대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 108호의 근린생활시설입니다. 감정가는 146,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,540,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스이며 2024년 4월 30일 거래가액 139,210,500원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2024년 2월 26일 설정된 이곡새마을금고 근저당권 310,800,000원입니다. 이 근저당은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025년 8월 12일 새마을금고중앙회가 임의경매를 개시했습니다. 본건 매각으로 말소기준 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 정리되며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하 1층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 (2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 139,210,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 310,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후는 정리
임차인 없음. 본건 권리분석의 중심은 임차보증금이 아니라 등기상 근저당입니다. 2023년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 2월 26일 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 근저당권자가 성서새마을금고와 새마을금고중앙회로 이전됐으나 이는 동일 근저당권의 이전 기록이며, 2025년 8월 12일 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 검증 — 실거래 숫자는 있지만 ‘직접 비교’가 안 된다
더트루엘수성의 제공 실거래는 최근 12개월 5건 평균 613,268,000원, 최신 거래는 2026년 4월 597,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 84.83㎡·84.84㎡이고, 본건의 비교 기준 면적은 41.7873㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 감정상 근린생활시설이므로 이 실거래를 본건 상가의 직접 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
참고 거래의 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 -4.4%로 하락 추세입니다. 다만 이 역시 본건 근린생활시설의 가격 추세가 아니라, 면적이 다른 단지 거래의 흐름일 뿐입니다. 따라서 최저가 71,540,000원이 이 숫자의 11.7% 수준이라는 계산만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 310,800,000원 | 69,852,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 310,800,000원 중 69,852,280원이 배당되고 240,947,720원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 240,947,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 262,023,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 276,776,383원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 권리 인수액이 낙찰가를 고정시키는 유형이 아니라, 응찰가격 자체가 곧 실질취득의 핵심이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕의 지하 1층 단위상가로, 외벽은 대리석타일 등, 내부는 몰탈위페인팅·타일 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측 약 12미터, 남측·북측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 복명초등학교·삼덕유치원 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 84㎡대 거래는 본건 41.7873㎡ 근린생활시설과 직접 비교할 수 없습니다. 같은 건물 또는 인근의 지하 근린생활시설 거래·임대수준을 우선 확인해야 합니다.
- 49% 할인율만 보고 응찰 금지. 최저가 71,540,000원은 감정가 대비 낮지만, 비교 가능한 실거래가 없어 할인폭 자체가 수익성을 증명하지 않습니다.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·상가 운영비 확인. 지하 단위상가의 공용관리비와 체납 여부, 전기·급배수·소방설비 사용상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고, 새마을금고중앙회로 이어진 근저당권 이전 기록과 경매신청 채권자를 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 더 어려운 물건입니다. 말소기준은 명확하고 매수인 인수액도 0원이어서 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 지하 1층 근린생활시설에 2회 유찰이라는 조건이 겹쳤고, 제공된 실거래는 면적 84㎡대 거래라 본건과 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 71,540,000원을 보고 “감정가의 49%니까 싸다”라고 판단하기보다는, 같은 용도·비슷한 면적의 상가 가격과 임대수익을 확인해 7,154만원이 실제 시장가격보다 낮은지부터 검증해야 합니다. 권리는 합격이지만, 가격은 아직 검증 전입니다.
