인천지방법원 2024타경565751. 학익동 36-5 제13호와 관련 토지가 함께 진행되는 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 현 최저매각가는 44,454,000원으로 감정가 90,725,000원의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 등기상 단순한 후순위 권리보다 먼저 확인해야 할 것은 말소기준보다 앞선 다수 전입자입니다. 확인된 실제 임차인은 12명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.

12명의 전입일은 모두 말소기준인 2023.11.28.보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 규모와 배당관계가 확인되기 전까지는 매수인이 떠안을 금액도 확정하지 않는 것이 맞습니다. 따라서 실질취득비용 역시 최저가 44,454,000원 + 확인되지 않은 인수금액으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2023.11.28. 설정된 주식회사한국금융파트너스대부 근저당권 150,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 10,000,000원과 2024.04.12. 우리카드 가압류 42,447,653원, 2024.10.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권부채권에 설정된 주식회사강남캐피탈대부의 질권도 등기상 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 대항력 가능·미상

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없고, 확인된 실제 임차인은 12명입니다. 전입일은 모두 2023.11.28. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,454,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 202,447,653원, 채권자 예상배당은 43,253,828원, 미배당은 159,193,825원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 임차관계의 인수 위험은 별도로 남습니다.

④ 물건 특정·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각조건 기준)

• 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 입지. 연학초등학교 남서측 인근으로 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 1,378.0㎡, 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 지분매각. 목록1·4 토지는 수인의 공유지분으로 공유자별 위치확인이 불가능하여 전체 토지를 기준으로 평가한 뒤 김서현의 지분비율로 평가가액을 정했습니다.
• 제시외건물. 목록1 지상 제시외건물은 매각에서 제외되고, 목록1·4 토지 위에는 다수의 제시외건물이 존재하는 것으로 조사됐습니다.
• 위치 특정. 목록2 건물 위치는 우체통의 김서현 표기와 인근 주민의 구두조사를 기초로 확인되어, 소유건물 위치의 재확인이 필요할 것으로 조사됐습니다.
• 경계 확인. 현 위치는 지적도 등을 이용한 목측으로 대략 정해졌으므로 정확한 경계점·위치·지적은 측량전문가의 측량이 필요합니다.
• 정비사업. 목록1·2·4는 학골 가로주택정비사업 지역에 있고, 2023년경 재개발 평가가 진행된 것으로 조사됐습니다. 2026.04.16. 기준 건축(통합)심의 신청에 따른 관계기관 협의 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 12명 각각의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 44,454,000원만으로 총 취득원가를 확정하지 마세요.
• 소유건물 재확인. 제13호의 실제 위치와 매각대상 건물의 일치 여부를 감정평가서 현황사진·건축물 현황과 반드시 대조해야 합니다.
• 토지 지분·경계 확인. 목록1·4 공유지분의 법적 범위와 현황을 확인하고 필요한 경우 측량을 전제로 접근해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 매각 제외 건물과 토지 위 다수의 제시외건물이 낙찰 후 사용·명도·정비사업에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 정비사업 진행상황 확인. 학골 가로주택정비사업의 권리관계와 2026.04.16. 이후 진행상황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차보증금이 반영되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 미확정 인수와 물건 특정이 먼저”

이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인율보다 확인되지 않은 12명의 임차관계가 먼저입니다. 이들은 모두 말소기준보다 앞선 전입자로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 공유지분 토지, 제시외건물, 건물 위치 재확인과 측량 필요까지 겹칩니다.

말소기준 이후 등기권리가 소멸하고 공유자우선매수가 적용되지 않는 점은 분명하지만, 그것만으로 낙찰 후 부담이 정리되는 사건은 아닙니다. 권리·점유·물건 특정 세 축의 미확정성이 모두 해소된 뒤에야 44,454,000원이라는 입찰가격을 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 인수 가능 금액과 실제 매각대상을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.