서울남부지방법원 2025타경10691. 서울 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 6층 602호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 박재영이고, 2022.07.15. 소유권보존과 동시에 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.01. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.18. 근저당권은 주식회사다와대부로 이전됐으며 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 한 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다.
등기상 말소기준은 명확하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 감정요항에는 건물 내 물건들이 전부 월세로 임대 중인 것으로 탐문됐다고 적혀 있고 상세한 임대내역은 미상입니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자를 알 수 없는 현재 단계에서는 점유자를 곧바로 ‘대항력 없음’으로 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차인이 확인된다면 대항력과 우선변제 여부를 별도로 재판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 23.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 · 2022.07.05. 사용승인 · 20세대 |
| 소유자 | 박재영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 210,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,029,663,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 확인 필요
과거에는 2024.08.05. 고흥군수산업협동조합이 임의경매개시결정을 받아 2024타경3876 사건이 진행됐지만, 2024.11.12. 취하를 원인으로 2024.11.18. 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.07.01. 현재 사건인 2025타경10691의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 83.6%지만 면적이 다르다
‘더스위트(73-78)’ 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 251,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 83.6%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 가격 부담이 크게 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 251,666,666원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 1회 유찰되어 감정가 263,000,000원에서 최저가 210,400,000원으로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,745,600원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 206,654,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권액 중 206,654,400원이 배당되고 5,553,345,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 시나리오상 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 임대내역도 확인되지 않은 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 5,553,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 5,594,836,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 134,656,000원 | 131,970,816원 | 5,628,029,184원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설·업무시설(오피스텔) 등으로 형성된 대로변 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철5호선 화곡역이 위치합니다. 남동측 화곡로에는 각종 노선버스 정류장이 있어 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로 2022.07.05. 사용승인됐습니다. 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV가 설치돼 있고 1층에는 주차장이 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대이며 남서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항에 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 확인된 거래는 3건이며, 본건 23.74㎡와 거래표본 27.43㎡·27.73㎡의 면적이 일치하지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현황의 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 전입일자, 확정일자를 확인해 대항력·우선변제권을 다시 판정해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래는 27.43㎡·27.73㎡이고 본건은 23.74㎡입니다. 83.6%라는 비율만 보고 동일 조건의 할인으로 판단하지 마세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.09.18. 주식회사다와대부로 이전됐고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 배당요구·채권계산서와 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 5,760,000,000원의 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 본건 한 호실만의 채무액으로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 취하 관련 진행상태 확인. 2026.01.06.과 2026.03.31. 신청취하통지서 발송 기록이 있습니다. 매각기일은 2026.08.18.로 제시돼 있으므로 입찰 전 법원 사건기록에서 현재 진행상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부·임대차 자료를 매각기일 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 임차관계 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰되어 최저매각가가 210,400,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 251,666,666원 대비 83.6%라는 수치가 눈에 들어옵니다. 하지만 비교 거래 면적이 본건과 다르므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
더 큰 핵심은 점유입니다. 등기상 말소기준은 2022.07.15. 근저당으로 분명하고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원이지만, 감정평가에는 건물 내 물건들이 전부 월세로 임대 중인 것으로 탐문됐으며 상세 임대내역은 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격은 관심권, 권리는 임차관계 확인 후 판단입니다. 실제 점유자의 보증금·전입·확정일자가 확인돼야 비로소 인수위험을 확정할 수 있습니다.
