인천지방법원 2024타경15737. 인천 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 1층 121호입니다. 감정평가 이용상태는 기타일반업무시설이고 현재 공실상태입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사자연애로, 2023.12.28. 거래가액 606,690,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2024.11.28. 우리은행의 임의경매개시결정, 2024.12.26. 국 압류, 2024.12.31. 남동구 압류, 2025.05.14. 부천시 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선순위로 차감될 수 있어, 아래 예상배당은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15737 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 50, 1층 121호 (고잔동,엘아이 지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 기타일반업무시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사자연애 · 2023.12.28. 거래가액 606,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 76,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,716,779,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 121호 · 사용승인일 2016.11.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.11.16. 엘아이주식회사 명의로 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사에 신탁되었고, 해당 신탁등기는 2023.12.28. 이미 말소되었습니다. 같은 날 농업회사법인주식회사자연애가 소유권을 취득하고 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 6회 유찰, 그러나 ‘시세 할인’ 단정은 금물
감정가는 648,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,237,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰, 감정가 12%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 53,365,900원, 8회 유찰 시 37,356,130원입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 현재 가격이 실제 시장가보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 기타일반업무시설이고 공실이며 남동국가산업단지 내 아파트형공장 및 지원시설과 공장·창고·근린생활시설이 혼재한 입지라는 점에서, 실제 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,772,266원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 74,464,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,237,000원을 기준으로 집행비용 1,772,266원을 제외한 74,464,734원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,965,535,266원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 우리은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 76,237,000원 | 74,464,734원 | 1,965,535,266원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 53,365,900원 | 52,005,314원 | 1,987,994,686원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 37,356,130원 | 36,283,720원 | 2,003,716,280원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 121호는 기타일반업무시설이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 주위환경. 인천운전면허시험장 북서측 인근, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 아파트형공장과 지원시설이 혼재하는 남동국가산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로와 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·산업시설구역·성장관리권역입니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 6,617.8㎡ · 공시지가 1,641,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2016.11.14입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정 당시 공실상태이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국·남동구·부천시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 6회 유찰된 기타일반업무시설입니다. 매매수요와 임대수요, 공실기간을 직접 확인해 재매각 가능성을 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 엘아이 지식산업센터 1층 122호·123호·124호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.12.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격을 평가할 시장 기준이 부족하다는 점입니다. 감정가 648,000,000원에서 6회 유찰돼 76,237,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 물건은 기타일반업무시설·공실 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’가 아니라 실제로 누가 임차하고 누가 다시 살 수 있느냐입니다. 권리는 단순하지만, 환금성 검증 없이는 낮은 최저가만으로 안전한 투자라고 볼 수 없습니다.
