대전지방법원 2024타경4833. 천안시 동남구 신부동 신부동오피스텔 3층 308호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 40,500,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 802,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 인수보증금이 본체인 구조입니다.
말소기준은 2017년 1월 31일 주식회사 대라의 가압류 133,707,494원입니다. 그 뒤 최형엽 가압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이영자는 2015년 10월 5일 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 40,000,000원의 임차권등기까지 마친 대항력 임차인입니다. 현재 매각가 802,000원을 가정하면 배당액은 387,564원에 그쳐 39,612,436원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부12길 19-0(신부동), 3층 308호 (신부동, 신부동오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 건물 중 3층 · 사용승인 2004.01.19 |
| 소유자 | 최란향 |
| 감정가 / 최저가 | 40,500,000원 / 802,000원 (11회 유찰) |
| 경매형태 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 승계가 핵심
등기부상 과거 아우내농업협동조합 근저당과 주식회사엘아이앤지 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.01.31 주식회사 대라 가압류입니다. 이 가압류 이후의 최형엽 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤태 | 2011.03.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이선미 | 2013.08.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영자 | 2015.10.05 / 2015.10.05 | 40,000,000원 | 有 | 有 | 39,612,436원 가능 |
이영자는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2015.10.05이고, 임차보증금은 40,000,000원입니다. 임차권등기는 2018.09.21 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 80만원이 아니라 약 4,041만원을 봐야 한다
이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 802,000원이 아닙니다. 알려진 이영자 보증금 미배당분까지 더한 실질취득 40,414,436원이 기준입니다. 이는 감정가 40,500,000원보다 불과 85,564원 낮은 수준입니다. 즉 11회나 유찰됐지만, 알려진 임차인 인수까지 포함하면 실질 부담은 감정가와 사실상 같은 수준입니다.
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 40,414,436원이 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “11회 유찰됐으니 싸다” 또는 “최저가가 감정가의 2%라 메리트가 크다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 추가로 존재하는 김윤태·이선미의 보증금이 확인될 경우 실질취득 부담이 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 414,436원 |
| 1. 임차인 이영자 보증금 | 40,000,000원 | 387,564원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대라 | 133,707,494원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최형엽 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 802,000원 전액이 집행비용 414,436원과 이영자 배당 387,564원으로 소진됩니다. 이영자 보증금 부족분 39,612,436원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 가압류 채권자에게는 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 주방과 욕실 등이 있는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 신안동행정복지센터 북측 인근이며 주위는 시가지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물로 2004.01.19 사용승인됐으며 급배수·위생·소방·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며, 대상 부지는 1,956.9㎡입니다. 공시지가는 1,692,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 최소 부담은 802,000원이 아니라 알려진 인수액을 합친 40,414,436원입니다.
- 이영자 잔액 확인. 배당 후 부족분 39,612,436원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 김윤태·이선미 임대차 확인. 전입은 말소기준보다 빠르므로 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 건축물대장·용도와 현재 이용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80만원 낙찰”이 아니라 “약 4,041만원 인수형”
이 사건의 가장 큰 함정은 11회 유찰과 802,000원이라는 숫자입니다. 하지만 이영자 보증금 40,000,000원이 대항력을 갖고 있고 현재 가정에서 387,564원밖에 배당되지 않아, 알려진 잔액만 39,612,436원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 40,414,436원으로 감정가 40,500,000원과 거의 같습니다.
더 중요한 것은 이것도 최종값이 아닐 수 있다는 점입니다. 김윤태와 이선미가 각각 2011년·2013년에 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 위험이 남습니다. 실거래 비교 근거도 없어 약 4,041만원이 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 낮은 최저가는 매력이 아니라 착시이고, 승계 보증금 확인이 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
