대구지방법원 2025타경8972. 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 111호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사피에스제이홀딩스로, 2024.04.30. 거래가액 152,839,500원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2024.02.26. 이곡새마을금고의 채권최고액 332,400,000원 근저당권이 설정되어 있어 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2024.11.05. 압류와 2025.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 근저당권은 2025.06.17. 회사합병을 원인으로 성서새마을금고에 이전됐다가, 같은 날 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회에 이전되었습니다. 경매신청채권자도 새마을금고중앙회이고 청구액은 1,112,144,210원입니다. 그러나 매수인 관점에서 중요한 것은 이 채권액의 크기가 아니라 매각 후 남는 권리인데, 현재 산정상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층111호 |
| 용도 / 면적 | 근린생활시설 · 54.6886㎡ · 지하 1층 단위상가 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 (2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 152,839,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,112,144,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 2023년 신탁등기는 2023.12.15. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 2024.02.26. 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 주거 실거래는 ‘참고치’일 뿐 직접 시세가 아니다
현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%입니다. 산술적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 본건은 54.6886㎡ 근린생활시설인 반면 아래 실거래는 더트루엘수성의 84.83㎡대 주거 거래입니다. 면적도 다르고 용도도 달라 최저가와 아래 거래가를 직접 비교해 “시세보다 저렴하다”고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
주거 거래의 최신 가격은 2026.04. 597,000,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.4% 하락한 추세입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 12.2%라는 산술치는 존재하지만, 비교대상의 용도와 면적이 달라 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 이 사건의 적정가는 상가 자체의 임대수익, 공실 가능성, 동일·유사 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 332,400,000원 | 73,220,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 74,970,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 332,400,000원 중 73,220,540원이 배당되고 259,179,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 259,179,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 281,265,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 296,725,935원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 지하 1층 단위상가이며, 외벽은 대리석타일, 내벽은 몰탈위페인팅, 바닥은 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 도로. 동측·서측 폭 약 12미터, 남측·북측 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목은 대, 토지면적은 7,355.0㎡이고 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설, 지하 1층, 2회 유찰이라는 조합은 주거용과 다른 매수층을 형성합니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2024.02.26. 말소기준 근저당권과 2025.06.17. 근저당권 이전 내역, 경매신청채권자 새마을금고중앙회까지 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유 현황. 임차인 신고는 없지만 근린생활시설인 만큼 현장 점유·영업 여부를 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 84.83㎡대 주거 실거래는 본건의 직접 비교사례가 아닙니다. 54.6886㎡ 근린생활시설과 유사한 상가 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 해석. 현재 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 왜 유찰됐는지 현장성과 환금성 관점에서 확인하세요.
- 명도·관리 상태. 지하 상가의 실제 사용 상태와 공용부분 관리 상태, 체납 여부 등 현장 확인이 필요합니다.
- 배당관계. 현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 259,179,460원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 최신 매각물건명세서와 배당관계를 입찰 직전 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 뒤의 압류·경매개시결정이 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 74,970,000원 그대로가 실질취득액이 되는 구조입니다. 다만 여기서 감정가 153,000,000원의 49%라는 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역하면 안 됩니다. 본건은 54.6886㎡ 지하 근린생활시설이고, 제시된 최근 실거래는 84.83㎡대 주거 거래라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 참고용 주거 거래도 최근 구간이 이전 구간보다 4.4% 하락했습니다.
이미 2회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.8회·낙찰률 0.0%가 확인되는 만큼, 이 물건의 핵심은 권리보다 상가 자체의 환금성과 적정가격입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 비교 가능한 근린시설 자료가 확인되기 전까지 보수적으로 판단하는 사건입니다.
