서울남부지방법원 2025타경10691. 서울 강서구 화곡동 더스위트 6층 603호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 214,400,000원입니다. 등기상 기준점은 2022.07.15 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있습니다. 이 근저당보다 뒤에 생긴 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 등기에는 윤지원의 주택임차권 이력이 있었고, 2023.05.10 주민등록·점유개시로 말소기준일인 2022.07.15보다 늦습니다. 해당 임차권등기는 2026.04.15 말소됐습니다. 반면 감정평가에서는 더스위트가 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나 상세 임대내역은 미상이라고 기재돼 있어, 현재 603호의 실제 점유자와 보증금·전입·확정일자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방·거실·주방/식당·욕실/화장실·발코니 |
| 전용면적 | 24.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 · 2022.07.05 사용승인 · 20세대 |
| 소유자 | 박재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 5,029,663,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차 점유는 재확인
말소기준권리는 2022.07.15 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 5,760,000,000원으로 본건 하나의 감정가보다 훨씬 크지만 공동담보가 기재돼 있어, 채권최고액을 본건의 실질 담보부채와 동일하게 볼 수는 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 매각가 214,400,000원에서 집행비용을 제외한 210,598,400원이 근저당권에 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
을구 1번 근저당권은 2025.09.18 주식회사다와대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 5,760,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.07.01 접수됐습니다. 과거 2024.08.05의 임의경매개시결정은 2024.11.18 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 과거 임차권은 말소됐지만 현재 상태는 미상
| 이름 | 임대차·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현재 등기 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지원 | 계약 2023.04.18 · 주민등록/점유 2023.05.10 | 9,000,000원 30,000,000원 중 미반환액 | 말소기준 후 | 확정일자 없음 | 2026.04.15 말소 |
③ 시세 비교 — 85.2% 할인처럼 보이지만 면적 차이를 먼저 봐야 한다
더스위트의 최근 12개월 실거래는 3건으로 평균 251,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 255,000,000원입니다. 현재 최저가 214,400,000원은 최근 평균의 85.2%입니다. 숫자만 놓고 보면 1회 유찰로 할인 폭이 생겼습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 251,666,666원 |
그러나 본건 전용면적은 24.16㎡이고 비교 실거래는 27.43㎡·27.73㎡입니다. 즉 동일 건물 거래이지만 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “2.144억이 정확히 시세보다 14.8% 싸다”로 단정하기보다는, 2.5억대 거래가 참고 상단을 형성하되 본건의 면적 차이를 감안해 입찰가를 보수적으로 정하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 210,598,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 5,549,401,600원의 미배당이 계산되지만, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 담보권 미배당만 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 5,549,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 5,591,681,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 137,216,000원 | 134,494,976원 | 5,625,505,024원 | 0원 |
근저당권 미배당은 현재 회차 5,549,401,600원에서 유찰이 거듭될수록 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 담보권 채권최고액 자체가 낙찰자의 추가 취득비용으로 붙는 구조는 아닙니다. 다만 현재 점유 임차인의 권리는 별도의 현장·원본 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 형성된 대로변 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 남서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있고, 남동측 화곡로의 각종 노선버스 정류장 이용이 가능합니다.
- 건물. 2022.07.05 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택으로, 1층에 주차장이 설치돼 있고 승강기·CCTV·도시가스 개별난방 시설이 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 완만한 경사지로 더스위트 건부지로 이용되며, 남서측으로 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,295,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 603호 현 점유자 확인. 건물 전체 월세 임대 탐문 내용이 있으므로 현재 603호의 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 과거 윤지원 임차권과 현재 점유를 구분. 윤지원 임차권은 2026.04.15 말소됐지만, 이것만으로 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 면적 맞는 실거래 재확인. 최근 3건은 전용 27.43~27.73㎡이고 본건은 24.16㎡입니다. 251,666,666원 평균을 본건 가치로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있습니다. 본건 하나만 보고 5,760,000,000원의 채권최고액을 해석하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 관계 확인. 2025.09.18 근저당권이 주식회사다와대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정된 상태이므로 배당기일의 실제 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.07.15 근저당권이 말소기준이고 현재 회차 214,400,000원 기준 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 268,000,000원에서 한 번 유찰돼 최근 실거래 평균 251,666,666원보다 낮아진 점도 긍정적입니다.
하지만 비교 실거래의 전용면적은 27.43~27.73㎡로 본건 24.16㎡보다 크고, 더스위트가 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문됐음에도 상세 임대내역이 확인되지 않았습니다. 과거 윤지원의 임차권은 말소기준보다 늦고 이미 2026.04.15 말소됐지만, 현재 점유자가 누구인지까지 해결된 것은 아닙니다. 결론은 “등기상 인수 0·가격은 할인 구간, 다만 현재 임차관계 확인 전에는 보수적으로”입니다.
