대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 107호의 근린생활시설입니다. 말소기준은 2024년 2월 26일 설정된 이곡새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 358,800,000원입니다. 이후 이 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025년 8월 12일 새마을금고중앙회가 임의경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 감정가 164,000,000원에서 세 차례 유찰돼 56,252,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료는 본건과 같은 근린시설이 아니라 전용 84.83㎡대 주거 거래입니다. 본건 목표면적은 46.8183㎡이고 면적 매칭도 되지 않으므로 이 거래가격을 본건 시세로 직접 대입할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 (2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 156,733,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 358,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권이며, 해당 근저당권은 이후 새마을금고중앙회까지 이전됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 9.2%’로 읽으면 안 된다
현재 최저가는 56,252,000원으로 감정가 164,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 39,376,400원, 그 다음은 27,563,480원입니다. 다만 이 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정하려면 본건과 같은 근린시설의 실제 거래가격이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
위 거래들의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 597,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.4% 하락 추세입니다. 그러나 이 거래들은 본건과 달리 84.83㎡대 주거 거래이고 본건은 46.8183㎡ 근린시설이므로, 최저가가 이 평균의 9.2%라는 수치를 본건의 할인율이나 적정가 판단에 사용하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,412,536원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 358,800,000원 | 54,839,464원 |
| 미배당 | - | 303,960,536원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당 채권최고액 358,800,000원 중 54,839,464원이 배당되고 303,960,536원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 303,960,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 320,532,375원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 26,667,337원 | 332,132,663원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차인 승계액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 즉 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 다만 다음 회차가 더 싸다는 사실과 적정시세가 싸다는 판단은 별개의 문제입니다. 본건과 같은 지하 근린시설의 임대료·공실·실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 지하 1층 단위상가입니다.
- 입지. 용지네거리 남동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있습니다.
- 도로. 동·서측 약 12미터, 남·북측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 지하 1층 단위상가로 위생·급배수·소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 확인. 주거 실거래가 아니라 본건과 같은 근린시설·지하층의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린시설은 임대료·공실기간·관리비가 가격을 좌우하므로 현장 임대시세와 실제 점유상태 확인이 필요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가의 34.3%까지 내려온 이유가 단순 가격 문제인지, 지하층 상권·공실·동선 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 이전관계와 매각으로 소멸하는 권리를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 303,960,536원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 맞는 비교표본이 먼저”
이 사건은 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 164,000,000원 감정가가 세 차례 유찰돼 56,252,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 거래는 본건과 용도·면적이 다른 주거 거래입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -4.4%이고, 본건 자체도 지하 근린시설로 3회 유찰된 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 몇 % 싸졌는가”가 아니라 지하 근린시설로서 실제 얼마에 거래되고 얼마에 임대되는가입니다. 권리는 깨끗하지만, 동일 용도 시세와 임대수익이 확인되기 전에는 큰 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
