174,440,000원
제주지방법원 2025타경1967. 제주 제주시 연동 1454 ‘나인몰’ 2층 206호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 이 호실이 근린생활시설로서 연접한 207~209호와 함께 일반음식점 ‘서유기마라탕앤딤섬 연동점’으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 본 206호는 샷시로 구분되어 있으나 유리 일부를 제거해 다른 호와 출입하는 상태입니다.
권리 구조의 중심은 2022.11.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,536,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 뒤이어 2022.12.28. 설정된 주식회사신성건설 근저당권 849,600,000원과 2025.11.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 1,318,219,130원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 2층206호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 과원로 128 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 현황 근린생활시설 · 206~209호 일단의 음식점 이용 |
| 소유자 | 박정임 지분 2분의 1 · 전만식 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,318,219,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.11.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 신성건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차·점유 기재 | 사용부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유기마라탕앤딤섬 연동점 | 본 호(206호) 및 제시외 207호~209호 구분점포 | 2023.09.21 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 앤딤섬 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 연동점 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·현황 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 356,000,000원, 현재 최저매각가는 174,440,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 122,107,999원, 그 다음은 85,475,599원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,242,160원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,536,000,000원 | 171,197,840원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신성건설 | 849,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권최고액 기준 총 채권액 2,385,600,000원 중 171,197,840원이 배당되고, 미배당은 2,214,402,160원입니다. 신성건설과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이나, 위 대항력 미상 점유 기재는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 이용. 감정 이용상태상 근린생활시설이며, 206호는 연접한 207~209호와 일단으로 음식점 ‘서유기마라탕’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2022.05.02.입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·환기설비와 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬레이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,974.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지입니다. 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 자연녹지지역이 포함되고, 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함되며 건축계획심의대상구역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역 등에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. ‘앤딤섬’과 ‘연동점’의 전입일·보증금·실제 점유관계를 원본 명세서와 현장에서 확인해야 합니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 206~209호 경계 확인. 206호는 샷시로 구분되어 있으나 다른 호와 출입이 연결되어 있습니다. 경계·출입구·점유범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설(서점), 현황 일반음식점입니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설의 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-1336호가 기재되어 있고, 신성건설 근저당에도 나인몰 1층115호·116호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 점유와 호실 구조가 먼저”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그보다 한 단계 더 들어가야 합니다. 전입·보증금 미상 점유 기재 2건이 남아 있고, 206호가 207~209호와 일단의 음식점으로 사용되는 물리적 현황도 확인해야 합니다. 2회 유찰로 174,440,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 등기상 소멸은 명확하지만, 점유와 호실 경계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
