대전지방법원 2025타경500. 천안시 서북구 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동 106동 3층 301호입니다. 소유자는 김주연이며, 홍승희가 채권최고액 345,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%인 41,160,000원입니다.

이 사건은 권리관계보다 먼저 물건의 실제 용도와 점유관계를 정확히 파악해야 합니다. 물건종류는 도시형생활주택으로 표기돼 있지만, 소재지는 아파트 단지 내 상가동이며 감정평가서에서는 해당 층의 출입문이 잠겨 있고 창고로 사용하는 것으로 탐문됐습니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거용 아파트와 동일한 조건으로 평가하거나 환금성을 추정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류와 현재 근저당을 구분해야 한다

등기 이력에서 주의할 부분은 1997년 천안시 압류가 과거 경매를 통해 이미 말소됐다는 점입니다. 2001.03.27 등기에는 해당 압류와 과거 가압류 등의 말소가 기록돼 있습니다. 따라서 이미 정리된 과거 압류를 현재 유효한 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.

현재 남아 있는 핵심 담보권은 2022.01.21 설정된 을구 6번 홍승희 근저당권입니다. 채권최고액은 345,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이어 2025.05.02 홍승희의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임대관계 — 등기보다 현장 확인이 중요하다

신고·기재된 임차인은 없지만, 감정평가서의 현장 조사 내용은 별도로 살펴봐야 합니다. 상가동 후면 출입문이 잠겨 있고, '(주)온세'라는 상호 간판이 부착돼 있으며, 해당 건물의 2층·3층 및 지하층은 임차인들이 창고 용도로 사용하는 듯하다는 탐문 내용이 있습니다. 차량으로 방문해 물건을 옮기는 모습도 관찰됐다고 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 단지 아파트 거래를 상가동 가격으로 착각하면 안 된다

성거백승 단지는 1995.01.17 사용승인된 188세대 단지입니다. 확인된 실거래 표본은 전용 64.83㎡ 아파트 거래로, 최근 12개월 평균은 107,500,000원입니다. 가장 최근 거래 역시 2026.07의 107,500,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +8.4%입니다.

다만 경매 대상은 단지 내 상가동 106동 3층 301호입니다. 따라서 아래 주거용 아파트 거래는 단지의 주변 거래 수준을 보여주는 참고자료일 뿐, 이 경매물건의 적정가격을 직접 산정하는 비교사례로 사용할 수 없습니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 현재 물건 역시 두 차례 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 보기보다는, 해당 호실의 실제 이용 가능성과 매수 수요를 먼저 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

최저매각가 41,160,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 홍승희 근저당권에 배당됩니다. 전체 채권액 345,000,000원 중 304,980,880원이 미배당되지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

배당은 제공된 추정치를 사용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확인되지 않은 점유·임대차관계는 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

홍승희의 채권액이 매각대금보다 크기 때문에 추가 유찰 시에는 배당액이 감소하고 미배당 채권액이 늘어납니다. 다만 등기상 근저당권의 매각 소멸 여부와 채권자의 미배당 규모는 구분해서 봐야 합니다.

각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 확인된 권리에 대한 계산이며 실제 점유자의 임대차관계가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동에 위치합니다. 주변은 읍소재지 인근 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 포장 소로와 아파트 정문을 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물이며 사용승인일은 1995.01.17입니다. 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 해당 상가동의 2층·3층 및 지하층은 창고 이용 정황이 확인되고, 후면 출입문이 잠겨 있습니다. 현재 이용 가능 상태와 내부 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 토지. 부정형 평지이며 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 685,100원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역과 관련되고 도시계획도로 중로2류에 저촉됩니다. 목적에 따른 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 아파트의 실거래 이력은 확인되지만 상가동 301호 자체의 직접 비교거래는 확인되지 않았습니다. 아파트 거래량을 해당 호실의 매각 용이성으로 그대로 적용할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 물건 용도 대조. 도시형생활주택이라는 물건종류 표기와 상가동 소재지 및 감정평가상 창고 이용상태를 대조하세요. 건축물대장 전유부와 등기부, 매각물건명세서의 실제 매각대상을 확인해야 합니다.
• 현장 출입·점유 확인. 잠긴 후면 출입문과 (주)온세 간판, 창고 이용 정황을 확인하고 실제 점유자 및 사용관계를 조사하세요.
• 임대차관계 확인. 신고된 임차인이 없더라도 실제 사용자의 보증금·임대차계약·사업자등록·대항요건 및 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 107,500,000원의 단지 아파트 최근 실거래를 상가동 301호의 시세로 대입하지 마세요. 상가동 유사 호실의 거래와 임대 조건을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 기재된 일괄매각 조건과 실제 매각대상을 원본에서 확인하세요.
• 과거 등기 확인. 1997년 천안시 압류는 2001년 경매에 따른 말소 이력이 있으므로, 현재 홍승희 근저당권과 구분해 원본 등기를 대조하세요.
• 관리비·사용 가능 상태. 상가동 관리비 체납 여부와 실제 사용 가능한 시설 상태를 확인하고 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 사는가입니다

이 물건은 감정가 84,000,000원에서 41,160,000원으로 최저가가 내려왔고, 현재 확인된 등기상 권리의 매각 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 홍승희의 근저당권에 거액의 미배당이 발생하지만, 그 금액을 매수인이 그대로 승계하는 것으로 산정되지 않습니다.

그러나 상가동 3층 301호를 주거용 아파트와 동일하게 평가해서는 안 됩니다. 감정평가상 창고 사용 정황이 있고 실제 점유·임대관계가 불명확합니다. 최근 아파트 거래가 107,500,000원이라는 이유로 최저가 41,160,000원이 현저히 저렴하다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

권리상 미배당 채권 승계와 물건 자체의 사용·점유 위험은 별개입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 매각대상의 용도와 사용 가능 상태, 임차관계, 상가동 자체의 거래·임대가치를 확인하는 데 있습니다.