1,130,000원
대전지방법원 2024타경4833. 천안시 동남구 신부동 신부동오피스텔 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 주방과 욕실 등이 있는 물건입니다. 감정가는 40,000,000원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,130,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 2.83%까지 떨어진 극단적인 저가 물건처럼 보입니다.
하지만 권리관계는 가격표와 정반대 방향으로 움직입니다. 말소기준은 2017.01.31. 주식회사 대라 가압류 133,707,494원이고, 한국토지주택공사의 임차권 관련 주민등록일은 2016.02.19., 확정일자는 2016.01.29., 점유개시일은 2016.02.22.입니다. 즉 기준권리보다 앞선 임차관계라 배당에서 보증금이 전부 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 현재 배당 계산에서는 45,000,000원 중 709,660원만 배당되고 44,290,340원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부12길 19-0(신부동), 4층402호 (신부동,신부동오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 · 주방과 욕실 등 있음 |
| 소유자 | 최란향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 1,130,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 경매개시 | 2024.09.09. · 파산채무자 최란향의 파산관재인 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 113만원보다 먼저 볼 것은 임차보증금
현재 말소기준권리는 2017.01.31. 접수된 주식회사 대라의 가압류 133,707,494원입니다. 그 뒤 최형엽의 가압류 10,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 아우내농업협동조합 근저당권도 2016.02.16. 해지되어 이미 말소된 권리이므로 현재 말소기준이 아닙니다.
임차인·승계 신고 — 실제 임차인 3명, 승계 1건
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선미 | 2013.08.14 / 미상 | 미상 | 2024.11.01 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 김윤태 | 2011.03.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 2016.02.19 / 2016.01.29 | 45,000,000원 | 2018.06.11 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 지주택 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
한국토지주택공사 신고는 이선미 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 45,000,000원을 이선미 보증금과 별도로 다시 더하면 안 됩니다. 따라서 중복 승계 신고를 제외하면 실제 임차인은 이선미·김윤태·지주택 3명입니다.
이선미와 김윤태는 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 지주택은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이 세 신고를 모두 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김윤태·지주택에 대해서는 현재 계산된 44,290,340원 외에 추가 인수위험이 남을 수 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총액은 약 4,500만원
이 사건에서 최저가만 보면 가격 판단이 완전히 왜곡됩니다. 대항력 있는 보증금 45,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 약 45,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 1,130,000원 | 44,290,340원 | ≈ 45,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 791,000원 | 44,623,238원 | ≈ 45,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 553,700원 | 44,856,267원 | ≈ 45,000,000원 |
감정가는 40,000,000원인데 주된 임차보증금 자체가 45,000,000원입니다. 따라서 1,130,000원이라는 최저가를 기준으로 ‘감정가보다 매우 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수까지 반영한 실질취득은 오히려 감정가 40,000,000원을 웃도는 수준이며, 여기에 김윤태·지주택의 미확정 임차위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 420,340원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 45,000,000원 | 709,660원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대라 | 133,707,494원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최형엽 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파산채무자 최란향의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 420,340원을 제하면 한국토지주택공사 보증금에는 709,660원만 배당됩니다. 부족분 44,290,340원은 현재 계산상 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용되고, 주방과 욕실 등이 있습니다.
- 입지. 천안시 동남구 신부동 ‘신안동행정복지센터’ 북측 인근으로, 주위는 시가지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2004.01.19.입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·소방설비·난방설비·승강기설비·도시가스설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 정도의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대상부지는 3필지 일단의 토지입니다.
- 공시지가. 1,692,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 경고. 현재 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 가격표의 저가만으로 수요와 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 1,130,000원에 낙찰돼도 주된 인수구조까지 합치면 보증금 45,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 한국토지주택공사 승계 중복 주의. 45,000,000원은 이선미 보증금의 대위·승계 신고이므로 이선미 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
- 김윤태 확인. 전입일 2011.03.22.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 대항력 가능·미상으로 확인이 필요합니다.
- 지주택 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 이선미 확인. 전입일 2013.08.14., 배당요구일 2024.11.01.이 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 배당액 재확인. 현재 계산은 매각가 1,130,000원에서 집행비용 420,340원, 한국토지주택공사 배당 709,660원을 반영한 결과입니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리 인수구조와 임차인 불확실성, 이용상태 등을 현장과 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “113만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 1,130,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 40,000,000원에서 10회 유찰돼 2.83%까지 떨어졌지만, 한국토지주택공사 명의의 45,000,000원 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 계산상 그 잔액이 44,290,340원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 791,000원이나 553,700원으로 내려가도 매수인 인수액은 각각 44,623,238원, 44,856,267원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 총비용이 함께 내려가는 일반적인 경매가 아니라, 실질취득이 보증금 45,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
게다가 승계 신고를 제외한 실제 임차인은 3명이고, 김윤태·지주택의 보증금과 권리관계가 확정되지 않았습니다. 주된 인수액만으로도 감정가 40,000,000원을 웃도는 수준인데 미확정 임차위험까지 남아 있으므로, “10회 유찰이라 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
