창원지방법원 2025타경11887. 김해시 대청동 시티스퀘어 7층 704호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 703호와 704호는 벽체 구분 없이 하나의 노래방으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘주점영업’으로 기재되어 있으나 현황은 노래방입니다. 따라서 주거용 부동산처럼 최저가 할인율만 놓고 보는 방식보다 점유·임차관계와 일체 이용 상태를 함께 봐야 합니다.

등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.04.25 대형기선저인망수산업협동조합의 1,000,000,000원 가압류입니다. 그 뒤의 박정윤 소유권이전청구권가등기, 경남단감원예농업협동조합 가압류, 국세 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 문제는 등기권리보다 말소기준일보다 앞선 임차인 신고입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선행 점유’가 핵심

말소기준권리인 2023.04.25 가압류 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2023.05.04 박정윤 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 소멸 대상으로 분류되면서도, 별도 메모상 담보가등기인지 종류를 확인할 필요가 있습니다. 같은 이름의 박정윤이 임차인으로도 조사돼 있어 관계인 여부까지 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 4,000원보다 ‘미상 3건’이 더 중요

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 주식회Good개발은 보증금 1,000원, 박정윤은 보증금 3,000원이 확인되며 배당 시뮬레이션에서는 두 금액 모두 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 반면 나머지 3명은 보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.

박정윤은 2026.03.27 배당요구를 했지만 배당 계산상 보증금 3,000원은 우선변제권 없이 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 또한 2023.05.04 등기된 가등기권자와 같은 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 확인 메모가 있습니다. 가등기 자체의 매각 소멸 여부와 임차인으로서의 점유·보증금 문제는 따로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 1,263,758,049원, 배당액은 81,400,600원, 미배당액은 1,182,357,449원입니다. 확인된 매수인 인수액은 4,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 가격 구조 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 58,310,000원(49%), 그다음은 40,817,000원(34.3%)입니다. 하지만 이 물건은 임차보증금 인수액이 완전히 확정되지 않은 상태이므로 최저가 하락만으로 투자 매력이 커진다고 결론 내릴 수 없습니다.

현재 회차에서 신청채권자 청구금액은 282,302,674원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 선순위 청구가 매각대금을 소진하는 구조가 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 현황 용도. 703호와 704호는 벽체 구분 없이 하나의 상가인 노래방으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘주점영업’입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 급배수·위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지 북동측 왕복 4차선, 북서측과 남동측에는 폭 약 8m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 856.7㎡, 상업용으로 이용 중이며 평지입니다. 용도지역은 중심상업지역이고 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 유의. 현황이 노래방이고 703호와 일체 이용되는 상업용 공간이므로 독립적인 점유·사용 상태와 향후 분리 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 3명 확인. 주식회사Good건설·주식회사Good프라임City·주식회사지오오디프라임빌의 실제 보증금과 임대차관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 성립 요건 확인. 신고일은 모두 말소기준보다 빠르지만 실제 점유와 임대차관계가 확인돼야 합니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
• 박정윤 관계 확인. 임차인 박정윤과 2023.05.04 가등기권자 박정윤이 같은 이름으로 나타나므로 임대차 진정성·관계인 여부·가등기 성격을 함께 확인해야 합니다.
• 703·704호 일체 이용 확인. 704호가 703호와 벽체 구분 없이 노래방으로 사용되고 있으므로 낙찰 후 독립 점유·명도·사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 가등기 종류 확인. 2023.05.04 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 소멸 분류돼 있으나 담보가등기 여부 확인 필요 메모가 있습니다.
• 세금·배당 변동 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 최저가만으로 가격 판단 금지. 1회 유찰로 83,300,000원이 됐어도 미상 보증금이 남아 있어 보증금 확인 전에는 실질 취득가격이 확정되지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰된 83,300,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 할인율보다 임차보증금입니다. 실제 임차인 5명 가운데 확인된 보증금은 1,000원과 3,000원이고, 나머지 3명의 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득은 83,304,000원에 그치지 않고 미확인 보증금이 추가될 가능성을 열어둬야 합니다.

등기권리만 보면 2023.04.25 가압류 이후의 가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸로 정리됩니다. 그러나 703·704호가 벽체 없이 하나의 노래방으로 이용되고 있고, 선행 신고 임차인이 다수이며 박정윤의 가등기·임차 관계도 확인이 필요합니다. 결론적으로 가격은 70%까지 내려왔지만 권리·점유 확인이 끝난 물건은 아닙니다. 보증금 미상 3건과 일체 점유 상태를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.