서울남부지방법원 2025타경10691. 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 제5층 제504호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층으로 2022.07.05. 사용승인됐습니다. 소유자는 박재영입니다. 등기상 핵심은 2022.07.15. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 2025.07.01. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.04.08. 강서구 압류가 뒤따르며 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 2024.08.05. 임의경매개시결정은 2024.11.12. 취하를 원인으로 2024.11.18. 말소됐습니다. 또한 2025.09.18.에는 기존 근저당권이 주식회사다와대부로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 21.45㎡ |
| 소유자 | 박재영 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 청구액 | 5,029,663,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2022.07.05. |
| 세대수 | 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임대관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.07.15. 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 현재 사건의 경매개시결정과 강서구 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당 채권최고액 5,760,000,000원은 본건 감정가보다 훨씬 크지만 공동담보목록이 기재돼 있어 이 숫자를 본건 한 호의 실채무액으로 단순 해석하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 1.92억은 참고 거래보다 낮지만 ‘동일 면적 비교’는 아니다
최근 확인된 거래는 3건으로, 거래금액은 250,000,000원~255,000,000원, 최근 12개월 평균은 251,666,666원입니다. 현재 최저가 192,000,000원은 이 평균의 76.3%입니다. 다만 대상 면적은 21.45㎡이고 최근 거래는 27.43㎡ 또는 27.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 76.3%라는 숫자는 가격 수준을 가늠하는 참고값이지, 동일 조건 시세 대비 할인율로 그대로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 251,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 192,000,000원 가정 시 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,571,488,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권은 계속 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 5,571,488,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 5,609,350,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 5,639,640,320원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 5,029,663,346원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당 계산액은 188,512,000원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 유찰이 추가될수록 배당액은 더 줄어드는 구조입니다. 다만 이는 채권자의 회수 문제이고, 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 그 미배당액을 그대로 승계시키지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설·업무시설(오피스텔) 등이 형성된 대로변 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 남서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있으며, 남동측 화곡로에 각종 노선버스 정류장이 있어 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 도시형생활주택으로 2022.07.05. 사용승인됐고, 1층은 필로티형 주차장입니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대이고 남서측 약 6M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,295,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대로, 최근 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 전부 월세 임대 중이라는 탐문 내용이 있으므로 504호 점유자·전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사로 다시 대조해야 합니다.
- 면적 차이 주의. 최근 거래는 27.43~27.73㎡, 대상은 21.45㎡입니다. 최근 평균 251,666,666원을 그대로 대상 시세로 적용하지 마세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,760,000,000원에는 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있으므로 본건 한 호와 채권액을 일대일 대응시키지 않아야 합니다.
- 권리 이전 확인. 기존 근저당은 2025.09.18. 주식회사다와대부로 이전됐고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다.
- 압류 관련 세금 확인. 2026.04.08. 강서구 압류가 있으므로 배당 시뮬레이션에 미반영된 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원, 3회 유찰 시 122,880,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 세울 수 있습니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 임대관계를 확정해야 한다”
현재 회차는 감정가 240,000,000원에서 한 번 유찰돼 192,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인 거래 평균 251,666,666원과 비교하면 숫자만으로는 낮아 보입니다. 하지만 최근 거래 면적이 대상보다 크기 때문에 이를 동일 시세로 단정할 수 없습니다.
등기 권리 자체는 2022.07.15. 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정·압류가 소멸하는 흐름이 비교적 선명합니다. 반면 감정평가에는 전부 월세 임대 중이라는 탐문 내용과 상세 임대내역 미상이 함께 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 등기보다 임대차 확인이 실전 리스크입니다. 배당표상 인수액 0원만 보고 안전형으로 단정하기보다, 504호의 실제 임대관계를 먼저 확정한 뒤 192,000,000원의 가격 적정성을 판단하는 순서가 맞습니다.
