인천지방법원 2025타경872. 청라호수공원 서측 노선상가지대에 위치한 청라레이크봄 2층 215호 근린시설입니다. 감정평가상 213~216호는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 김다혜는 2023년 1월 11일 매매를 원인으로 거래가액 264,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정계약을 원인으로 주식회사부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 886,160,000원이며 본건 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025년 3월 13일 부산은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025년 3월 26일 인천신용보증재단의 34,000,000원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 말소 여부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 성스런의 전입일이 2022.01.19로 부산은행 말소기준일인 2023.01.26보다 빠르고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 2층 215호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 11층건 중 2층 |
| 소유자 | 김다혜 (2023.01.11 매매 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 | 주식회사부산은행 · 청구액 816,054,615원 |
| 말소기준 | 2023.01.26 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 886,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
현재 말소기준은 2023.01.26 부산은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2022년 서구(인천광역시)의 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 임의경매개시결정과 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 10,000,000원 인수와 ‘215호 여부’가 핵심
| 성명 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성스런 | 213 | 2022.01.19 | 10,000,000원 | 650,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 10,000,000원 |
| 주식회사 페디플러스 김동환 | 214 | 2024.07.08 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 다올알앤피 박윤석 | 216 | 2024.06.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 3명으로 정리됩니다. 이 중 성스런은 2025.04.04 배당요구를 했지만, 예상배당에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보아 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 65,547,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 75,547,000원입니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%라도 시세 판단은 별개
감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,547,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다만 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없으므로 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설은 실제 임대수익과 상권 내 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하고, 이 사건에서는 특히 4회 유찰이라는 결과 자체를 가격 검증 신호로 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 65,547,000원 | 24.01% | 10,000,000원 | 75,547,000원 |
| 5회 유찰 시 | 45,882,900원 | 16.81% | 10,000,000원 | 55,882,900원 |
| 6회 유찰 시 | 32,118,029원 | 11.76% | 10,000,000원 | 42,118,029원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,846원 |
| 인수 · 성스런 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 886,160,000원 | 63,967,154원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 920,160,000원 중 예상배당은 63,967,154원이며, 미배당은 856,192,846원입니다. 성스런 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 서측에 위치하고 주변은 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 213~216호는 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 상·하수도와 승강기 등 상가운영에 필요한 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 2층이며 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 도로. 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 업무용 토지로 면적 2,873.5㎡, 공시지가 4,330,000원/㎡이며 중로한면 조건입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로2류 및 문화공원 등에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 없는 상태에서 이미 4회 유찰됐으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 상권 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 215호 실제 점유 확인. 임차인 기재 호실은 213호·214호·216호입니다. 본건 215호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인하는 것이 최우선입니다.
- 성스런 임차관계 원본 대조. 전입일 2022.01.19, 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 배당요구일 2025.04.04가 확인되며 현재 배당계산은 보증금 전액 인수를 전제로 합니다.
- 실질취득 기준 사용. 현재 최저가 65,547,000원만 보지 말고 인수 10,000,000원을 더한 75,547,000원을 자금판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 213호·214호·216호가 함께 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 273,000,000원 대비 현재 최저가가 24.01%까지 내려온 상태입니다. 실거래 시세 없이 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “24.01% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 273,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 65,547,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석에서는 최저가만 볼 수 없습니다. 예상배당은 성스런 보증금 10,000,000원 전액 인수를 전제로 하므로 현재 회차의 실질취득은 75,547,000원입니다.
여기에 더 중요한 확인사항이 있습니다. 성스런을 포함한 임차인들의 기재 호실은 213호·214호·216호이고 경매 대상은 215호입니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “본건 215호의 실제 점유와 10,000,000원 인수관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 실거래 시세 근거도 없는 만큼 권리·점유 확인이 선행되고 가격 판단은 그 다음입니다.
