대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 109호의 근린생활시설입니다. 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,690,000원, 감정가의 49%입니다. 현 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스로, 2024.04.30. 거래가액 79,827,000원에 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 현재 소유권보다 앞선 2024.02.26. 근저당입니다. 이곡새마을금고 명의로 채권최고액 189,600,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 2025.08.12. 임의경매를 신청했습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층109호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 22.6631㎡ · 지하 1층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 · 2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 79,827,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권이고, 데이터상 이 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.08.12. 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 39,690,000원으로 감정가 81,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 확보된 더트루엘수성 실거래는 전용 84.75~84.84㎡이고, 본건 대상 면적은 22.6631㎡입니다. 더구나 본건은 감정평가상 근린생활시설이므로 해당 실거래를 본건의 직접 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 5건 | 613,268,000원 |
84㎡대 거래만 놓고 보면 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 4.4% 하락한 흐름입니다. 하지만 이 수치는 본건 지하 근린시설의 적정가를 뜻하지 않습니다. 데이터상 면적 매칭도 불일치이므로, 최저가가 최근 12개월 평균의 6.5%라는 숫자 역시 본건의 직접적인 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 189,600,000원 | 38,575,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 189,600,000원 중 38,575,580원이 배당되고 151,024,420원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 151,024,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 162,717,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 170,901,966원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금이 27,783,000원, 19,448,100원으로 내려가고 근저당 미배당액은 늘어납니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 물건에서 유찰의 의미는 권리 위험 증가가 아니라 입찰가격 자체의 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 지하 1층 단위상가입니다.
- 도로. 동·서측 약 12미터, 남·북측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 상가 시세 확인. 84㎡대 주거 실거래를 본건 지하 22.6631㎡ 근린시설의 시세로 사용하지 마세요.
- 임대수익 확인. 근린시설은 실제 임대료·관리비·공실 여부가 가격을 좌우하므로 현장 임대조건 확인이 중요합니다.
- 지하층 이용성 확인. 지하 1층이라는 위치가 실제 영업·임대수요에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 이유를 물건 상태·상권·수요 측면에서 점검하세요.
- 권리 이전관계 대조. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고, 새마을금고중앙회로 이어지는 근저당권 이전과 경매신청 관계를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 물건은 권리만 보면 명확합니다. 2024.02.26. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 감정가 81,000,000원에서 39,690,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없어 49%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 바꿔 읽을 근거가 부족합니다. 더트루엘수성 84㎡대 거래는 최근 12개월 평균 613,268,000원이고 최근 구간이 과거보다 4.4% 낮지만, 본건 22.6631㎡ 지하 근린시설과는 직접 비교 대상이 아닙니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
