춘천지방법원 2025타경20733. 원주시 단구동 정우월드피아 101동 10층 1011호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,760,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 비교 가능한 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 많이 내려왔다는 사실과 현재 시세보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 권리판정 기준일은 2019.09.18 원주시 압류이며, 해당 압류는 2021.05.11 해제됐습니다. 이후 설정된 인천수산업협동조합 근저당권, 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 신탁등기들도 이미 말소되어, 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 제101동 제10층 제1011호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 나비허리길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 10층 |
| 소유자 | 주식회사다산상사 (2021.09.27. 거래가 95,888,888원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 307,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
권리판정 기준일은 2019.09.18 원주시 압류입니다. 이 압류는 2021.05.11 해제됐고, 2021.09.27 주식회사다산상사가 소유권을 취득하면서 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 458,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 기흥세무서장 처분의 국가 압류가 추가됐으나 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현미 | 미상 | 2024.07.12 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.23 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허은혜 | 전부 | 2023.06.16 | 5,000,000원 / 450,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2020.03.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입일은 김민경 2020.03.06, 허은혜 2023.06.16, 강현미 2024.07.12로 모두 권리판정 기준일인 2019.09.18 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 임차인 모두 대항력이 없고, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 기준은 없다
현재 최저매각가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 42,532,000원, 4회 유찰 시 29,772,399원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 과거 소유권 거래가뿐이며, 동일 조건의 최근 시장 거래와 비교할 수 있는 자료는 없습니다.
과거 등기상 거래가도 가격 판단에 그대로 대입하기 어렵습니다. 김두만은 2018.11.20 매매를 원인으로 179,700,000원에 취득했고, 주식회사다산상사는 2021.08.25 매매를 원인으로 95,888,888원에 소유권을 취득했습니다. 시점과 거래조건이 서로 다르므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,493,680원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 458,400,000원 | 59,266,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자 예상 미배당액은 399,133,680원입니다. 신청채권 307,600,000원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당액은 채무자 측 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단구동 소재 오피스텔로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 밀집한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 승강기, 소화, 난방, 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 중로 한 면에 접하고, 준주거지역·단관지구 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 중로1류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 공시지가는 1㎡당 1,852,000원이며, 토지면적은 713.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 실제 임차인 3명의 현재 거주 여부와 각 점유부분을 직접 확인하세요.
- 김민경 임대차 확인. 보증금·월세·점유부분이 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 강현미는 2025.09.23 배당요구를 신청했으나, 나머지 임차인의 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 확인. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 매매와 임대 조건을 중개업소와 실거래 자료로 확인하세요.
- 관리비·공실 확인. 체납 관리비, 공용부분 부담, 내부 상태, 임대수익과 공실기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 물건은 등기상 인수 0원이고, 실제 임차인 3명도 모두 권리판정 기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리분석의 핵심 결론은 비교적 분명합니다. 다만 감정가 124,000,000원에서 60,760,000원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 시장가격을 비교할 자료가 없고, 여러 임차인의 점유관계도 현장에서 확인해야 하기 때문입니다.
권리는 입찰 가능한 소멸형이지만, 가격과 명도는 확인 후 결정해야 하는 물건입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 60,760,000원이고 추가 인수액은 0원이지만, 최종 응찰가는 동일 건물의 매매·임대 시세와 점유 상태를 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
