인천지방법원 2024타경565751. 인천 미추홀구 학익동 36-5 소재 단독주택과 토지 관련 물건입니다. 감정가는 90,725,000원이었지만 세 차례 유찰 끝에 최저매각가가 31,117,000원으로 낮아졌습니다. 표면적인 가격 인하폭은 상당합니다. 다만 물건의 매각 구성부터 일반적인 주택 한 채와는 다릅니다. 목록 1·2·4 일괄매각이며, 토지에는 공유지분이 포함되고 지상 제시외건물은 매각에서 제외됩니다.

등기상 말소기준은 2023.11.28 설정된 한국금융파트너스대부의 근저당권입니다. 이후의 가압류와 전세권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 이보다 먼저 전입한 여러 사람이 등장합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 모두 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없지만, 실제 임대차와 점유가 인정되면 매수인에게 보증금 반환 위험이 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 점유 인수는 별개

말소기준 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원입니다. 같은 날 근저당권부채권 질권이 강남캐피탈대부 앞으로 설정되어 있으며, 별도로 한국금융파트너스대부 명의의 전세금 10,000,000원 전세권도 설정되어 있습니다. 전세권은 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권부채권 질권은 근저당채권에 결부된 권리이므로 이를 별개의 근저당채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2024.04.12 우리카드의 42,447,653원 가압류와 2024.10.11 임의경매개시결정도 말소기준 이후의 등기입니다. 등기상 후순위 권리가 정리된다는 점은 긍정적이지만, 이보다 앞선 점유·임대차가 있다면 별도 검토해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 선순위 전입 12명

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 전입·점유 관련 인물은 12명입니다. 전원 말소기준일보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 독립 임차인이 12명이라고 확정할 수 없으며, 대항력과 우선변제권도 개별적으로 확인해야 합니다.

전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 대항력의 최종 인정 여부와 보증금·우선변제권은 별도 확인 대상입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다.

특히 전성분은 2024.10.28 배당요구를 신청한 사실이 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 우선변제 요건 및 실제 배당 가능액을 확인할 수 없어 매수인 인수 여부를 확정하기 어렵습니다. 나머지 전입자도 가족·동거인·임차인·기타 점유자 등 실제 관계를 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,117,000원 가정)

등기상 채권을 중심으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정액이며, 선순위 점유자의 보증금·우선변제 여부, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권자에게 지급되지 못한 금액으로, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 해결되지 않는 인수위험

현재 최저가는 감정가 대비 약 34.3%이고 추가 유찰 시 21,781,900원, 15,247,329원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 낙찰가 하락은 매수인이 부담할 미배당 임차보증금을 자동으로 없애주지 않습니다. 보증금 인수형 위험이 있다면 입찰가격이 낮아져도 실질취득비용은 그만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

또한 이 물건은 일반적인 완전소유권 주택과 달리 공유지분·건물 위치·제시외건물 문제가 함께 존재합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑤ 토지·건물과 정비사업 — 환금성의 핵심 변수

• 입지. 연학초등학교 남서측 인근이며, 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 흙 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 단독주택이며, 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 건물의 정확한 위치를 재확인해야 합니다.
• 공유지분. 목록 1·4 토지는 여러 사람이 공유하는 지분으로, 각 공유자의 구체적인 점유 위치를 확인하기 어렵습니다. 토지 전체를 기준으로 평가한 뒤 김서현의 지분비율을 적용했습니다.
• 건물 위치. 우체통의 김서현 표시와 인근 주민 구두조사 등을 통해 건물 위치를 확인했습니다. 소유건물 위치의 재확인이 필요하다는 감정평가상 의견이 있습니다.
• 제시외건물. 지상에 다수의 제시외건물이 존재하며, 목록 1 지상 제시외건물은 매각에서 제외됩니다. 여러 세대가 거주했을 가능성도 조사되었습니다.
• 측량. 건물과 토지 위치는 지적도 등을 이용한 대략적인 목측으로 확인되어 정확한 경계점과 면적은 측량전문가의 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있습니다.
• 정비사업. 학골 가로주택정비사업 구역 내 부동산입니다. 시행자는 학골 가로주택정비사업조합이며, 2026.04.16 기준 건축(통합)심의 신청에 따른 관계기관 협의 중이었습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 전입 관련 12명의 실제 거주 여부, 가족관계, 임대차계약, 점유 부분과 세대관계를 각각 조사해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 내역을 대조하여 대항력 및 우선변제권이 인정될 사람과 인수 가능 보증금을 특정해야 합니다.
• 전성분 배당요구. 2024.10.28 배당요구 신청의 근거와 임대차 보증금·확정일자·점유상태를 확인해야 합니다.
• 건물 실체 확인. 등기상 제13호와 실제 현장 건물의 위치·출입구·우체통 표기 및 소유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지 지분 확인. 각 매각 목록의 지분비율과 해당 토지의 이용상태, 실제 점유구역, 공유자 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 매각에서 제외된 건물의 소유자, 점유자 및 토지 이용권원 등을 조사해야 합니다.
• 측량·경계 확인. 지적도와 현장 위치만으로 판단하지 말고 경계 및 건물 위치에 관한 전문 확인이 필요합니다.
• 정비사업 권리 확인. 학골 가로주택정비사업조합에 조합원 자격 승계, 권리산정, 분양자격 및 현금청산 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세·출구전략. 주변 실거래뿐 아니라 공유지분과 실제 사용·처분 가능성을 반영한 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 최신 사건 진행상황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 34%, 위험은 아직 미확정”

이 사건은 감정가 90,725,000원에서 최저가 31,117,000원으로 낮아진 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 그런 가격 차이가 곧바로 투자수익이나 안전마진을 의미하지는 않습니다.

등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조와 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 12명의 점유·임대차 관계가 불확실하고 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 토지 공유지분·건물 위치·매각 제외 제시외건물 문제가 더해집니다. 학골 가로주택정비사업 역시 추진 과정에 있으므로 개발이익을 확정적으로 전제하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급 — 고위험·입찰 보류 권고입니다. 임차보증금 인수위험과 매각대상 위치·지분관계가 해소되기 전까지는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 관건은 더 낮은 가격이 아니라, 실제로 무엇을 취득하고 어떤 권리와 점유를 떠안는지 증명할 수 있는가입니다.