대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성의 지하 1층 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스이고, 2024년 4월 30일 거래가액 79,827,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2024년 2월 26일 설정된 이곡새마을금고 근저당권(채권최고액 189,600,000원)이 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전되었고, 새마을금고중앙회가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구분하면, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 상가는 등기상 권리뿐 아니라 실제 점유와 영업·임대 상태가 매수 후 비용을 크게 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층 109호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 지범로52길 5-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하 1층 단위상가 |
| 시세 조회 대상면적 | 22.6631㎡ · 동일 면적 거래 미확인 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2024.04.30 · 거래가액 79,827,000원 |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 신청채권자 | 새마을금고중앙회 |
| 신청 청구액 | 1,112,144,210원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.26 이곡새마을금고 근저당권 (이후 새마을금고중앙회로 이전) |
| 말소기준 채권최고액 | 189,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당권의 이전과 소멸
등기 흐름의 중심은 2024.02.26 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이곡새마을금고이며, 채권최고액은 189,600,000원입니다. 이후 근저당권이 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전되었습니다.
최초 설정 근저당권과 이후 이전등기는 같은 근저당권의 권리변동 흐름입니다. 이를 각각 별개의 근저당채권으로 합산해서는 안 됩니다. 말소기준은 최초 근저당권 설정일인 2024.02.26로 판단합니다. 신청채권자 새마을금고중앙회에 의한 경매개시결정은 2025.08.12 접수되었습니다.
임차인 신고 내역 없음. 확인된 임차인 명단에는 별도 임차인이 없습니다. 그러나 이 사실만으로 지하 상가가 공실이라거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 영업자와 점유관계는 현장 및 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 가격으로 착각하면 안 된다
이 물건의 가격 판단에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 더트루엘수성의 실거래 기록은 확인되지만, 거래 면적은 84.75~84.84㎡이고 본건의 시세 조회 대상면적은 22.6631㎡입니다. 거래 표본은 주거용 아파트로, 지하 1층 근린생활시설과 직접 비교할 수 없습니다.
아래는 비교 대상의 차이를 확인하기 위한 더트루엘수성 주거용 실거래 기록입니다. 지하 상가의 적정 매매가격을 의미하지 않습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 주거용 | 5건 | 613,268,000원 |
주거용 실거래의 전체 평균은 621,280,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교에서는 -4.4%의 하락 추세가 나타납니다. 다만 이것은 해당 주거용 거래 표본의 추세이지, 본건 지하 근린시설의 가격이 4.4% 하락했다는 뜻은 아닙니다.
상가의 실질적인 가격 판단에는 같은 용도의 매매사례, 지하층 점포의 임대료, 실제 공실 상태, 관리비 및 예상 운영비를 확인해야 합니다. 현재 최저가가 이러한 상가 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 27,783,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 추정 집행비용이 먼저 배분되고, 나머지는 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 아래의 근저당채권 189,600,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 등기상 채권최고액을 사용한 배당 모형입니다.
| 배당 항목 | 채권액 또는 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 900,094원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 설정분 | 189,600,000원 | 26,882,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 27,783,000원 |
집행비용 900,094원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 설정 당시의 채권최고액을 사용한 계산이며, 실제 배당은 채권액 확정, 당해세·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권이 이전된 이력은 배당 시 권리자 확인에 반영해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 늘어난다
향후 유찰이 추가되는 경우의 가격 및 배당 모형은 다음과 같습니다. 이 표는 최저매각가 기준의 조건부 계산이며, 향후 실제 매각기일이나 낙찰 결과를 확정한 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 162,717,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 170,901,966원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 (17%) | 13,613,670원 | 12,968,624원 | 176,631,376원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 배당 가능한 매각대금이 줄어 근저당 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 배당되지 못하는 근저당채권과 낙찰자가 부담해야 할 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 용도. 아파트 단지와 연계된 근린생활시설입니다. 본건은 지하 1층 단위상가로, 주거용 아파트와 구분해 수요를 평가해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 대리석타일 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다. 도로 접면과 개별 지하 점포의 고객 접근성은 별도로 살펴야 합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 더트루엘수성은 158세대이고 사용승인 관련 준공일은 2022.12.29입니다. 다만 아파트 세대수만으로 지하 상가의 영업수요를 추정할 수는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 본건은 3회 유찰된 상태이므로 실제 상가 거래사례, 유사 점포의 매물 적체, 임대수요 등을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 별도 확보. 주거용 아파트의 실거래 평균을 사용하지 말고, 인근 지하층 근린생활시설의 유사 면적 매매사례를 확인하세요. 직접 비교 거래가 확보되기 전에는 저평가 여부를 단정하기 어렵습니다.
- 임대차와 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 공실 여부와 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 현장 영업 상태와 최신 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당권 이전 경위 확인. 이곡새마을금고 설정 근저당이 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 흐름을 원본 등기부에서 확인하세요. 채권최고액과 실제 배당채권액도 구분해야 합니다.
- 지하층 접근 및 영업 여건. 출입구·계단·점포 노출도·보행동선·간판 설치 가능성, 방수·누수 상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 및 고정비 확인. 근린생활시설은 매입가격이 낮더라도 관리비와 유지비가 수익을 압박할 수 있습니다. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 월 고정비를 확인하세요.
- 임대료와 공실 위험. 주변 유사 지하상가의 실질 임대료, 임차 수요, 공실 기간을 확인한 후 취득원가 대비 수익성을 따져보세요.
- 유찰 이후 가격 판단. 현재 최저가 27,783,000원은 감정가의 34.3%입니다. 4회·5회 유찰 시나리오도 있지만 실제 시장가치가 검증되지 않으면 추가 할인만으로 투자 근거가 충분해지지 않습니다.
- 매수 부대비용. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·상가 수선비 등을 최저매각가 외에 별도로 산정해야 합니다. 배당 모형의 인수액 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 정보를 확인하세요. 입찰보증금과 매각조건도 해당 기일 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
이 물건의 장점은 권리관계의 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2024년 설정된 근저당권이 말소기준이고, 근저당권 이전과 경매개시결정을 거쳐 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 81,000,000원의 34.3%인 27,783,000원입니다.
그러나 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 확인된 실거래는 주거용 아파트의 거래이므로 지하 1층 근린생활시설의 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 주거용 거래의 최근 평균이나 -4.4% 추세를 근거로 이 상가의 할인 폭 또는 적정 가격을 평가하는 것도 부적절합니다.
이미 3회 유찰된 점과 지하 근린시설이라는 용도를 고려하면, 실제 점포의 임대 가능성 및 재매각 수요 확인이 중요합니다. 권리상 인수 부담은 0원이지만, 시세·점유·환금성에는 확인해야 할 부분이 남아 있습니다. 동일 용도 실거래와 임대수익 자료를 확보한 뒤에야 현재 최저가의 가격 메리트를 구체적으로 판단할 수 있습니다.
