대전지방법원 2025타경500. 천안시 서북구 성거읍 성거백승아파트단지 내 상가동 106동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정 현황에서는 2층·3층·지하층의 후면 출입문이 잠겨 있고 “(주)온세” 간판이 부착돼 있으며, 탐문상 임차인들이 창고 용도로 사용하는 듯하다는 정황이 확인됐습니다. 즉 숫자만 보면 저가 구간이지만, 실제 수익성과 환금성은 현재 이용상태와 점유관계를 먼저 확인해야 판단할 수 있는 물건입니다.

등기 흐름은 과거 권리와 현재 권리를 구분해서 봐야 합니다. 1997년 천안시 압류와 여러 가압류, 평촌동새마을금고 근저당은 2001년 임의경매 낙찰 과정에서 말소됐습니다. 이후 설정된 천안농업협동조합·국민은행 근저당도 각각 말소됐고, 현재 경매의 직접 원인이 된 권리는 2022.01.21. 홍승희 근저당권 345,000,000원입니다. 이 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 근저당도 매각으로 소멸

1997년 압류와 가압류, 평촌동새마을금고 근저당은 2001.03.20. 임의경매 낙찰을 원인으로 말소됐습니다. 김주연이 2002년 소유권을 취득한 뒤 설정된 천안농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당도 이미 말소됐습니다. 현 경매에서는 2022년 홍승희 근저당이 실질적인 기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.

점유·임차 확인 — 신고는 없지만 현황은 미상

확인된 임차인 이름이나 보증금·전입일·확정일자는 없지만, 감정평가 탐문에는 임차인들이 창고로 사용하는 듯하다는 내용이 있습니다. 따라서 이를 곧바로 “임차인 0명” 또는 “점유자 없음”으로 단정할 수 없습니다. 보증금과 전입·사업자등록, 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계

성거백승의 실거래 자료는 전용 64.83㎡ 주거 거래 9건입니다. 전체 평균은 100,055,555원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 107,500,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 평균보다 8.4% 높은 흐름으로, 하락 추세 자료는 아닙니다.

현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균 107,500,000원의 38.3%입니다. 수치만 보면 큰 할인입니다. 다만 본건은 사건상 도시형생활주택으로 표시돼 있으면서 상가동 3층에 위치하고, 감정 현황은 창고 이용 정황을 담고 있습니다. 반면 위 거래는 성거백승의 64.83㎡ 주거 거래이므로, 동일 용도·동일 이용상태의 직접 비교사례라고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 홍승희 근저당의 미배당액은 발생하지만 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동에 위치하며, 주변은 읍소재지 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 포장 소로에 접하고, 북서측 아파트 정문과 연결돼 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1995.01.17입니다.
• 현황. 평가 당시 전체 호수의 문이 잠겨 있었고, 2층·3층·지하층은 창고로 이용되는 듯하다는 탐문 내용이 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역이며 중로2류에 저촉됩니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 부정형 평지의 대지로 아파트·상가동·관리실 부지로 이용 중이며 공시지가는 685,100원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 1995년 사용승인 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로, 가격보다 실제 사용 가능성과 수요층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 표시돼 있으므로 301호만의 단독 가격으로 판단하지 말고 묶여 매각되는 전체 물건과 대지권 범위를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 후면 출입문 잠금 상태, “(주)온세” 간판, 실제 창고 이용자와 물품 적치 여부를 확인하세요.
• 임차관계 확인. 점유자의 보증금·사업자등록·전입·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어 두어야 합니다.
• 용도 적합성. 사건상 도시형생활주택 표시와 감정 현황상 창고 사용 정황이 일치하는지, 건축물대장·등기부·현황을 대조하세요.
• 실거래 비교 주의. 107,500,000원 실거래는 64.83㎡ 주거 거래입니다. 본건의 현황과 동일한 용도·층·사용상태의 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 명도·폐기 비용. 창고 이용자가 있거나 내부 물품이 남아 있다면 인도 협의와 물품 처리 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 장기간 잠겨 있던 호실이라면 공용관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 일괄매각 대상 목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다는 결론은 현장 확인 뒤

이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 41,160,000원으로 내려왔고, 현재 자료상 등기 권리 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 주거 실거래 107,500,000원과 비교하면 최저가는 38.3%에 불과합니다.

그러나 이 차이를 그대로 수익으로 볼 수는 없습니다. 본건은 상가동 3층에 있고, 감정 당시 잠금 상태와 창고 이용 정황이 있었으며 임대관계는 미상입니다. 일괄매각 조건까지 있어 개별 호실의 독립적인 가치와 활용성을 별도로 검증해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 용도·점유·일괄매각 범위는 보류. 현장과 원본을 확인해 주거 실거래와 비교할 수 있는 물건인지부터 확정한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.