춘천지방법원 2025타경20733. 원주시 단구동 정우월드피아 101동 8층 813호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 신청채권자는 인천수산업협동조합이고 청구액은 307,600,000원, 등기된 근저당 채권최고액은 458,400,000원입니다. 현재 회차 매각대금으로는 집행비용을 제외한 59,266,320원만 근저당권자에게 배당돼 399,133,680원의 미배당이 발생합니다.

권리표면만 보면 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 임차인 강현미·허은혜·김민경은 모두 분석상 말소기준일인 2019.09.18 이후 전입했기 때문입니다. 그러나 김민경은 보증금이 확인되지 않았고, 허은혜와 김민경의 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 특히 말소기준으로 잡힌 원주시 압류가 2021.09.27 해제돼 말소된 기록이 있으므로, 매각물건명세서에서 실제 소멸기준과 임차인 인수 여부를 다시 대조하는 절차가 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준의 후속 말소 기록을 확인하라

2015년 정우주택개발주식회사 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐고, 해당 신탁은 2018.12.06 말소됐습니다. 같은 날 이재환이 거래가액 179,700,000원에 소유권을 취득한 뒤 주식회사생보부동산신탁에 다시 신탁했습니다. 2021.09.27 신탁재산 처분으로 주식회사다산상사가 소유권을 취득했고, 같은 날 인천수산업협동조합이 채권최고액 458,400,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 신고 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 현재 산정된 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 강현미는 2025.09.23 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않았습니다. 허은혜는 전부를 점유하는 것으로 조사됐으며, 배당요구 여부와 확정일자는 미상입니다. 김민경은 보증금·월세·점유부분이 확인되지 않아 명도 및 임대차 확인 부담이 가장 큰 점유자입니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 124,000,000원의 49%인 60,760,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다는 전제에서는 실질취득도 60,760,000원입니다. 다만 동일 유형의 최근 거래가격과 최신 거래 흐름을 함께 확인하지 않은 상태에서 “감정가의 절반이므로 저렴하다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다.

유찰이 이어질수록 매각가는 42,532,000원, 29,772,399원으로 낮아지지만 근저당권자의 미배당은 각각 417,033,576원, 429,563,504원으로 커집니다. 채권 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 신청채권자의 청구액 307,600,000원조차 충족되지 않는 구조이므로 채권자 측의 매각 대응과 사건 진행을 계속 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 인천수산업협동조합 근저당 배당에 사용되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 원주시 단구동 소재 오피스텔로서 주위는 아파트단지와 상가가 밀집한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 외벽은 대리석 및 강화유리, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창입니다.
• 설비. 승강기·소화·난방·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·용도지역. 중로 한 면에 접하며 준주거지역, 단관지구 지구단위계획구역, 중로1류 접합 지역입니다.
• 토지. 토지면적은 713.7㎡이며 공시지가는 1,852,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2019.09.18 원주시 압류가 기준권리로 산정됐지만 2021.09.27 해제·말소 기록이 있으므로 매각물건명세서에서 실제 기준권리를 확정해야 합니다.
• 김민경 임대차 확인. 보증금·월세·점유부분·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약서 제출 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 허은혜 전부 점유. 현황조사상 전부를 점유하므로 실제 사용 범위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 배당요구 종기 이후 접수 확인. 강현미는 2025.09.23 배당요구를 접수했습니다. 배당요구의 효력과 확정일자 유무를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 거래·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 정산을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 신청채권자 대응. 현재 회차에서도 신청채권과 근저당 채권최고액을 충족하지 못하므로 채권자의 매각기일 변경·취하·매수신고 대응 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 기준권리와 점유다”

이 물건의 가장 강한 숫자는 감정가 대비 49%인 최저매각가 60,760,000원입니다. 현재 산정대로라면 실제 임차인 3명 모두 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득은 최저가와 같습니다. 그러나 김민경의 보증금이 미상이고, 말소기준으로 산정된 원주시 압류가 후속 등기에서 해제·말소된 기록이 있습니다.

따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 즉시 높은 점수를 줄 유형이 아닙니다. 권리분석의 핵심은 매각물건명세서에서 소멸기준권리를 확정하고, 임차인 3명의 계약·점유·배당요구 상태를 일치시키는 것입니다. 가격도 동일 유형의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 인수 0원 산정은 긍정적이지만, 원본 확인 전까지는 확인 부담이 큰 오피스텔입니다.