🏷️ 80% 📊 76.9% 🧾 인수 0원 🏠 21.7㎡
서울남부지방법원 2025타경10691. 화곡동 더스위트 제6층 제604호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2022.07.15. 소유권보존과 같은 날 설정된 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-696호가 붙은 권리이며, 현재 배당 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 190,089,600원이 해당 근저당에 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 감정요항에는 임대관계가 전부 월세로 임대 중인 것으로 탐문되나 상세한 임대내역은 미상이라고 적혀 있습니다. 등기부에는 최민호의 주택임차권이 있었으나 2025.10.02. 말소됐습니다. 따라서 과거 임차권 자체는 현재 등기상 남아 있지 않지만, 현재 점유·임대차의 구체적 내용까지 그 사실만으로 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로43가길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 면적 21.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 · 2022.07.05. 사용승인 · 20세대 |
| 소유자 | 박재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 5,029,663,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.15. 근저당
말소기준권리는 2022.07.15. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당입니다. 2024.08.05. 같은 채권자가 2024타경3876으로 임의경매를 신청했으나 2024.11.12. 취하되어 2024.11.18. 개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.07.01. 현재 사건인 2025타경10691 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
말소기준 근저당은 2025.09.17. 확정채권양도를 원인으로 주식회사다와대부에 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 권리의 이전·근질권 설정은 기존 2022.07.15. 근저당을 기초로 한 후속 등기입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 같은 면적 거래가 아니다
더스위트(73-78)의 최근 거래는 3건으로, 2026.03.과 2026.05.에 250,000,000원~255,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 251,666,666원, 최신 거래는 2026.05. 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 27.73㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 251,666,666원 |
현재 최저가 193,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 76.9%로 계산됩니다. 그러나 대상 면적은 21.7㎡이고 실거래 표본은 27.43㎡·27.73㎡여서 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 “최근 평균보다 23.1% 싸다” 같은 식의 직접적인 가격 결론은 내리기 어렵고, 이 표본은 주변 가격 수준을 보는 참고자료로만 쓰는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,510,400원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 190,089,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,510,400원을 제외한 190,089,600원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 5,569,910,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 5,569,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 5,608,088,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 123,904,000원 | 121,369,344원 | 5,638,630,656원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하므로 어느 제시 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 채권 미배당이 발생합니다. 하지만 제공된 배당 시나리오에서는 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않고, 모든 회차의 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근. 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 형성된 대로변 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 남서측 인근에 지하철5호선 화곡역이 위치하고, 남동측 화곡로에 각종 노선버스 정류장이 소재해 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 2022.07.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 도시형생활주택이며, 1층은 필로티형 주차장입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, CCTV, 화재탐지·경보기시설이 있습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 세장형 완만한 경사지에 조성됐고 남서측 약 6M 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,295,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 임대차 재확인. 감정요항상 전부 월세 임대 중으로 탐문됐으나 상세 임대내역은 미상입니다. 실제 604호 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 과거 임차권과 현재 점유를 구분. 최민호의 보증금 50,000,000원 주택임차권은 2025.10.02. 말소됐지만, 이것이 현재 현장 점유상태까지 자동으로 확정해 주는 것은 아닙니다.
- 시세 면적 보정. 대상 면적 21.7㎡에 비해 실거래 표본은 27.43㎡·27.73㎡입니다. 193,600,000원이 최근 평균의 76.9%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액은 5,760,000,000원이고 공동담보목록 제2022-696호가 기재돼 있습니다. 본건 단독 채무액으로 해석하지 말고 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 절차 진행 여부 확인. 송달내역에는 2026.01.06. 및 2026.03.31. 신청취하통지서 발송 기록이 있습니다. 매각기일은 2026.08.18.로 제시돼 있으므로 입찰 직전 사건 진행상태를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리·명도 비용. 실제 점유관계와 임대내역이 미상인 만큼 명도와 체납 관리비 등 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 “비교 기준과 점유”를 맞춰야 한다
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 193,600,000원으로 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 거래 평균 251,666,666원과 비교하면 76.9%라는 수치도 눈에 띕니다.
그러나 이 사건에서 그 비율을 그대로 “싸다”로 읽는 것은 위험합니다. 대상 면적은 21.7㎡인데 거래 표본 3건은 27.43㎡·27.73㎡이고, 감정요항상 임대관계 역시 상세가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기·배당 구조는 비교적 명확하지만, 가격 검증과 점유 확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 자체보다 604호와 직접 비교 가능한 실거래와 실제 임차관계가 확인되느냐가 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
