춘천지방법원 2025타경20733. 원주시 단구동 정우월드피아 101동 4층 413호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준권리의 확정입니다. 제공된 권리산정에서는 2019.09.18. 원주시 압류를 말소기준으로 보고 모든 임차인의 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없는 것으로 처리했습니다. 그러나 등기 이력에는 그 압류가 2021.09.27. 해제돼 말소된 기록이 함께 있습니다. 이 경우 실제 경매에서 적용되는 기준권리가 2021.09.27. 인천수산업협동조합 근저당인지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 제101동 제4층 제413호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 나비허리길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사다산상사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 307,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리는 재확인
인천수산업협동조합 근저당의 채권최고액은 458,400,000원이고, 신청채권자의 청구액은 307,600,000원입니다. 현재 최저가 60,760,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 59,266,320원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 399,133,680원입니다. 계산표상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원이나, 이는 임차인 권리판정과 기준권리가 그대로 확정된다는 전제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현미 | 미상 / 미상 | 2024.07.12 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.23. 배당요구 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허은혜 | 전부 / 주거 | 2023.06.16 | 5,000,000원 / 450,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 미상 / 미상 | 2020.03.06 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 3명입니다. 강현미와 허은혜는 2021.09.27. 근저당보다도 전입일이 늦어 기준권리를 어느 쪽으로 보더라도 대항력은 없습니다. 반면 김민경은 전입일이 2020.03.06.이므로 2021년 근저당보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저가는 감정가의 49%인 60,760,000원입니다. 다만 감정가 대비 비율은 경매 회차를 나타낼 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 이 사건은 실거래 비교 대신 감정가와 유찰 시나리오를 중심으로 판단해야 하며, 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 399,133,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 417,033,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 429,563,504원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.5% 추정) | - | 1,493,680원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 458,400,000원 | 59,266,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 399,133,680원입니다. 위 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 원주시 단구동의 아파트단지와 상가 등이 밀집한 주상혼용지대에 자리합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 승강기·소화·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사의 가장형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·단관지구 지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,852,000원이며 토지면적은 713.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확정. 2019.09.18. 원주시 압류와 2021.09.27. 압류말소 기록을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 김민경 임대차 확인. 보증금·월세·점유 부분·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 대항력 성립 가능성을 다시 계산하세요.
- 강현미 배당요구. 2025.09.23. 배당요구가 확인되므로 확정일자와 최우선변제 대상 여부를 확인하세요.
- 허은혜 배당요구. 전부를 주거로 사용하고 있으므로 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차인 3명의 현재 거주 여부와 세대별 점유 관계를 직접 확인하고 명도 비용을 산정하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%만으로 시세보다 싸다고 보지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 기준권리”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 124,000,000원에서 60,760,000원까지 내려왔습니다. 계산표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 근저당과 후순위 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 이력상 말소기준으로 산정된 2019년 압류가 2021년에 해제됐고, 그 사이인 2020년에 전입한 김민경의 임대차 내용은 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 절반이라 싸다”가 아니라 “기준권리와 2020년 전입자의 대항력을 확정한 뒤에만 가격을 논할 수 있다”가 올바른 결론입니다. 권리 원본에서 김민경의 대항력과 보증금 인수 가능성이 해소된다면 계산상 인수 0원의 저가 오피스텔이 되지만, 해소되지 않는다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 원본 확인 전 공격적인 응찰은 적절하지 않습니다.
