대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 107호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스이며, 2024.04.30. 거래가액 156,733,500원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2024.02.26. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 358,800,000원입니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 이력이 있고, 2025.08.12. 새마을금고중앙회가 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 164,000,000원이 두 차례 유찰되어 현재 80,360,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 동일 용도·동일 면적 실거래가 확인되지 않아 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하 1층 107호 |
| 대상면적 | 46.8183㎡ |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 · 2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 156,733,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.26. 근저당
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2024.02.26. 이곡새마을금고의 근저당권 설정이며 채권최고액은 358,800,000원입니다. 이 권리는 2025.06.17. 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 이력이 있습니다. 2025.08.12. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 49% 할인율보다 ‘비교표본 불일치’가 중요
더트루엘수성 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 -4.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
수치상 현재 최저가 80,360,000원은 최근 12개월 평균의 13.1%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실거래 표본은 84.83~84.84㎡ 중심인데 본건은 46.8183㎡의 근린생활시설이고, 면적도 일치하지 않습니다. 즉 최저가가 크게 낮아 보인다는 사실과 본건이 실제로 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 358,800,000원 | 78,513,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,360,000원 가정에서는 집행비용 1,846,480원과 근저당권 배당 78,513,520원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 280,286,480원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 280,286,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 303,960,536원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 320,532,375원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 지하 1층 단위상가입니다. 외벽은 대리석타일 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 소화전설비, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측 폭 약 12미터, 남측·북측 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류와 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 7,355㎡, 공시지가 2,412,000원/㎡입니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 더트루엘수성은 158세대이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비교시세 분리. 최근 실거래 5건 평균 613,268,000원과 최신 597,000,000원은 본건과 면적이 일치하지 않으므로 직접 시세로 대입하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 12개월 대비 이전 거래 추세가 -4.4%입니다. 거래 흐름이 약해진 방향이라는 점을 함께 보세요.
- 현재 회차 확인. 2회 유찰 후 현재 최저가 80,360,000원입니다. 추가 유찰 시 56,252,000원, 39,376,400원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2024.02.26. 근저당권이며 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 358,800,000원 중 78,513,520원만 배당되고 280,286,480원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 현황·매각 관련 원본 자료를 다시 대조해 권리변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가율 ≠ 검증된 저가”
이 사건은 권리보다 가격 판단이 어려운 유형입니다. 임차인 0명, 인수 0원으로 권리는 단순하고, 말소기준도 2024.02.26. 근저당으로 명확합니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교에 제시된 실거래는 84.83~84.84㎡ 중심이고 본건은 46.8183㎡ 근린생활시설이라 직접 비교 조건이 맞지 않습니다.
게다가 최근 거래 추세는 -4.4%입니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 절반 가격이라 싸다”고 평가하기보다, 권리는 통과하되 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 편이 데이터에 맞습니다. 이미 2회 유찰된 현재 회차에서의 승부처는 할인율 자체가 아니라, 80,360,000원이 이 지하 근린생활시설의 실제 가치와 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
