인천지방법원 2025타경872. 청라호수공원 서측의 청라레이크봄 2층 214호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김다혜이고, 2023년 1월 26일 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 886,160,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 3월 13일 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2025년 3월 26일 설정된 인천신용보증재단 가압류 34,000,000원은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 권리보다 점유·임차 관계에 있습니다. 현황조사에는 213호·214호·216호 관련 점유 정보가 함께 확인되고, 이 가운데 성스런은 2022년 1월 19일 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 성스런의 보증금 10,000,000원을 전액 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 또한 ‘페디플’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

2021년 중소기업은행 근저당권 816,000,000원은 2023년 1월 26일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 부산은행 근저당은 청라레이크봄 213호·215호·216호를 함께 공동담보로 잡고 있습니다. 경매개시결정과 그 이후의 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 1,000만원 인수 + 미상 점유

성스런은 전입일이 말소기준권리 2023년 1월 26일보다 앞서고, 배당요구도 2025년 4월 4일 접수됐지만 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 반면 214호의 주식회사 페디플러스 김동환과 216호의 주식회사 다올알앤피 박윤석은 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 65,547,000원으로 감정가 273,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 시세보다 싸다, 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.

더구나 알려진 인수액 10,000,000원을 더하면 현재 회차에서 매수인의 알려진 실질취득은 75,547,000원입니다. 이는 최저가 자체보다 높고, ‘페디플’의 보증금·전입일이 미상인 상태라 최종 실질취득액이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 매각대금에서 집행비용 1,579,846원을 제외한 63,967,154원이 부산은행에 배당되고, 인천신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 성스런 보증금 10,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라호수공원 서측에 위치하고, 주변은 노선 상가지대입니다.
• 이용. 감정평가상 213~216호는 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 역시 근린시설로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 2층에 위치하며, 상·하수도와 승강기 등 상가운영에 필요한 설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 평지의 업무용 토지로 북측 포장도로에 접하고, 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,330,000원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린생활시설인 만큼 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 임대수요·공실·상권 및 재매각 가능성을 따로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 알려진 인수 10,000,000원 반영. 입찰가만 보지 말고 현재 회차 기준 최소 실질취득 75,547,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 미상 점유 확인. ‘페디플’은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수 여부를 원본 명세서와 점유관계에서 다시 확인해야 합니다.
• 214호 점유자 확인. 현황조사상 214호에는 주식회사 페디플러스 김동환이 전입해 있고 보증금 5,000,000원·차임 550,000원으로 조사됐습니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
• 공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당은 213호·215호·216호를 공동담보로 포함하고 있으므로 배당관계와 각 물건의 진행상황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 임대수익·공실·상권 거래 사례를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 직전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “24%까지 내려왔어도, 최저가가 전부가 아니다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 내려온 최저가 65,547,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 배당 시뮬레이션이 매수인 인수로 잡은 10,000,000원입니다. 현재 회차에서 알려진 실질취득은 75,547,000원이고, 전입일·보증금 미상의 ‘페디플’ 점유까지 남아 있어 인수 리스크가 완전히 닫히지 않았습니다.

또한 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 24.01%만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 4회 유찰된 근린생활시설, 알려진 임차보증금 인수, 추가 미상 점유가 동시에 존재하는 사건입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실제 입찰 판단은 점유관계와 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.