인천지방법원 2025타경872. 인천 서구 청라동 청라레이크봄 2층 213호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 김다혜이며 2023.01.26. 소유권을 취득했고 거래가액은 272,000,000원입니다. 같은 날 주식회사부산은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.13. 임의경매개시결정과 2025.03.26. 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 213호의 성스런은 2022.01.19. 전입해 말소기준권리인 2023.01.26. 부산은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금 10,000,000원, 월세 650,000원이며 배당요구는 2025.04.04. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 제공된 배당계산에서는 이 보증금을 전액 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층 213호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용중 |
| 소유자 | 김다혜 (2023.01.26. 소유권이전 · 거래가액 272,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 816,054,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 인수는 별개
2021.03.19. 중소기업은행 근저당권은 2023.01.26. 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.26. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 886,160,000원이고, 213호 외 214호·215호·216호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인의 대항력은 말소기준과 별도로 봐야 합니다. 성스런의 전입일 2022.01.19.은 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있음으로 분류되고, 현재 배당계산은 보증금 10,000,000원을 전액 매수인 인수로 잡고 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정된 1,000만원 외 미상 점유가 핵심
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성스런 | 213 | 2022.01.19 | 10,000,000원 / 650,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 페디플러스 김동환 | 214 | 2024.07.08 | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 다올알앤피 박윤석 | 216 | 2024.06.04 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | — | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
③ 현재 회차 배당 — 채권자는 대규모 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,846원 |
| 인수 · 임차인 성스런 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 886,160,000원 | 63,967,154원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,547,000원 가정. 채권 총액 920,160,000원 중 배당은 63,967,154원이며 미배당은 856,192,846원입니다. 성스런 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 1,000만원은 남는다
| 회차 | 낙찰가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 65,547,000원 | 10,000,000원 | 75,547,000원 | 856,192,846원 |
| 5회 유찰 시 | 45,882,900원 | 10,000,000원 | 55,882,900원 | 875,502,992원 |
| 6회 유찰 시 | 32,118,029원 | 10,000,000원 | 42,118,029원 | 889,020,096원 |
성스런 보증금은 현재 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 확인 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 이는 어디까지나 확인된 10,000,000원만 반영한 최소치입니다. 전입일·보증금 미상의 주거 점유가 실제 대항력 있는 임차관계로 확인되면 실질취득액은 추가로 올라갈 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 서측에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 2층 213호이며 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다.
- 설비. 상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성스런 보증금. 213호 전입일 2022.01.19.은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 계산상 10,000,000원 전액 인수이므로 입찰가에 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 미상 주거 점유. 별도 점포의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 점유현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 다회 유찰. 이미 4회 유찰된 근린시설입니다. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고 실제 임대수익·공실·환금성을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 214호·215호·216호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 다른 공동담보 물건 진행과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 임차 현황. 214호와 216호의 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 대상 호실 및 실제 점유범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 승계범위를 먼저 확정”
이 물건은 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 65,547,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 매수인이 실제로 무엇을 떠안는지를 봐야 합니다. 현재 확정적으로 잡히는 것은 성스런의 보증금 10,000,000원이고, 따라서 확인 실질취득액은 최소 75,547,000원입니다.
여기에 주거 사용으로 기재된 점포의 전입일과 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성도 남습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 승계범위는 아직 완전히 닫히지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미상 점유의 실제 보증금·전입일을 확인해 최종 실질취득액을 확정하는 것입니다.
