인천지방법원 2025타경872. 청라호수공원 서측에 위치한 청라레이크봄 2층 216호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김다혜가 2023년 1월 26일 거래가 264,000,000원에 취득했고 같은 날 주식회사부산은행 채권최고액 886,160,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 인천신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유·임차관계입니다. 임차 관련 기재에는 213호·214호·216호가 함께 나타나며, 배당 시뮬레이션은 213호로 표시된 성스런의 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 반면 대상 216호에는 주식회사 다올알앤피 박윤석이 현황조사상 확인되고, 별도로 매각물건명세서에는 ‘다올알’이 주거 점유자로 기재돼 있습니다. 이 ‘다올알’은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부처는 임차관계

2021년 중소기업은행 근저당권 816,000,000원은 2023년 1월 26일 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당입니다. 말소기준 이후인 2025년 3월 13일 임의경매개시결정과 2025년 3월 26일 인천신용보증재단 가압류 34,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리 인수보다 임차보증금 인수 여부가 더 중요한 사건입니다.

② 임차인·점유 분석 — 10,000,000원 인수 + 미상 점유

③ 가격·유찰 구조 — 감정가 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 65,547,000원으로 감정가 273,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 이미 4회 유찰됐고 용도도 근린생활시설입니다. 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 현재 회차에서도 확인된 인수보증금 10,000,000원을 더한 최소 실질취득은 75,547,000원이며, 미상 주거 점유가 추가로 남아 있습니다.

유찰이 더 진행돼 매각가가 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 성스런 보증금 10,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 미상 점유에 따른 추가 인수 여부는 위 시나리오에 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)

채권자 총 청구 기준 920,160,000원 중 63,967,154원이 배당되고 856,192,846원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 성스런 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 나가는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 도넛 차트에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라호수공원 서측에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 2층 213~216호는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 상·하수도설비와 승강기 등 상가운영에 필요한 설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 토지로 오피스텔 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,330,000원/㎡, 토지면적 2,873.5㎡로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설이고 현재까지 4회 유찰된 물건이므로 재매각·임대수요는 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성스런 보증금 인수. 배당 시뮬레이션상 10,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 현재 최저가에 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
• ‘다올알’ 확인. 주거 점유로 기재됐으나 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력을 ‘없음’으로 단정하지 말고 가능·미상으로 확인해야 합니다.
• 호실 대응관계 확인. 임차내역에는 213·214·216호가 함께 나타납니다. 대상 216호와 각 임차인의 실제 임대차 목적물 대응관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 4회 유찰 착시 경계. 감정가 대비 최저가 비율 24.01%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인수액과 상가 환금성을 함께 봐야 합니다.
• 주식회사부산은행 공동담보. 근저당은 청라레이크봄 213·214·215호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 배당구조는 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해 점유 및 인수범위를 최종 확정해야 합니다.

맺으며 — “24.01%”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유

이 물건은 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 65,547,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 성스런 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 최소 실질취득은 75,547,000원이고, 전입일과 보증금이 미상인 주거 점유 ‘다올알’까지 남아 있습니다.

등기부상 말소기준 이후 권리들은 소멸하지만, 근린생활시설의 4회 유찰과 미상 점유를 함께 보면 이번 사건은 “등기 정리는 가능하지만 인수총액을 아직 닫을 수 없는 물건”에 가깝습니다. 최저가가 더 내려가는지보다 먼저, 216호의 실제 점유관계와 성스런 보증금 인수가 이 물건에 어떻게 대응되는지를 확인해야 합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다.