춘천지방법원 2025타경20733. 원주시 단구동 정우월드피아 101동 2층 203호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 122,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 59,780,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 주식회사다산상사이며, 2021.09.27 거래가액 102,888,888원에 소유권을 취득한 날 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 458,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.
표면적인 배당 계산만 보면 매각대금에서 집행비용을 공제한 58,303,960원이 근저당권자에게 배당되고, 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 말소기준일을 어느 권리로 확정하느냐입니다. 제시된 기준권리는 2019.09.18 원주시 압류지만, 등기 내역에는 이 압류가 2021.05.06 해제돼 말소된 기록도 존재합니다. 이 불일치를 해소하지 않고는 임차인 순위를 안전하게 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 101동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 |
| 소유자 | 주식회사다산상사 (2021.09.27 거래가액 102,888,888원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 307,600,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 458,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준일 재검증이 핵심
2021.09.27 근저당 이후의 2025.07.03 임의경매개시결정과 2025.08.12 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 자체가 확정되지 않으면, 등기상 권리가 소멸하는 문제와 별개로 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는지를 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현미 | 미상 | 2024.07.12 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.23 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허은혜 | 전부 | 2023.06.16 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2020.03.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 3명입니다. 강현미와 허은혜는 2021.09.27 근저당보다도 늦게 전입해 대항력이 없지만, 김민경은 2020.03.06 전입으로 근저당보다 빠릅니다. 김민경의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 매수인 인수액 0원을 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가 59,780,000원은 감정가 122,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 오피스텔의 최근 실거래와 최근 12개월 평균을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
더구나 이 사건은 단순히 최저가만 부담하는 구조인지도 확정되지 않았습니다. 김민경의 대항력과 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 최저가를 초과할 수 있기 때문입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 59,780,000원 자체가 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 458,400,000원 | 58,303,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당액은 400,096,040원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았고, 김민경의 미상 보증금도 배당 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 소재 오피스텔로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 밀집한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 승강기·소화·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 완경사의 가장형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·단관지구 지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지지표. 토지면적 713.7㎡, 공시지가 1,852,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 달리 임대수익·관리비·공실 및 전입 가능 여부에 따라 매수층과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2019.09.18 원주시 압류가 2021.05.06 말소된 뒤에도 기준권리로 기재된 경위를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 김민경 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 강현미 배당요구 확인. 2025.09.23 배당요구가 접수됐으나 확정일자는 미상이므로 배당순위와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 허은혜 점유범위 확인. 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 인도 일정과 명도비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 오피스텔의 전기·수도·난방 체계를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%만 보지 말고, 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 임대수익을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·임차인 최우선변제와 김민경의 미상 보증금이 현재 예상배당표에 반영되지 않았음을 전제로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액이 미상이면 싼 물건이 아니다”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔고, 자동 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 기준권리로 제시된 2019년 원주시 압류가 2021년에 말소됐고, 김민경은 2020년에 전입했습니다. 실제 말소기준이 2021년 근저당이라면 김민경은 선순위 가능 점유자가 되며, 보증금이 확인되지 않아 인수액도 알 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리 보류·가격 판단 보류입니다. 최저가 59,780,000원이 싸다는 결론보다 먼저, 김민경의 임대차와 말소기준 불일치를 해소해야 합니다. 그 확인 결과 인수액이 0원으로 확정되고 최근 실거래보다 실질취득액이 낮을 때에만 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
