대전지방법원 2024타경4833. 천안시 동남구 신부동 신부동오피스텔 4층 408호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최란향이며, 2024년 9월 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준은 2015년 7월 22일 전문건설공제조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 을구 6번 주택임차권은 2019년에 등기됐지만, 임대차계약·주민등록은 2015년 1월 26일, 확정일자는 2015년 1월 27일, 점유개시는 2015년 2월 12일로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권 보증금 40,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부12길 19-0(신부동), 4층408호 (신부동,신부동오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 주방과 욕실 있음 |
| 소유자 | 최란향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,500,000원 / 1,145,000원 (10회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.07.22 전문건설공제조합 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2004.01.19 · 철근콘크리트조 7층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부에서 과거 아우내농업협동조합 근저당권과 주식회사엘아이앤지 전세권, 주식회사명성 가등기 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.07.22 전문건설공제조합 근저당권입니다. 그 이후 중소기업은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
실제 임차인은 이선미·김윤태·지주택 3명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 이선미 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 다만 한국토지주택공사 명의 임차권의 40,000,000원은 배당되지 않은 범위에서 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
| 이름 | 지위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이선미 | 실제 임차인 · 배당요구 2024.11.01 | 2013.08.14 / 미상 | 승계 신고 40,000,000원 관련 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김윤태 | 실제 임차인 | 2011.03.22 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 이선미 보증금 대위·승계 | 2015.01.26 / 2015.01.27 | 40,000,000원 | 대항 가능 우선변제 승계 |
한국토지주택공사의 40,000,000원은 이선미 보증금 승계분으로 별도 보증금이 아닙니다. 김윤태·지주택은 보증금·확정일자 또는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 114.5만원이 아니라 4,042만원을 봐야 한다
현 회차 최저가는 감정가 40,500,000원의 2.83%인 1,145,000원입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조라 실제 경제적 부담은 전혀 다르게 움직입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 1,145,000원 | 39,275,610원 | 40,420,610원 |
| 11회 유찰 시 | 801,500원 | 39,612,927원 | 40,414,427원 |
| 12회 유찰 시 | 561,050원 | 39,849,049원 | 40,410,099원 |
따라서 가격 판단의 기준은 최저가 1,145,000원이 아니라 실질취득 40,420,610원입니다. 이는 감정가 40,500,000원과 거의 같은 수준입니다. 최저가만 근거로 가격 메리트가 크다고 평가하면 권리구조를 거꾸로 읽는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 420,610원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 40,000,000원 | 724,390원 |
| 2. 전문건설공제조합 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 14,442,898원 | 0원 |
| 4. 파산관재인 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 420,610원을 먼저 빼면 임차보증금에 돌아가는 금액은 724,390원뿐입니다. 한국토지주택공사 승계분의 미배당 39,275,610원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 신부동 신안동행정복지센터 북측 인근으로, 주위는 시가지 주변 상가지대입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고, 주방과 욕실 등이 갖춰져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물로 사용승인일은 2004.01.19이며, 급배수·위생·소방·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 토지는 상업용·평지·부정형·소로각지로 조사됐습니다.
- 토지지표. 토지면적 1,956.9㎡, 공시지가 1,692,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재까지 10회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았음을 보여주는 핵심 경고 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현 회차는 최저가 1,145,000원이 아니라 인수 39,275,610원을 더한 40,420,610원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 을구 6번 임차권 원문 확인. 보증금 40,000,000원, 주민등록 2015.01.26, 확정일자 2015.01.27, 점유개시 2015.02.12와 미배당 인수 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 이선미 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 40,000,000원을 추가하지 않습니다.
- 김윤태 확인. 2011.03.22 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정 단정할 수 없습니다.
- 지주택 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 별도 인수위험 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 11회·12회까지 유찰돼도 실질취득은 각각 40,414,427원·40,410,099원으로 거의 줄지 않습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 배당요구·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “114만원 낙찰”이 아니라 “4,042만원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 1,145,000원입니다. 10회 유찰 끝에 감정가의 2.83%까지 내려왔다는 사실만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당 39,275,610원이 매수인에게 인수될 수 있어 현재 회차의 실질취득은 40,420,610원입니다. 감정가 40,500,000원과 거의 같은 금액입니다.
더구나 다음 회차로 내려가도 낙찰가는 줄지만 인수액이 늘어, 실질취득 총액은 약 4,041만원대로 사실상 고정됩니다. 여기에 김윤태·지주택의 미상 임차관계까지 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “10회 유찰된 초저가 물건”이 아니라 “선순위 보증금이 가격을 고정시키는 고난도 임차인 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가는 D급 착시, 판단 기준은 오직 실질취득과 미상 임차인 확인입니다.
