대구지방법원 2025타경8972. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 111호의 근린생활시설입니다. 감정가 153,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,479,000원입니다. 권리 구조의 기준은 2024.02.26. 설정된 이곡새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 332,400,000원입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인이 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 현재 최저가는 감정가의 34% 수준까지 낮아졌지만, 본건은 지하 근린생활시설입니다. 제공된 더트루엘수성 실거래 자료는 목표면적 54.6886㎡와 면적이 일치하지 않고, 실제 거래 표본도 전용 84.75~84.84㎡입니다. 따라서 최저가가 주거 실거래 평균의 8.6%에 불과하다는 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8972 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피에스제이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,112,144,210원 |
| 말소기준 | 2024.02.26. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 332,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 없음
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수금은 0원입니다. 말소기준은 2024.02.26. 이곡새마을금고가 설정한 채권최고액 332,400,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으며, 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 2024.11.05. 수성구 압류와 2025.08.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 직접 비교는 금물
더트루엘수성의 제공 실거래 표본은 총 7건이며, 최근 12개월 표본은 5건입니다. 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04. 597,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
현재 최저매각가 52,479,000원은 최근 12개월 거래평균의 8.6% 수준으로 수치상 큰 차이가 납니다. 그러나 본건의 목표면적은 54.6886㎡이고 실거래 표본은 84㎡대이며, 본건 용도 역시 지하 근린생활시설입니다. 동일한 성격의 직접 비교표본이 아니므로 이 비율만 보고 “시세보다 매우 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 세 차례 유찰된 사실 자체가 가격과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,622원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 332,400,000원 | 51,134,378원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,479,000원을 가정하면 근저당 채권최고액 332,400,000원 중 51,134,378원이 배당되고 281,265,622원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당상 채권자의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 281,265,622원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 296,725,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,714,710원 | 24,851,845원 | 307,548,155원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 권리 인수금을 늘리는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 계속 낮아진다고 해서 환금성이나 임대수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 지하 1층 단위상가입니다.
- 도로. 동측·서측으로 폭 약 12미터, 남측·북측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하 근린시설의 실제 사용성. 현장 동선·가시성·출입구·상가 접근성을 직접 확인해야 합니다.
- 임대 가능성. 주거 실거래가가 아닌 근린생활시설의 실제 임대수요와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 약 34%까지 낮아졌으므로 반복 유찰의 원인이 가격인지, 용도·입지·상가성인지 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 281,265,622원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세자료 오독 금지. 최근 12개월 평균 613,268,000원은 84㎡대 거래로 본건 목표면적 54.6886㎡와 일치하지 않습니다.
- 하락 추세. 제공된 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -4.4%이므로 전체 평균 621,280,000원만 기준으로 시장을 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 근저당 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하는 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 감정가 153,000,000원에서 52,479,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이고 용도는 지하 근린생활시설입니다. 제공된 실거래 평균은 84㎡대 주거 거래여서 본건과 직접 비교할 수 없으며, 최근 거래 추세도 -4.4%입니다. 따라서 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 지하 상가의 실제 임대수요·사용성·환금성을 확인해 그 가격이 적정한지를 검증하는 데 있습니다.
