76,237,000원
인천지방법원 2024타경15737. 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 1층 123호로, 감정평가상 이용상태는 기타일반업무시설(공실상태)입니다. 현 소유자인 농업회사법인주식회사자연애가 2023년 11월 22일 매매를 원인으로 거래가액 606,690,000원에 취득했고, 2023년 12월 28일 소유권이전과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준권리인 이 근저당권의 채권최고액은 2,040,000,000원이며, 121호·122호·124호와 함께 공동담보로 기재돼 있습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2023년 12월 28일 이미 말소됐고, 말소기준 이후에는 우리은행의 임의경매개시결정과 국·남동구의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 등기는 모두 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15737 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 50, 1층 123호 (고잔동, 엘아이 지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 기타일반업무시설(공실상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 123호 · 사용승인일 2016.11.14 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사자연애 · 거래가액 606,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 76,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,716,779,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 감정서와 현황조사서에는 본건이 기타일반업무시설의 공실상태로 기재돼 있어 임차보증금 인수 문제가 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023년 12월 28일 우리은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 국·남동구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 — 648,000,000원에서 76,237,000원까지
현재 최저매각가는 76,237,000원으로 감정가 648,000,000원의 11.76% 수준입니다. 이미 6회 유찰된 상태이며, 다음 회차 시나리오에는 7회 유찰 시 53,365,900원, 8회 유찰 시 37,356,130원이 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 76,237,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 53,365,900원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 37,356,130원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 76,237,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 기타일반업무시설이고 현재 공실이며 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 ‘감정가의 11.76%’라는 숫자 자체보다 실제 매매·임대 수요와 환금성을 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,772,266원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 74,464,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 76,237,000원이 집행비용과 우리은행 배당으로 전액 소진되고, 우리은행 채권최고액 기준 미배당액은 1,965,535,266원입니다. 당해세 등은 실제 배당순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 6회 유찰 · 현재 | 76,237,000원 | 74,464,734원 | 1,965,535,266원 |
| 7회 유찰 시 | 53,365,900원 | 52,005,314원 | 1,987,994,686원 |
| 8회 유찰 시 | 37,356,130원 | 36,283,720원 | 2,003,716,280원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천운전면허시험장 북서측 인근으로, 중·소규모 공장과 창고, 근린생활시설, 아파트형공장 및 지원시설이 혼재하는 남동국가산업단지입니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가와 현황조사에서 기타일반업무시설의 공실상태로 확인됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남측 약 15m, 동측 약 10m의 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·산업시설구역· 성장관리권역이며, 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표기돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 사용승인일은 2016.11.14입니다.
- 환금성. 현재 자료에서 가장 강한 신호는 6회 유찰입니다. 아파트와 달리 기타일반업무시설은 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 하며, 현재 가격이 시장가보다 싼지는 실거래 비교 없이는 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰의 원인 확인. 감정가 648,000,000원 대비 현재 최저가 76,237,000원이라는 할인율만 보지 말고, 앞선 회차에서 계속 응찰이 성사되지 않은 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 매매·임대 수요 확인. 본건은 공실인 기타일반업무시설이며 임대관계도 미상입니다. 주변 동일·유사 용도의 매매가와 임대조건을 직접 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 2,040,000,000원은 본건과 121호·122호·124호에 공동담보로 설정돼 있으므로 원등기와 배당관계를 대조하세요.
- 조세 배당 확인. 말소기준 이후 국과 남동구 압류가 있고 예상배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당요구 및 조세채권 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역·일반공업지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 취득·사용 목적과의 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류도 소멸하는 만큼 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 전혀 다른 곳에 있습니다. 감정가 648,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 76,237,000원까지 내려왔고, 물건은 기타일반업무시설의 공실상태입니다.
현재 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 시세 비교자료가 없는 상황에서 반복 유찰은 오히려 환금성과 실제 수요를 먼저 검증해야 한다는 신호입니다. 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격·용도·환금성 검증이 승부처입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수요 확인 전까지 보류입니다.
