대전지방법원 2025타경500. 성거백승아파트 단지내상가 106동 1층 101호로, 대상 면적은 35.91㎡입니다. 등기부상 현재 소유자는 이수영이며 2001.03.20. 임의경매로 인한 낙찰을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.21. 설정된 홍승희 명의의 근저당권으로 채권최고액은 345,000,000원입니다. 이후 2025.05.02. 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 순위보다 실제 이용 형태와 환금성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 101호부터 104호까지 호수별 전용면적을 구획하지 않은 채 복도 등 공용면적을 포함해 ‘성거어린이집’으로 일괄 이용했으나 현재는 휴업 중이라고 적혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

과거 가압류와 근저당권, 2000년 경매신청 등은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 담보권은 2022.01.21. 홍승희의 근저당권이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.05.02. 기입된 임의경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 이용 형태 — ‘한 호실’처럼 바로 쓰기 어려울 수 있다

이 물건은 사건상 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 실제 분석에서는 등기와 현황 용도를 함께 봐야 합니다. 등기부상 용도는 판매시설이고, 건축물대장과 현황은 영유아보육시설입니다. 과거에는 1층 101호부터 104호까지 전용면적 경계 없이 복도 등 공용면적을 포함해 어린이집으로 일괄 이용했고, 평가일 현재는 휴업 중인 것으로 탐문됐습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 대상이 다르다

성거백승의 실거래 자료는 12건이며 전체 평균은 112,875,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 시장을 반영한 최근 12개월 평균 107,437,500원과 최신 거래 107,500,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -13.2%로 하락했습니다.

현재 최저가 81,340,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%입니다. 표면적인 비율만 보면 낮지만, 대상 물건은 35.91㎡의 단지내상가·영유아보육시설 현황이고, 비교 실거래는 59.85㎡부터 84.96㎡까지의 주거 거래입니다. 면적도 일치하지 않으므로 이를 근거로 “최근 시세보다 24% 이상 싸다”는 식의 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 최저가에서는 홍승희 근저당권에 79,475,880원이 배당되고 265,524,120원의 미배당이 발생합니다. 담보권 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동에 위치하며, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 평가 당시 전체 호수의 문이 잠겨 있었고, 1층 101호부터 104호까지 어린이집으로 이용하다 휴업 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1995.01.17.입니다.
• 도로. 북측 포장 소로에 접하고 북서측 아파트 정문을 경유해 출입합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역이며 중로2류에 저촉됩니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 부정형·평지의 6,153㎡ 토지를 아파트·상가동·관리실 부지 등으로 이용하고 있으며 공시지가는 685,100원/㎡입니다.
• 단지 거래. 성거백승은 188세대이고 최근 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각의 구체적인 물건번호와 포함 대상을 원본으로 대조해야 합니다.
• 전용면적 경계 확인. 101호부터 104호까지 구획 없이 사용된 상태이므로 건축물대장 도면과 실제 벽체·출입구·설비 위치를 비교해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 출입문이 잠겨 있었으므로 실제 점유자와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도, 등기부 용도, 건축물대장 및 현황 용도가 서로 다르므로 낙찰 후 계획한 용도로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 제공된 실거래는 대상 35.91㎡와 면적이 일치하지 않고 주거 거래이므로 단지내상가·어린이집 용도의 별도 임대료와 매매사례가 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.2%이므로 전체 평균이나 과거 고가 거래만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당 265,524,120원은 매수인 인수액이 아니지만, 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 활용 가능성을 먼저 본다”

이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 물건이 저렴하다는 판단은 별개입니다.

대상은 35.91㎡의 단지내상가로, 등기부상 판매시설이지만 현황은 101호부터 104호까지 구획 없이 사용한 휴업 어린이집입니다. 비교 실거래는 59.85㎡부터 84.96㎡까지의 주거 거래이며 최근 추세도 -13.2%입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 75.7%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 낮은 할인율이 아니라 독립 사용 가능성, 점유관계, 실제 상가 가치입니다.