창원지방법원 2025타경11887. 김해시 대청동 시티스퀘어 7층 703호입니다. 사건 표시상 용도는 대지이고, 감정평가 현황에서는 703호와 704호가 벽체 구분 없이 하나의 상가(노래방)로 이용되고 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘주점영업’으로 등재돼 있으나 현황은 노래방입니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거용 물건으로 보면 안 되고, 상업용 집합건물의 점유·임차관계와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2023.04.25. 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류 1,000,000,000원입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 경남단감원예농업협동조합 가압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 점유·사업자등록으로 조사된 임차인들의 보증금 인수 가능성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11887 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층 703호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 주점영업 · 현황 703·704호 벽체 구분 없이 하나의 상가(노래방)로 이용 |
| 소유자 | 박동진 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 282,302,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 현황 | 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 중로각지 · 공시지가 2,153,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도
현재 분석의 말소기준은 2023.04.25. 갑구 25번 가압류입니다. 이후 2023.05.04. 박정윤 명의 소유권이전청구권가등기, 2024.03.27. 경남단감원예농업협동조합 가압류, 2024.07.01. 국 압류, 2026.02.24. 에프에스에이치2406유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 3명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사지오오디프라임빌(195511-0242762) | 15.0000㎡ | 2020.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사Good건설(195511-0175385) | 83.9800㎡ | 2014.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사Good프라임City(195511-0239397) | 30.0000㎡ | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회Good개발(234111-0070288) | 89.1900㎡ | 2013.05.08 | 1,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 1,000원 인수 |
| 박정윤 | 230.0900㎡(703,704호) | 2021.04.30 | 3,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 · 배당요구 2026.03.27 | 3,000원 인수 |
보증금이 확인된 주식회Good개발과 박정윤의 보증금 합계는 4,000원이고, 예상배당에서는 우선변제권이 없어 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 확인된 범위의 최소 실질취득액은 101,500,000원 + 4,000원 = 101,504,000원입니다.
하지만 나머지 3개 법인은 말소기준보다 앞선 전입·등록일이 조사됐음에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 실제 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 101,504,000원을 넘어갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 인수 · 주식회Good개발 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정윤 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 99,279,000원 |
| 3. 가압류 · 경남단감원예농업협동조합 | 263,758,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 배당 대상 채권 총액은 1,263,758,049원, 채권자 예상배당은 99,279,000원, 미배당액은 1,164,479,049원입니다. 확인된 임차보증금 4,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 703호와 704호는 벽체 구분 없이 하나의 상가인 노래방으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘주점영업’입니다.
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근이며, 대단위 아파트단지·근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측 왕복 4차선, 북서측과 남동측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 7층이며 급배수·위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 ‘주점영업’이나 현황은 703·704호를 하나로 사용하는 노래방입니다. 입찰 전 현황과 인허가·영업 관련 사항을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 3명 확인. 주식회사지오오디프라임빌·주식회사Good건설·주식회사Good프라임City의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 박정윤 관계 확인. 박정윤은 임차인 조사와 2023.05.04. 소유권이전청구권가등기에 함께 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 포함해 임대차의 실질을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 26번 소유권이전청구권가등기는 현재 분석상 매각으로 소멸하지만, 구체적 원인과 성격을 등기 원문에서 확인하세요.
- 703·704호 일체사용 확인. 목록4와 벽체 구분 없이 노래방으로 이용 중이므로 703호 단독 점유·사용 가능성과 원상복구·경계 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 확인된 최소 실질취득액은 101,504,000원이지만 미상 임차보증금이 추가될 수 있습니다. 임차관계가 확정되기 전에는 입찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.
- 상업용 물건의 관리비·영업상태 확인. 같은 감정대상 중 사무실에는 관리비 체납내역과 임대해지공문이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다. 본 호의 관리비·공용부분 부담도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 101,500,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 5명 중 3명의 보증금이 확인되지 않았고, 이들은 말소기준보다 앞선 점유·등록일이 조사돼 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
확인된 보증금 4,000원만 반영한 최소 실질취득액은 101,504,000원이지만, 미상 임차보증금이 실제로 승계된다면 총 취득부담은 더 커집니다. 게다가 703·704호를 벽체 구분 없이 노래방으로 사용하고 있고, 임차인 박정윤은 가등기권자로도 등장합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 ‘저가매수 후보’가 아니라 ‘임차관계 확인 전 보수적 접근’입니다. 최저가가 더 내려가더라도 미상 보증금이 해결되지 않는 한 가격만으로 등급을 올리기 어렵습니다.
