인천지방법원 2024타경15737. 인천 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 1층 122호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타일반업무시설(공실상태)입니다. 현 소유자는 농업회사법인주식회사자연애이며, 2023.12.28. 거래가액 606,690,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 경매개시결정은 물론 2024.12.26. 국 압류와 2025.05.14. 부천시 압류도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 권리보다 환금성과 가격 판단의 근거입니다. 6회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 제공된 시세 거래자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15737 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 50, 1층 122호 (고잔동, 엘아이 지식산업센터) |
| 이용상태 | 기타일반업무시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사자연애 (2023.12.28. 거래가액 606,690,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 76,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,716,779,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 기타일반업무시설로 공실상태라고 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 분석자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 11.76%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 648,000,000원, 현재 최저매각가는 76,237,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 11.76%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시장가보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다.
| 회차 | 매각가정 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 76,237,000원 | 11.76% | 1,965,535,266원 |
| 7회 유찰 시 | 53,365,900원 | 8.24% | 1,987,994,686원 |
| 8회 유찰 시 | 37,356,130원 | 5.76% | 2,003,716,280원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,772,266원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 74,464,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,237,000원 가정에서는 집행비용 1,772,266원과 우리은행 근저당 74,464,734원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,965,535,266원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천운전면허시험장 북서측 인근이며, 중·소규모 공장·창고·근린생활시설과 아파트형공장 및 지원시설이 혼재하는 남동국가산업단지에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기타일반업무시설이며 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2016.11.14.입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터와 업무시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실상태이므로 임대수요 부족인지, 호실 구조·접근성·업종 제한 등 개별 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 6회 유찰 의미 확인. 반복 유찰은 시장에서 가격 또는 활용도에 대한 부담이 누적됐다는 신호일 수 있습니다. 단순히 다음 최저가만 계산하기보다 왜 응찰이 없었는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 121호·122호·123호·124호 공동담보입니다. 각 호실의 경매 진행과 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 및 부천시 압류는 등기상 매각으로 소멸하지만, 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 지식산업센터 공실 물건은 관리비 체납과 공용부분 부담이 누적될 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 사건은 2023.12.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하며 임차인 인수도 없어 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 그러나 감정가 648,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 76,237,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 호재로만 읽기 어렵습니다. 물건은 기타일반업무시설이고 현재 공실이며, 시장 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단입니다. 낮은 최저가보다 공실을 채울 수 있는지, 그리고 향후 다시 팔 수 있는지가 이 물건의 핵심입니다.
