대구지방법원 2025타경8972. 대구 수성구 범물동 ‘더트루엘수성’ 201동 지하 1층 108호 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스이며, 2024.04.30. 거래가액 139,210,500원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 기준점은 2024.02.26. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 310,800,000원입니다. 이 근저당권은 이후 권리이전 이력이 있고, 2025.08.12. 새마을금고중앙회가 임의경매개시결정을 받았습니다. 임차인은 없으며 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 권리보다 더 큰 판단 요소는 지하 근린시설의 환금성, 반복 유찰, 그리고 직접 비교 가능한 실거래 부족입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하 1층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 (2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 139,210,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 310,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권은 권리이전 과정을 거쳐 새마을금고중앙회로 이어졌고 2025.08.12. 임의경매가 개시됐습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교가 아니다
더트루엘수성의 제공 실거래는 총 7건이고 전체 평균은 621,280,000원입니다. 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원이며, 최근 구간의 추세는 과거 대비 -4.4%로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.7873㎡ 기준 불일치 | 5건 | 613,268,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,301,404원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 310,800,000원 | 48,776,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,078,000원 기준 근저당권 미배당액은 262,023,404원이며, 예상배당 구조상 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 262,023,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 276,776,383원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,538,220원 | 23,696,532원 | 287,103,468원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 가~라 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 더트루엘수성 201동 지하 1층 108호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 ‘용지네거리’ 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 대구3호선 용지역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측·서측 폭 약 12미터, 남측·북측 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 소로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 대리석타일 등 외벽, 몰탈위페인팅 등 내벽, 타일 등 바닥, 샷시창호이며 위생·급배수·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 지하 근린시설이고, 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 2.5회입니다. 제공된 실거래는 본건 면적과 매칭되지 않아 실제 근린시설 가격대와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 비교사례 확인. 제공 실거래 7건은 84.75~84.84㎡로 본건 41.7873㎡ 기준과 맞지 않습니다. 동일 용도·유사 면적·지하층 근린생활시설 거래나 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 146,000,000원에서 50,078,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 지하층 상가의 실제 수요와 영업 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
- 권리관계 원본 대조. 말소기준은 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권이며 권리이전 이력이 있습니다. 등기부 원본에서 이전 및 말소 상태를 최종 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 사용·점유 상태와 인도 가능 여부는 매각 전 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 관리비와 제세금 관련 부담 여부도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘비교 가능한 시세’가 먼저다
권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 146,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 50,078,000원까지 내려왔지만, 제공된 단지 실거래는 84.75~84.84㎡이고 비교 기준 면적 41.7873㎡와 맞지 않습니다. 게다가 본건은 지하 근린생활시설입니다.
따라서 최근 12개월 평균 613,268,000원이나 최신 거래 597,000,000원과 최저가를 단순 비교해 할인 매물로 평가해서는 안 됩니다. 단지 실거래 추세 자체도 -4.4%입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 3회 유찰·지하 근린시설·직접 비교 가능한 실거래 부재가 겹치는 만큼 본건의 판단 포인트는 “얼마나 내려왔나”가 아니라 실제로 이 상가를 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는가입니다.
