2,006,000원
대전지방법원 2024타경4833. 천안시 동남구 신부동 신부동오피스텔 3층325호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주방과 욕실이 있는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 2,006,000원으로 감정가 71,000,000원의 2.83%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차관계와 매수인 인수액입니다.
말소기준권리는 2017.01.31. 접수된 주식회사 대라의 가압류 133,707,494원입니다. 이후 최형엽 가압류 10,000,000원, 와이케이대부 주식회사 가압류 28,828,970원, 2024타경4833 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이보다 앞선 전입관계입니다. 김윤태는 2011.03.22., 이선미는 2013.08.14. 전입되어 있고, 한국토지주택공사의 임차권은 임대차계약 2015.11.03., 점유개시 2015.11.19., 주민등록 2015.11.20., 확정일자 2015.11.04.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부12길 19-0(신부동), 3층325호 (신부동,신부동오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 · 주방과 욕실 있음 |
| 소유자 | 최란향 · 2007.06.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 2,006,000원 (10회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 경매개시 | 2024.09.09. · 파산채무자 최란향의 파산관재인 최영준 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 청구액 | 0원 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 중 3층 · 사용승인일 2004.01.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 등기상 말소기준은 2017.01.31. 주식회사 대라 가압류입니다. 2004년 설정된 아우내농업협동조합 근저당은 2016.03.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 2017.01.31. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력 여부와 미배당 보증금은 별도로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계는 중복
| 임차관계 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선미 | 2013.08.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.01. |
| 김윤태 | 2011.03.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 한국토지주택공사 이선미 보증금 승계 | 2015.11.20. 확정 2015.11.04. | 50,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 승계 | 2019.01.04. |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
등재된 임차관계는 4건이지만 한국토지주택공사는 이선미 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 50,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 이선미·김윤태·지주택 3명으로 봐야 합니다.
② 가격 구조 — 최저가 2,006,000원이 곧 취득원가가 아니다
현재 회차에서 매각대금 2,006,000원 중 집행비용 436,108원을 제외한 1,569,892원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 그러면 50,000,000원 보증금 중 48,430,108원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 인수되면 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,006,000원 | 48,430,108원 | 50,436,108원 |
| 11회 유찰 시 | 1,404,200원 | 49,021,076원 | 50,425,276원 |
| 12회 유찰 시 | 982,939원 | 49,434,754원 | 50,417,693원 |
즉 낙찰가가 2,006,000원에서 1,404,200원, 다시 982,939원으로 내려가도 확인된 보증금 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 50,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 대항력 인수형에서는 최저가만 내려간다고 매수인의 총 부담이 같이 내려가는 것이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,108원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 50,000,000원 | 1,569,892원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대라 | 133,707,494원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최형엽 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 와이케이대부 주식회사 | 28,828,970원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 파산채무자 최란향의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당 잔액은 48,430,108원이며 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 일반채권 총액 172,536,464원은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안동행정복지센터 북측 인근에 위치하며 주위는 시가지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으며 주방과 욕실 등이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물이며 사용승인일은 2004.01.19.입니다. 급배수 위생·소방·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,692,000원/㎡, 토지면적은 1,956.9㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 현재 경매는 이미 10회 유찰됐습니다. 감정가 대비 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인과 임차관계 부담을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 기준 2,006,000원 + 확인 인수 48,430,108원 = 50,436,108원입니다.
- 이선미 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 50,000,000원은 이선미 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 김윤태·이선미 권리 확인. 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 지주택 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 미배당 잔액 확인. 한국토지주택공사의 현재 예상 미배당 48,430,108원이 실제 배당절차에서도 얼마로 확정되는지 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 2.83%까지 내려간 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 상태·점유·명도·임차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,006,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 71,000,000원짜리 물건이 10회 유찰돼 2,006,000원까지 내려왔지만, 확인된 임차보증금 미배당 잔액 48,430,108원을 더하면 현재 실질취득은 50,436,108원입니다. 11회·12회로 더 유찰돼도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
또한 한국토지주택공사의 50,000,000원은 이선미 보증금의 승계분이라 중복 합산하지 않아야 하지만, 김윤태·이선미의 보증금·확정일자와 지주택의 전입일·보증금은 미상입니다. 따라서 현재 계산된 48,430,108원은 확인된 인수위험일 뿐, 최종 상한이라고 볼 수 없습니다. 실거래 시세 비교값도 없는 만큼 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리위험은 매우 높습니다.
