인천지방법원 2024타경565751. 인천 미추홀구 주안동 ‘진흥빌라(8동)’ 2층 201호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정가는 88,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 43,120,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.11.28 설정된 주식회사한국금융파트너스대부 근저당권 150,000,000원이고, 뒤의 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 지현숙, 강용우, 최수영, 이희석, 김서운례, 김용숙, 김도은, 장영매, 이명옥, 이성훈, 한영선, 전성분 등 12명의 전입이 확인되며, 모두 말소기준일인 2023.11.28보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 전입일만으로 각각의 임대차관계와 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565751 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 39-12, 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 진흥빌라(8동) · 대상면적 39.72㎡ |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 김서현 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 106,054,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
현 소유권은 2012.10.29 김세인 명의로 이전됐고, 2020.06.17 개명으로 김서현이 되었습니다. 2023.11.28 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권 150,000,000원이 설정됐고 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 2024.04.12 주식회사우리카드 가압류 42,447,653원과 2024.10.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 인원 12명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 지현숙 | 1999.08.30 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 강용우 | 2003.07.31 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최수영 | 1979.07.22 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이희석 | 1972.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김서운례 | 2014.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김용숙 | 2020.10.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김도은 | 2019.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 장영매 | 1984.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이명옥 | 2021.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이성훈 | 2019.05.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한영선 | 2012.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 전성분 | 2016.07.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
전성분은 2024.10.28 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 나머지 인원은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 모든 인원의 보증금이 확인되지 않으므로, 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 확정된 권리분석 결과로 사용할 수 없습니다. 선순위 전입자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되는 경우 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 43,120,000원만 보면 낮지만 ‘총 취득비용’은 미정
진흥빌라(8동)의 확인된 실거래는 7건이며 전체 평균은 66,071,428원입니다. 가격 판단에는 더 최근 수치를 우선하면, 최근 12개월 평균은 69,000,000원, 최신 거래는 2023.03의 55,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +6.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 39.72㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.10 | 39.72㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.03 | 42.6㎡ | -1 | 50,500,000원 |
| 2022.01 | 40.8㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2021.11 | 42.6㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 39.72㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 39.72㎡ | 1 | 75,000,000원 |
현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원의 62.5%이고 최신 거래 55,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이는 어디까지나 경매 최저가격 자체의 비교입니다. 선순위 전입 12명의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 더한 실질취득비용은 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “최근 시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국금융파트너스대부 | 150,000,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 42,447,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 150,503,813원입니다. 위 배당 계산은 선순위 전입자들의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 임차관계까지 포함한 최종 배당 및 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 연학초등학교 남서측 인근으로, 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 322.0㎡, 공시지가 1,306,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 건물. 진흥빌라(8동)는 15세대, 1991.06.28 준공으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 참고. 현황조사에서 ‘진흥빌라’로 불리고 건물 외벽에 동호수를 표기하는 ‘8’ 표식이 있는 것으로 기재됐으며, 2023년 재개발 평가를 진행한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 12명 전입자의 실제 임대차관계 확인. 주민등록 전입만으로 전부를 확정적 임차인으로 볼 수 없으므로 각 점유자와 소유자 관계, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않으면 낙찰 후 인수 가능 금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전성분은 2024.10.28 배당요구가 확인되지만, 나머지 점유자의 우선변제 여부와 배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 표면 할인율과 실질취득비용 분리. 최저가 43,120,000원만 실거래와 비교하지 말고, 실제 승계 보증금이 확인된 뒤 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 현황·명세서 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 43,120,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 69,000,000원의 62.5%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 싸게 보이는 가격이 아니라 실제로 얼마를 떠안느냐입니다. 이 사건에는 말소기준보다 앞선 전입자가 12명 확인되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수액은 0원이 아니라 미상으로 보는 것이 안전합니다. 선순위 점유관계와 보증금을 해소하지 않은 채 43,120,000원만 보고 응찰한다면, 실제 취득비용이 실거래 수준을 넘어설 가능성까지 열려 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 고위험 물건입니다.
