대전지방법원 천안지원 2025타경500. 천안시 성거읍 성거백승아파트 단지 내 상가동 106동의 1층 101호입니다. 물건 분류에는 도시형생활주택으로 표기돼 있지만, 등기부상 용도는 판매시설이고 건축물대장 및 실제 이용상태는 영유아보육시설(어린이집)입니다. 감정평가 당시 101호부터 104호까지 별도의 전용면적 구획 없이 복도 등 공용부분을 포함하여 성거어린이집으로 사용했던 것으로 조사됐으며, 현재는 휴업 중입니다.

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 홍승희의 근저당권입니다. 채권최고액은 345,000,000원이며, 해당 근저당권자의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 현재 최저가로 매각되면 근저당권에 대한 배당 부족액이 발생하지만, 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

문제는 가격과 활용성입니다. 감정가에서 상당히 내려온 것은 분명하지만, 어린이집 휴업, 전유부분의 미구획 이용, 공부상 용도 차이, 일괄매각 조건을 함께 검토해야 합니다. 특히 주변 아파트 거래금액을 이 상가의 적정 시세로 대체해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

등기부상 1997년 평촌동새마을금고 근저당권을 비롯한 과거 가압류들은 이미 말소 처리됐습니다. 2001년 이수영이 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했고, 이후 설정됐던 금융기관 근저당권들도 해지 또는 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.01.21. 접수된 을구 8번 홍승희 근저당권입니다.

홍승희의 근저당권은 이번 매각으로 소멸하며, 그 이후의 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 현재 확인된 등기상 후순위 인수권리는 없으므로 예상 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 직접 비교 시세가 없다

현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 물건은 단지 내 상가동의 어린이집 이용시설이므로, 일반 아파트의 매매가격을 그대로 적용할 수 없습니다.

성거백승 단지의 주거용 아파트 거래에서는 최근 12개월 평균이 92,916,666원, 최신 거래는 2026년 9월의 60,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래구간 대비 24.4% 하락한 것으로 집계됩니다. 다만 거래 면적이 59.85㎡·64.83㎡ 등인 아파트 사례로, 비교 기준 면적 35.91㎡ 및 어린이집 용도와 일치하지 않습니다.

현재 최저가는 주변 아파트 최근 12개월 평균의 87.5%에 해당합니다. 그러나 최신 아파트 거래가격인 60,000,000원보다는 높습니다. 더욱 중요한 것은 위 거래들이 경매 대상인 어린이집 시설의 직접 비교사례가 아니라는 점입니다. 따라서 최근 평균 대비 87.5%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 81,340,000원 매각 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각되면 매각대금에서 집행비용을 제외한 79,475,880원이 홍승희 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 265,524,120원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 그러나 홍승희의 근저당권은 말소기준권리이므로, 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 거듭될수록 채권자의 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 어느 시나리오에서도 해당 근저당 채권의 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 다만 유찰 후 가격 하락만으로 시설의 활용성이나 환금성 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 106동 상가에 위치합니다. 주변은 읍소재지의 공동주택지대 및 주택·상가 혼성지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 포장 소로와 아파트 정문을 통한 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로 사용승인일은 1995.01.17.입니다. 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 등기부상 판매시설이지만 건축물대장과 현황은 어린이집입니다. 101~104호를 구획 없이 일괄 이용했으며 현재 휴업 중입니다.
• 구획. 감정평가서에 따르면 건축물대장 도면에 구분소유권별 전용면적 경계가 명시돼 있어 해당 경계에 맞춰 구획하여 사용할 수 있을 것으로 조사됐습니다. 실제 공사 및 독립 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 도시계획도로 중로2류에도 저촉됩니다.
• 환금성. 성거백승은 188세대 규모의 단지입니다. 다만 어린이집으로 사용됐던 단지 내 상가는 일반 아파트와 매수 수요가 다르므로, 주거용 실거래량을 본건의 환금성 지표로 직접 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이 명시돼 있습니다. 101~104호와 관련된 전체 매각목록 및 각 호수의 등기·건축물대장 내용을 대조하세요.
• 용도 불일치 확인. 등기부상 판매시설, 건축물대장상 어린이집이라는 차이가 있습니다. 낙찰 후 예정 용도로 실제 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 구획 복원 검토. 어린이집으로 일괄 사용하면서 전용면적 구획이 없었던 상태입니다. 건축물대장 도면에 따른 경계 확인과 물리적 구획 가능성을 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 어린이집은 휴업 중이며 평가 당시 출입문이 잠겨 있었습니다. 실제 점유자, 내부 시설물 소유관계, 미확인 임대차 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 실제 시세 조사. 주변 아파트 최근 평균 92,916,666원이나 최신 거래 60,000,000원을 본건의 상가 시세로 사용해서는 안 됩니다. 동일 용도의 거래 및 실제 임대·활용 가능성을 별도로 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 주변 주거용 거래의 최근 추세는 -24.4%입니다. 해당 지표가 어린이집 시설의 가격 하락률을 의미하지는 않지만 지역 시장의 가격 흐름을 살필 필요가 있습니다.
• 미배당과 인수 구분. 홍승희 근저당권의 배당 부족액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 실제 배당, 점유 및 별도 부담 사항은 입찰 전 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 확인하고 매각기일 2026.10.13.의 진행 여부 및 변경 사항을 점검하세요.

맺으며 — “반값이어도, 활용 가능성이 먼저다”

이 물건은 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 81,340,000원입니다. 등기상 말소기준권리와 배당 구조는 비교적 명확하며, 근저당 채권의 미배당액을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다.

그러나 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 어린이집으로 일괄 이용됐던 단지 내 상가시설입니다. 현재 휴업 중이고, 101~104호의 전용면적 구획 문제와 공부상 용도 차이가 존재합니다. 실제 점유 및 임대관계도 추가 확인이 필요합니다.

또한 주변 아파트 거래는 최근 -24.4%의 하락 추세를 보이며, 최신 거래가격은 현재 최저가보다 낮습니다. 다만 본건과 용도·면적이 다르므로 이를 직접 시세로 삼을 수는 없습니다. 결국 감정가 대비 49%라는 숫자는 할인 폭을 보여줄 뿐, 적정 매입가를 증명하지 않습니다.

결론은 등기상 인수 부담은 제한적이지만, 가격·용도·점유·환금성의 불확실성이 큰 물건이라는 것입니다. 일괄매각 범위와 독립 사용 가능성, 실제 점유관계 및 어린이집 시설의 재활용 가능성을 확인하기 전에는 최저가만을 근거로 접근하기 어렵습니다.