55,370,000원
대전지방법원 2025타경500. 사건 표기는 도시형생활주택이고, 소재지는 성거백승아파트단지내상가 106동 2층 201호입니다. 현재 소유자는 김주연이며, 2022.01.21. 홍승희 명의의 채권최고액 345,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 2025.05.02. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 등기 흐름만 보면 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 현황입니다. 감정평가 당시 상가동 후면 출입문은 잠겨 있었고, “(주)온세” 간판이 붙어 있었습니다. 탐문 내용은 2층·3층 및 지하층을 임차인들이 창고 용도로 사용하는 듯하다는 것이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자·점유개시 시점이 확인되지 않은 만큼 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 제106동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(사건 표기) · 단지내상가 2층 · 대상면적 71.82㎡ |
| 소유자 | 김주연 (2002.02.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍승희 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 현황 단서 | 상가동 후면 출입문 잠김 · “(주)온세” 간판 · 창고 사용 탐문 · 임대관계 미상 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.01.21. 접수된 홍승희 근저당권입니다. 채권최고액은 345,000,000원이며, 이후 등기된 권리는 2025.05.02. 임의경매개시결정입니다. 따라서 확인된 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1998년부터 2000년까지의 가압류·압류와 종전 경매신청, 1997년 및 2002년의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
| 점유 단서 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| “(주)온세” 간판 · 창고 사용 탐문 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 임차인 내역은 없지만, 감정평가 현장에는 실제 사용자를 의심할 만한 단서가 있습니다. 출입문이 잠겨 내부 확인이 제한됐고, 임차인들이 창고로 이용하는 듯하다는 탐문도 있습니다. 보증금·확정일자·사업자등록 및 점유개시 시점이 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교대상 용도가 다르다
성거백승은 188세대, 사용승인일 1995.01.17.인 단지입니다. 제공된 실거래 표본은 면적 64.83㎡의 공동주택 거래이고, 대상 물건은 면적 71.82㎡의 단지내상가 2층 201호입니다. 따라서 아래 거래가는 가격 수준을 살피는 참고선일 뿐, 상가 201호의 직접 비교시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.83㎡ | 7 | 107,500,000원 |
| 2025.07 | 64.83㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 64.83㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 64.83㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2024.04 | 64.83㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2024.03 | 64.83㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2022.02 | 64.83㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 64.83㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 2021.08 | 64.83㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.83㎡ | 1건 | 107,500,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 107,500,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 8.4%입니다. 계산상 실질취득액 55,370,000원은 이 참고값의 51.5%입니다. 다만 대상은 잠긴 상가동 2층으로 창고 사용이 탐문된 물건이므로, 이 비율만으로 “시세의 절반이라 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 291,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 307,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 318,757,063원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 홍승희 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 확인되지 않은 점유자의 보증금·우선변제와 당해세 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 2. 근저당 · 홍승희 | 345,000,000원 | 53,973,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 291,026,660원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.5% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 상가동에 위치하며, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
- 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다. 북측 포장 소로와 아파트 정문을 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1995.01.17.입니다. 외벽은 타일붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 이용상태. 2층·3층 및 지하층 출입구가 있는 상가동 후면 출입문이 잠겨 있었고, 임차인들이 창고 용도로 이용하는 듯하다는 탐문 내용이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역이며 중로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함·저촉되고, 공시지가는 685,100원/㎡입니다.
- 환금성. 188세대 단지의 2층 상가로, 잠긴 출입구·창고 사용·점유 미상·단지 경매 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. “(주)온세” 간판의 주체와 201호 실제 사용자를 확인하고, 점유개시 시점·보증금·확정일자·사업자등록 관련 자료를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 평가 당시 출입문이 잠겨 있었습니다. 내부 적치물, 설비, 누수, 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전유부분 경계 확인. 해당 층을 일괄 사용하는 경우라도 건축물대장 도면의 구분소유권별 경계에 맞춰 사용할 수 있는지 201호 경계와 공용부분을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 매각목록 전체 범위를 원문으로 확인하세요.
- 시세 비교 주의. 107,500,000원의 최근 거래는 면적 64.83㎡ 공동주택 표본입니다. 상가 201호의 임대료·공실·창고 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 미배당 오해 금지. 근저당권 미배당 291,026,660원은 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 미상 점유자의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세, 우선변제권 있는 채권의 존재를 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 55,370,000원도 감정가의 49%, 최근 12개월 공동주택 거래 참고값의 51.5%로 낮아 보입니다. 그러나 대상은 공동주택이 아니라 잠긴 단지내상가 2층 201호이며, “(주)온세” 간판과 창고 사용 탐문, 임대관계 미상이라는 현황이 남습니다.
따라서 이 물건을 “권리도 깨끗하고 시세의 절반인 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유자·대항력·내부 상태·전유부분 경계·상가 환금성을 확인해야 실제 취득 위험이 드러납니다. 등기는 통과, 점유와 용도는 조건부. 현장 확인이 끝나기 전에는 가격 가점을 보수적으로 두는 것이 맞습니다.
