144,900,000원
창원지방법원 2025타경11887. 시티스퀘어 7층 702호로, 집합건축물대장상 용도는 주점영업이지만 현황상 701호와 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 지오오디개발주식회사이며 지분 100분의 33과 100분의 67을 취득해 현재 지분 전부를 보유합니다. 등기상 말소기준은 2023.03.20. 국가의 압류이고, 이후 김해시 압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소되는 등기보다 말소기준보다 먼저 신고된 임차관계입니다. 현황조사에 나타난 임차인은 모두 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인도 5명입니다. 주식회Good개발의 보증금 1,000원과 박정윤의 보증금 3,000원은 예상배당에서 매수인 인수로 처리됐습니다. 나머지 법인 임차인 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11887 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층 702호 도로명: 경상남도 김해시 번화1로76번길 15 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 7층 · 701호와 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 |
| 공부상 용도 | 주점영업 |
| 소유자 | 지오오디개발주식회사 (지분 100분의 33 + 100분의 67) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 282,302,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 신고가 빠르다
말소기준은 2023.03.20. 국가 압류입니다. 그 뒤의 2023.04.10. 김해시 압류, 2024.12.23. 김해시 압류, 2026.02.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 5명의 신고일은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 알려진 보증금 2건은 인수 가능성이 반영됐고, 보증금·확정일자가 모두 미상인 나머지 3건은 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
| 등기일 | 권리 | 권리자 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2023.03.20 | 압류 · 말소기준 | 국 처분청 김해세무서장 | 소멸 |
| 2023.04.10 | 지분 압류 | 김해시 | 소멸 |
| 2024.12.23 | 지분 압류 | 김해시 | 소멸 |
| 2026.02.24 | 임의경매개시결정 | 에프에스에이치2406유동화전문유한회사 | 소멸 |
② 임차인 분석 — 실제 5명, 보증금 미상 3명
| 임차인 / 사용 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사지오오디프라임빌(195511-0242762) 15.0000㎡ | 2020.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사Good건설(195511-0175385) 83.9800㎡ | 2014.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사Good프라임City(195511-0239397) 30.0000㎡ | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회Good개발(234111-0070288) 89.1900㎡ | 2013.05.08 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 1,000원 가능 |
| 박정윤 230.0900㎡(703,704호) | 2021.04.30 배당요구 2026.03.27 | 3,000원 | 있음 | 없음 | 3,000원 가능 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 표의 5명 모두 실제 임차인입니다. 박정윤의 사용 부분은 703·704호로 기재되어 있으므로 702호와의 점유·임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 최저가는 144,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았고, 보증금 미상 임차인 3명 때문에 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 산정상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 144,900,000원 | 0원 | 142,071,400원 | 4,000원 + 미상 3건 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 101,430,000원 | 0원 | 99,209,980원 | 4,000원 + 미상 3건 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,001,000원 | 0원 | 69,322,982원 | 4,000원 + 미상 3건 |
각 회차의 확인된 인수액은 4,000원으로 동일하지만 보증금 미상 3건은 별도입니다. 신청채권 282,302,674원에 대한 산정 배당액은 각 회차 0원으로 표시됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 인수 · 주식회Good개발 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정윤 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,071,400원 |
알려진 임차보증금 4,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정됐습니다. 보증금 미상 임차인 3명, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 701호와 702호가 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 주점영업이어서 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다.
- 영업 상태. 사무실은 현황 폐업상태이며 출입문에 관리비 체납내역과 임대해지공문 등이 붙어 있습니다.
- 위치. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측 왕복 4차선 도로, 북서측 및 남동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 856.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비와 소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 3건. 주식회사지오오디프라임빌, 주식회사Good건설, 주식회사Good프라임City의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 알려진 인수 4,000원. 주식회Good개발 1,000원과 박정윤 3,000원의 실제 인수 조건과 변제 여부를 확인하세요.
- 점유 범위. 702호는 701호와 벽체 구분 없이 이용되고, 박정윤의 사용 부분은 703·704호로 기재돼 있습니다. 각 호실의 경계와 점유 주체를 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국가 및 김해시 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 관리비. 출입문에 관리비 체납내역이 붙어 있으므로 관리사무소에서 체납 기간과 공용부분 금액을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 공부상 주점영업과 현황 사무실의 차이가 이용·영업·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 미상 보증금이 먼저다
최저가는 감정가의 70%인 144,900,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 확인된 인수액 4,000원을 반영한 최소 실질취득액은 144,904,000원이고, 여기에 보증금 미상 임차인 3명의 승계 가능액이 더해질 수 있습니다. 실제 임차인 5명의 신고일이 모두 말소기준보다 앞서고, 세금 압류 3건과 관리비 체납 확인 필요, 폐업상태, 공부상 용도와 현황의 차이까지 겹칩니다.
권리와 총 취득비용이 닫히기 전에는 가격도 평가할 수 없습니다. 임대차계약서와 보증금, 점유 범위, 세금 및 관리비를 확인해 인수 상한을 먼저 확정하는 것이 이 물건의 입찰 전제입니다.
