창원지방법원 2025타경11887. 본건은 김해시 대청동 시티스퀘어 7층 701호입니다. 감정평가에서는 인접 호와 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐고, 집합건축물대장상 용도는 주점영업으로 기재돼 있습니다. 현황은 폐업상태이며 출입문에는 관리비 체납내역과 임대해지공문 등이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
등기상 핵심은 2023.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 이 가압류가 현재 사건의 말소기준으로 계산되어 있으며, 이후 경남단감원예농업협동조합 가압류, 김해세무서장 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 부동산에 붙은 등기권리가 소멸한다고 해서 점유관계까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11887 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 15 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 사무실 · 집합건축물대장상 주점영업 |
| 소유자 | 박동진 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 282,302,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 공시지가 | 2,153,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2023.04.25. 가압류입니다. 2024.03.27. 경남단감원예농업협동조합 가압류, 2024.07.01. 김해세무서장 압류, 2026.02.24. 현재 경매개시결정은 모두 그 이후에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임차 분석 — 확인된 4,000원보다 ‘미상 3명’이 중요
| 점유자 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사지오오디프라임빌(195511-0242762) | 15.0000㎡ | 2020-03-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사Good건설(195511-0175385) | 83.9800㎡ | 2014-09-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사Good프라임City(195511-0239397) | 30.0000㎡ | 2019-12-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회Good개발(234111-0070288) | 89.1900㎡ | 2013-05-08 | 1,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 1,000원 인수 |
| 박정윤 | 230.0900㎡(703,704호) | 2021-04-30 | 3,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 3,000원 인수 |
박정윤은 2026-03-27 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 현재 배당 계산에서는 주식회Good개발의 1,000원과 박정윤의 3,000원, 합계 4,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 하지만 이 숫자는 확인된 보증금만 합한 금액입니다. 나머지 3명의 보증금이 미상인 상태에서는 실제 총 인수액을 4,000원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 인수 · 주식회Good개발 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정윤 | 3,000원 | 0원 |
| 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 62,840,800원 |
| 가압류 · 경남단감원예농업협동조합 | 263,758,049원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,263,758,049원 중 현재 회차 예상 배당액은 62,840,800원이고, 미배당은 1,200,917,249원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 인수액 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 701호가 포함된 기호 1,2는 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중이며 현황 폐업상태입니다. 집합건축물대장상 용도는 주점영업으로 등재돼 있습니다.
- 관리비. 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지공문 등이 붙어 있는 것으로 조사돼 입찰 전 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통수단 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 7층으로, 급배수·위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가 2,153,000원/㎡, 토지면적 856.7㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 북서측 및 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사지오오디프라임빌, 주식회사Good건설, 주식회사Good프라임City의 실제 보증금과 계약관계를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 원본 대조. 등록일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 최종 인수액을 확정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 4,000원을 총 인수액으로 오해하지 않기. 1,000원과 3,000원은 현재 확인된 두 점유자의 보증금일 뿐이며 나머지 3명의 금액은 미상입니다.
- 벽체·점유범위 확인. 인접 호와 벽체 구분 없이 이용되는 상태이므로 701호의 실제 점유·사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 현황조사 단계에서 관리비 체납내역이 출입문에 붙어 있는 것으로 확인됐으므로 관리사무소 확인이 필수입니다.
- 대장상 용도와 현황 차이 확인. 집합건축물대장상 주점영업이나 현황 사무실로 이용되고 있어 향후 사용 목적과 관련된 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 인수액
감정가 92,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 64,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 할인율은 결론의 출발점이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유자가 5명이고, 그중 3명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 계산상 확인된 인수액은 4,000원이지만, 실제 매수인의 총 부담은 미상 보증금이 밝혀져야 확정됩니다.
따라서 이 물건은 등기 후순위 권리가 소멸한다는 점만 보면 단순하지만, 점유·임차관계까지 포함하면 위험도가 높습니다. 특히 상업용 집합건물의 폐업상태, 관리비 체납 정황, 인접 호와의 벽체 미구분, 대장상 용도와 현황 이용의 차이까지 겹칩니다. 최저가가 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 선순위 점유자들의 실제 보증금과 인수 범위를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
