인천지방법원 2024타경565751. 인천 미추홀구 주안동 소재 진흥빌라(8동) 2층 201호입니다. 물건종류는 다세대, 실거래 비교 대상 전용면적은 39.72㎡입니다. 등기상 소유자는 김서현이며, 2012년 김세인 명의로 매수한 후 2020년 개명한 이력이 있습니다. 2023년 한국금융파트너스대부가 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기부 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 11월 28일 근저당권이 말소기준이고, 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 주택임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 다수 전입기록이 존재하는데도 개별 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아, 이 물건의 실질적인 취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 39-12, 2층 201호 (주안동 1292-62) |
| 명칭 / 용도 | 진흥빌라(8동) · 집합건물(다세대) |
| 비교 대상 전용면적 | 39.72㎡ |
| 건물 규모 / 준공 | 15세대 · 1991.06.28 |
| 소유자 | 김서현 (2012.10.29 소유권이전, 당시 김세인 · 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 | 88,000,000원 |
| 최저매각가 | 30,184,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사한국금융파트너스대부 |
| 경매 청구액 | 106,054,356원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.28 · 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.14 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개
현재 경매의 말소기준은 2023.11.28 한국금융파트너스대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 강남캐피탈대부의 질권이 설정되어 있습니다. 질권은 근저당권으로 담보되는 채권의 귀속·배당관계와 연결되므로, 실제 배당금 수령권자 및 질권 처리관계를 확인해야 합니다.
2024.04.12 우리카드 가압류 42,447,653원과 2024.10.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 종전 농협은행 근저당권을 비롯한 과거 담보권과 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 등기상 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 전입·임차관계 — 인수액이 미확정인 이유
현황조사 등에 나타난 전입 관련 인물은 총 12명입니다. 아래 인물들이 모두 독립된 임대차계약의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 주소지 연결, 세대구성, 실제 거주, 계약 당사자를 확인하기 전에는 보증금의 개수나 인수액을 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
전입 관련 기록 12명 · 보증금·확정일자 미상 · 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인물 없음. 배당요구가 확인되는 인물은 전성분이며, 나머지 인물의 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 대항력 및 우선변제권의 실제 성립 여부는 계약·점유·전입·확정일자 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 30,184,000원이 끝이 아닐 수 있다
대항력 있는 임차인이 실제로 존재하고, 그 보증금 중 일부 또는 전부가 배당되지 않는 경우 매수인은 그 잔액을 인수할 수 있습니다. 반면 대항력이 인정되지 않거나 해당 보증금이 전액 배당된다면 그 임차보증금에 대한 인수액은 발생하지 않을 수 있습니다. 현재는 판단에 필요한 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않았습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 최저가를 시장가격과 직접 비교해 수익을 확정하는 접근은 적절하지 않습니다. 여러 전입기록을 각각 별도 보증금으로 합산하는 것 역시 실제 계약관계가 확인되기 전에는 금물입니다.
④ 시세 비교 — 과거 거래상 낮지만 최신 시세는 아니다
진흥빌라(8동)의 비교 거래는 총 7건으로, 확인되는 거래 시점은 2021.09~2023.03입니다. 전체 거래 평균은 66,071,428원이고, 집계상 최근 12개월 표본 평균은 69,000,000원(2건)입니다. 최신 기록은 2023.03, 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 39.72㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.10 | 39.72㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2022.03 | 42.6㎡ | -1 | 50,500,000원 |
| 2022.01 | 40.8㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2021.11 | 42.6㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 39.72㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 39.72㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 66,071,428원 |
| 최근 구간 평균 | — | 2건 | 69,000,000원 |
최저가 30,184,000원은 집계상 최근 구간 평균 69,000,000원의 43.7%에 해당합니다. 전체 평균 대비로는 45.7%입니다. 최신 기록인 2023.03 거래가 55,000,000원보다도 낮습니다. 거래 집계상 최근 구간과 이전 구간의 가격 변화율은 +6.3%로 나타납니다.
그러나 가장 최근 거래조차 2023년 3월이므로, 이 가격들을 2026년 현재의 검증된 시세로 사용할 수 없습니다. 더욱이 비교 대상에는 지하층과 다른 면적의 거래가 포함되어 있습니다. 현재 최저가에 실제 인수액이 추가된다면 가격 비교 결과도 달라집니다. 지금 단계에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 943,312원 |
| 1. 근저당 · 한국금융파트너스대부 | 150,000,000원 | 29,240,688원 |
| 2. 가압류 · 우리카드 | 42,447,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배분 | — | 30,184,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 추정치입니다. 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정이며, 임차인의 최우선변제금·우선변제금·당해세 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권부채권 질권에 따른 배당금 수령관계도 별도 확인이 필요합니다.
예상 채권총액은 192,447,653원, 예상 채권자 배당합계는 29,240,688원, 예상 미배당액은 163,206,965원입니다. 이 미배당액은 채권자들의 배당 부족분을 뜻하며, 그 금액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 반면 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 위험으로 남습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄어도 위험은 남는다
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금과 채권자 배당액이 함께 감소합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 유찰에 따른 실질취득비용 절감폭은 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 30,184,000원 | 29,240,688원 | 163,206,965원 |
| 4회 유찰 시 | 21,128,800원 | 20,348,482원 | 172,099,171원 |
| 5회 유찰 시 | 14,790,159원 | 14,123,936원 | 178,323,717원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 연학초등학교 남서측 인근. 주위에 인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택 및 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 단지 규모. 진흥빌라(8동)는 15세대, 1991.06.28 준공 건물입니다. 소규모·노후 다세대라는 특성상 가격뿐 아니라 거래량과 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.
- 토지 특성. 제2종일반주거지역, 공부상 지목 '대', 공시지가 1,306,000원/㎡입니다. 토지 관련 기재에는 완경사·사다리형, 소로각지 등이 나타납니다. 각 필지의 실제 적용 범위는 매각목록과 대조해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 표기가 있습니다. 해당 규제가 매각 대상에 어떻게 적용되는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 감정 관련 기재에는 위생·급배수·난방설비가 있고 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 '단독주택' 이용상태 및 복수 일련번호 기재와의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 재개발 관련 사항. 2023년 재개발 평가를 진행했다는 조사 내용이 있으므로 해당 평가의 대상, 사업 진행 여부, 본 호실에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 이 기재만으로 사업 확정이나 권리가액을 판단할 수는 없습니다.
- 환금성. 거래표본은 7건이고 확인 가능한 최신 거래는 2023.03입니다. 같은 단지 경매 이력의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 집계되어 있습니다. 현 시점의 매수 수요나 환금성을 강하게 긍정하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전입 관계인 12명 구분. 실제 임차인, 세대원, 종전 거주자, 현재 점유자 여부를 구분하고 해당 201호와의 주소 연결관계를 확인하세요.
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자 및 계약 종료 여부를 확인해 인수 가능한 보증금 잔액을 산정하세요.
- 전성분 배당요구 검토. 2024.10.28 배당요구 기록과 실제 배당요구 내용, 보증금, 우선변제 성립 여부를 확인하세요.
- 대항력 성립 검증. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 주택 인도, 실제 점유, 전입 유지 및 임차권 존속 여부를 검토하세요.
- 실질취득액 계산. 낙찰예정가에 인수되는 미배당 보증금을 더하고, 취득 부대비용과 명도비용까지 고려해 입찰 상한을 정하세요.
- 질권·배당관계. 한국금융파트너스대부의 근저당권부채권에 설정된 강남캐피탈대부 질권의 현재 상태와 배당처리 관계를 확인하세요.
- 목적물 특정. 등기부, 건축물대장, 집합건축물 현황도와 현장 표식을 대조하여 진흥빌라 8동 201호의 실제 위치와 범위를 확인하세요.
- 재개발 관련 원본. 2023년 재개발 평가 언급이 본 호실에 적용되는지, 권리관계와 매각조건에 영향이 있는지 확인하세요.
- 현행 시세 재검증. 과거 2021~2023년 거래 평균이 아니라 매각기일에 가까운 비교 거래 및 실제 매수 수요를 확인하세요.
- 체납·명도 비용. 공용 관리비 체납과 실점유자의 인도 가능 여부, 명도 지연 및 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수액”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 88,000,000원이 30,184,000원까지 내려왔고, 과거 실거래 평균과도 큰 차이가 납니다. 그러나 전입 관계인 12명의 권리관계와 실제 보증금이 확인되지 않았다는 문제가 가격 할인폭보다 중요합니다.
말소기준 이후의 등기상 후순위 권리는 정리가 예상되지만, 전입일이 앞선 점유자의 대항력은 별도 판단 대상입니다. 실제 임차인인지, 보증금은 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지에 따라 낙찰자의 최종 부담은 달라집니다. 게다가 실거래는 오래된 소규모 표본이고, 3회 유찰된 다세대 물건이므로 환금성과 현재 시세도 신중하게 검토해야 합니다.
결론은 권리 미확정·가격판단 보류입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실제 임차보증금 인수액을 확인한 뒤 계산한 실질취득액입니다. 이 금액과 현행 시세가 검증되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
