대전지방법원 2025타경500. 성거백승아파트단지 내 상가동 106동 지하층 비01호입니다. 현 소유자 이수영은 2001년 3월 20일 종전 경매에서 낙찰받아 소유권을 취득했고, 2022년 1월 21일 홍승희 앞으로 채권최고액 345,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025년 5월 2일 홍승희의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리 구조만 보면 단순합니다. 과거의 가압류·경매신청·근저당은 이미 말소됐고, 현재 남은 홍승희 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권자에게 320,859,820원의 미배당이 발생하지만, 이는 담보채권의 배당 부족액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

1997년과 2000년 사이 설정된 가압류·근저당·경매신청은 2001년 3월 20일 종전 경매 낙찰 과정에서 정리됐습니다. 이후 설정된 천안농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당도 각각 해지·말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022년 1월 21일 설정된 홍승희 근저당 345,000,000원이며, 이 권리와 2025년 5월 2일 경매개시결정은 이번 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — 23.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다

성거백승 단지의 최근 12개월 실거래 8건 평균은 107,437,500원, 최신 거래는 107,500,000원입니다. 현재 최저가 24,990,000원은 이 최근 평균의 23.3%입니다. 다만 거래 표본 면적은 59.85㎡·64.83㎡·84.96㎡이고 본건 대상 면적은 35.91㎡이며, 본건은 상가동 지하층으로 창고 사용 정황이 있습니다. 따라서 이 실거래 표본은 직접 비교 가능한 동일 용도·동일 면적 시세가 아닙니다.

최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.2% 낮아 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 112,875,000원은 과거의 120,000,000원·125,000,000원·140,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 우선하기 어렵습니다. 그보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 봐야 하지만, 이마저 본건과 면적·용도가 다르므로 최저가가 최근 평균의 23.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)

홍승희의 근저당 채권최고액 중 24,140,180원이 배당되고 320,859,820원이 미배당되는 구조입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아니며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동 106동에 위치하며, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 비01호이며, 사용승인일은 1995.01.17입니다.
• 이용상태. 평가 당시 지하층으로 접근하는 상가동 후면 출입문과 각 호수 문이 잠겨 있었습니다. 탐문상 임차인들이 창고로 사용하는 듯하다는 내용이 있습니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인이 없더라도 실제 점유자와 창고 사용계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 포장 소로에 접하고, 북서측 아파트 정문을 경유해 출입합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역이며, 공시지가는 685,100원/㎡입니다.
• 제한. 중로2류에 저촉되고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단지 규모는 188세대이나, 본건은 상가동 지하층으로 단지 주거 실거래와 수요층이 다릅니다. 출입성·습기·적재 편의·공실 가능성이 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상의 전체 범위와 각 전유부를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
• 실제 점유자. “(주)온세” 간판, 창고 사용 탐문 내용과 실제 점유자가 일치하는지 확인하고 점유개시 시점·보증금·차임·계약당사자를 조사해야 합니다.
• 출입 가능 여부. 후면 출입문과 각 호수가 잠겨 있었으므로 열쇠 인도, 공용출입문 사용권, 물품 반출과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부 확인이 되지 않은 상태이므로 누수·습기·환기·급배수설비·전기설비와 보관물 존재 여부를 점검해야 합니다.
• 용도 활용. 도시형생활주택 표기와 상가동 지하층의 실제 창고 사용 정황을 함께 검토해 건축물대장상 용도와 가능한 사용범위를 확인해야 합니다.
• 비교가격 재조사. 59.85㎡·64.83㎡·84.96㎡ 단지 거래는 35.91㎡ 지하층과 직접 비교하기 어렵습니다. 동일 상가동 지하층의 매매·임대 사례를 우선 확보해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.2%이므로 과거 전체 평균 112,875,000원을 기준으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장 도면을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 활용성과 점유가 가격을 결정한다

이 물건은 말소기준인 홍승희 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 등기상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 감정가 51,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 24,990,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본건은 상가동 지하층이고, 감정 당시 문이 잠긴 상태에서 임차인들의 창고 사용 정황과 임대관계 미상이 확인됐습니다.

최근 12개월 단지 실거래 평균 107,437,500원과 최신 거래 107,500,000원은 대상 면적과 용도가 달라 본건의 적정가를 직접 설명하지 못합니다. 최근 거래 추세도 -13.2%로 하락 중입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “등기 권리는 단순하지만 실제 점유와 지하층 활용가치를 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”가 결론입니다. 권리는 통과, 활용성·점유는 확인 전까지 보류.