인천지방법원 2024타경15737. 인천 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 1층 124호로, 감정평가상 이용상태는 기타일반업무시설(공실상태)입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사자연애이고, 2023.12.28 소유권이전 당시 거래가액은 741,510,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2024.11.28 임의경매개시결정, 2024.12.26 국 압류, 2024.12.31 남동구 압류, 2025.07.18 남동구 압류가 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당 단계에서 먼저 차감되어 우리은행의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15737 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 50, 1층 124호 (고잔동, 엘아이 지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타일반업무시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사자연애 · 2023.12.28 소유권이전 · 거래가액 741,510,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 89,178,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,716,779,163원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없으며 물건은 공실상태입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 핵심은 2023.12.28 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 국·남동구의 압류 3건은 등기상 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 11.76%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 89,178,000원으로 감정가 758,000,000원의 11.76% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 89,178,000원이지만, 감정가 대비 큰 폭의 하락만을 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 89,178,000원 | 87,172,796원 | 1,952,827,204원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 62,424,599원 | 60,900,956원 | 1,979,099,044원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 43,697,219원 | 42,510,669원 | 1,997,489,331원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 62,424,599원, 43,697,219원으로 낮아지고 우리은행의 미배당은 더 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건의 권리 리스크는 낙찰가 하락에 따라 인수액이 커지는 유형이 아닙니다. 반대로 가격 측면에서는 6회나 유찰됐다는 사실 자체가 수요·환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,204원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 87,172,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,178,000원을 기준으로 집행비용 2,005,204원을 제외한 87,172,796원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 대비 미배당은 1,952,827,204원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 인천운전면허시험장 북서측 인근으로, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 아파트형공장과 지원시설이 혼재하는 남동국가산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기타일반업무시설이며 현재 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 사용승인일은 2016.11.14이며, 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등에 해당하며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 공실 기타일반업무시설이라는 점을 가격 판단과 함께 봐야 합니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 실제 재매각 용이성은 별개의 문제입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 89,178,000원은 감정가의 11.76%이지만, 그 비율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 현황조사상 기타일반업무시설 공실상태이므로 실제 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당에서 선차감되어 예상배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 121호·122호·123호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 전체의 진행·배당 관계를 함께 대조하세요.
- 용도·규제 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 규제와 기타일반업무시설의 실제 사용 가능 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 공실상태이므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원, 실질취득 기준금액은 89,178,000원입니다.
다만 감정가 758,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 89,178,000원까지 내려온 사실만 보고 가격 매력을 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 남동국가산업단지 내 기타일반업무시설·공실이고 이미 여러 차례 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 낮은 최저가는 출발점일 뿐, 이 사건의 승부처는 실제 사용수요와 재매각 가능성을 확인하는 데 있습니다.
