대전지방법원 2025타경500. 대상은 성거백승아파트단지 내 상가동 106동 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 현황에서는 상가동 2·3층 및 지하층 출입구가 잠겨 있고 “(주)온세” 간판이 부착돼 있으며, 탐문상 임차인들이 창고 용도로 사용하는 듯하다고 적혀 있습니다. 등기상 말소기준은 2022.01.21. 설정된 홍승희 근저당권 345,000,000원이고, 2025.05.02. 같은 권리자가 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 놓고 보면 단순하지만, 이 물건은 점유관계가 더 중요합니다. 확인된 보증금·확정일자 정보가 없고 감정평가상 임대관계 역시 “미상”이므로, 창고 사용자가 실제 임차인이라면 그 권리의 대항력·우선변제 여부를 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 “임차인이 없으니 무조건 명도도 쉽다”고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 2층 201호 |
| 사건상 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 단지내상가 2층 · 감정평가 현장탐문상 창고 사용 추정 |
| 소유자 | 김주연 · 2002.02.01. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍승희 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 말소기준은 2022.01.21. 을구 6번 홍승희 근저당권 345,000,000원입니다. 과거 평촌동새마을금고 근저당, 천안농업협동조합 근저당, 국민은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 2025.05.02. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임대 리스크 — “없음”이 아니라 ‘미상’
| 확인 대상 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 2층 점유자 | 임차인의 창고 사용으로 탐문 · 성명·보증금·확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
감정평가 당시 상가동 후면 출입문이 잠겨 있었고, 2층·3층 및 지하층은 임차인들이 창고용도로 사용하는 듯하다는 탐문 내용이 있습니다. 반면 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다. 이 물건에서 현장확인과 점유자 권리 확인은 등기부 확인만큼 중요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
성거백승 거래지표의 최근 12개월 평균은 107,500,000원이고, 최신 거래도 2026.07. 107,500,000원입니다. 현재 최저가 55,370,000원은 이 최근 지표의 51.5%입니다. 전체 9건 평균은 100,055,555원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 지표는 이전 거래보다 8.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.83㎡ | 7 | 107,500,000원 |
| 2025.07 | 64.83㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 64.83㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 64.83㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2024.04 | 64.83㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2024.03 | 64.83㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2022.02 | 64.83㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 64.83㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 2021.08 | 64.83㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 100,055,555원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,396,660원 |
| 1. 근저당 · 홍승희 | 345,000,000원 | 53,973,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
홍승희 근저당 미배당액은 291,026,660원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 291,026,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 307,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 318,757,063원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 홍승희의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 등기구조에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 계산은 확인되지 않은 점유자의 임차권 성립 여부와 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성거읍 천흥리 성거백승아파트단지 내 상가동으로, 주위는 읍소재지 주변 공동주택지대와 주택·상가 혼성지대입니다.
- 교통. 단지 내 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 2층·3층 및 지하층 출입구는 상가동 후면에 있고 평가 당시 잠겨 있었으며, “(주)온세” 간판이 부착돼 있습니다. 탐문상 임차인들의 창고 사용이 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1995.01.17.이며, 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 공시지가 685,100원/㎡. 도시계획도로 중로2류에 저촉되고 상대보호구역 등 제한이 있습니다.
- 환금성. 성거백승은 188세대, 1995년 준공입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.0회이고 매각률은 0.0%로 표시돼 있어, 현재 물건의 2회 유찰과 함께 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 2층 실제 사용자를 확인하고 임대차계약·보증금·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사실을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 사건의 매각목록 전체 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기와 상가동 주소·현황 창고 사용 탐문이 함께 존재하므로 실제 사용 가능 용도와 건축물 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 12개월 거래지표 107,500,000원과 최신 거래 107,500,000원은 참고하되, 대상 상가동 201호와 표시된 64.83㎡ 거래를 같은 상품으로 단정하지 않아야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 최저가 기준 근저당 미배당 291,026,660원은 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기권리는 단순, 현장권리는 확인 필요”
이 사건의 등기구조는 비교적 분명합니다. 2022년 홍승희 근저당이 말소기준이고, 현재 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 113,000,000원에서 2회 유찰돼 55,370,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 확정하기에는 중요한 변수가 남습니다. 대상은 단지내상가 2층 201호이고, 감정평가 현장에서는 임차인들의 창고 사용이 탐문됐으며 임대관계는 미상입니다. 최근 거래지표가 107,500,000원으로 최저가의 약 두 배 수준이더라도, 이 거래지표와 대상 상가가 동일한 상품인지가 먼저 확인돼야 합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 실제 입찰 판단의 승부처는 점유자 권리와 현황 용도 확인입니다.
