대전지방법원 2025타경500. 천안시 서북구 성거읍 성거백승아파트단지내상가 106동 지하층 비01호입니다. 등기상 현재 소유자는 이수영이고, 2022.01.21. 설정된 홍승희의 채권최고액 345,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.05.02. 홍승희가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이 사건은 점유 확인이 중요합니다. 감정평가 당시 상가동 후면 출입문은 잠겨 있었고 “(주)온세” 간판이 부착되어 있었으며, 탐문상 임차인들이 창고용도로 사용하는 듯하다는 내용이 있습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 현재 자료만으로 특정 점유자에게 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 지하층비01호 |
| 용도 | 도시형생활주택 · 평가 당시 지하층은 임차인들이 창고용도로 사용하는 듯하다고 탐문 |
| 시세 매칭 기준면적 | 35.91㎡ · 실거래 면적 매칭 안 됨 |
| 소유자 | 이수영 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍승희 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
현재 말소기준은 2022.01.21. 홍승희 근저당권입니다. 2002년 천안농업협동조합 근저당은 2002.09.11. 말소됐고, 주식회사국민은행 근저당도 2022.01.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 26.9% 숫자만 보고 ‘저렴’이라 하면 안 된다
성거백승의 최근 12개월 실거래 평균은 92,916,666원, 최신 거래는 2026.09. 60,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 24,990,000원으로 계산상 최근 12개월 평균의 26.9%입니다. 그러나 본건 시세 매칭 기준면적은 35.91㎡이고, 아래 거래들은 59.85㎡·64.83㎡·84.96㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.85㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 64.83㎡ | 7 | 107,500,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.10 | 59.85㎡ | 18 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 64.83㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 92,916,666원 |
특히 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -24.4%입니다. 최신 거래도 60,000,000원까지 내려왔습니다. 하락 추세 자체는 분명히 확인되지만, 본건과 비교 거래의 면적과 이용 성격이 직접 매칭되지 않으므로 “24,990,000원이 시세의 26.9%라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 |
| 2. 근저당 · 홍승희 | 345,000,000원 | 24,140,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,990,000원 가정 시 홍승희 근저당의 미배당액은 320,859,820원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,990,000원 | 24,140,180원 | 320,859,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 328,221,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 333,375,312원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동 106동에 위치하며, 주변은 읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택·상가 혼성지대입니다.
- 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 평가일 당시 전체 호수의 문이 잠겨 있었고, 지하층 출입구가 있는 상가동 후면 출입문 역시 잠겨 있었습니다.
- 이용 탐문. 2층·3층·지하층은 임차인들이 창고용도로 사용하는 듯하다는 탐문 내용이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1995.01.17.입니다.
- 토지. 부정형·평지이며 아파트부지·상가동부지·관리실부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 포장 소로에 접하고, 북서측 아파트 정문을 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역 및 준주거지역이며 중로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·상대보호구역도 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 685,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 배당표상 인수 0원과 실제 점유관계는 별개입니다. 창고 사용 탐문이 있는 만큼 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임대관계가 미상이고 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 추정하지 말아야 합니다.
- 비교 시세 오독 금지. 최근 12개월 평균 92,916,666원과 최저가 24,990,000원의 단순 비율은 26.9%이지만, 거래 면적이 본건 기준면적 35.91㎡와 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -24.4%입니다. 전체 평균 107,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보되 직접 비교가격으로 사용하지 않아야 합니다.
- 지하층 활용성 확인. 평가 당시 지하층은 창고용도 사용 탐문이 있었고 출입문이 잠겨 있었습니다. 실제 내부상태와 독립적 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘점유와 비교가능성’이 먼저다
감정가 51,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 24,990,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건에서 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 성거백승 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 92,916,666원이고 최신 거래는 60,000,000원이지만, 본건 기준면적 35.91㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -24.4%입니다.
권리 측면에서는 2022년 홍승희 근저당이 말소기준이고 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 평가 당시 임대관계는 미상이고 지하층을 임차인들이 창고로 쓰는 듯하다는 탐문이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”보다 실제 점유자와 이용상태, 그리고 본건과 직접 비교 가능한 임대·매매가치를 확인하는 것입니다.
