. 급배수·위생·환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 북동측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지이며 토지면적은 6,974.0㎡입니다.
- 토지이용. 자연녹지지역이 포함되고 일반상업지역·고도지구·방화지구에 접하며, 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 앤딤섬·연동점의 전입일, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 206~209호 점유경계 확인. 여러 호실을 일단으로 영업 중이고 일부 출입구조가 연결되어 있어 낙찰 후 독립 점유·명도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 30,000,000원. 서유기마라탕앤딤섬 연동점은 2023.09.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 실제 명도와 영업점유는 별도 문제입니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2022-1336호, 신성건설 근저당은 나인몰 1층 115호·116호와 공동담보로 기재되어 있어 실제 채권 잔액과 다른 담보의 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 최저가 249,200,000원이 시세 대비 싼지 별도의 상가 거래·임대수익 자료로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 임차관계와 호실 경계, 공동담보 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 리스크 0”은 다르다
등기순위만 보면 구조는 단순합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 신성건설 근저당과 경매개시결정은 후순위라 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 기재하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 임차와 현황점유입니다. 확인된 음식점 임차인은 대항력이 없지만, 별도로 기재된 앤딤섬·연동점은 보증금과 전입일을 알 수 없어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 206~209호가 일단의 음식점으로 사용되고 일부 경계와 출입이 연결되어 있다는 현황까지 겹칩니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 미상 임차 2건과 점유경계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
