인천지방법원 2024타경565751. 인천 서구 연희동 굿모닝힐타운 215동 지층비01호로, 사건 분류는 다세대입니다. 감정가는 63,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,870,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.28 설정된 주식회사한국금융파트너스대부의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024.04.12 우리카드 가압류 42,447,653원과 2024.10.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자들입니다. 현황조사에는 지현숙, 강용우, 최수영, 이희석, 김서운례, 김용숙, 김도은, 장영매, 이명옥, 이성훈, 한영선, 전성분 등 12명이 확인됩니다. 전입일은 모두 2023.11.28보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 분류해 매각물건명세서와 임대차관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 전입자 확인이 먼저

등기부만 보면 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 단순합니다. 2023.11.28 대부업체 근저당이 말소기준이고, 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.11.28 근저당권부채권에는 같은 날 주식회사강남캐피탈대부의 질권설정이 기재되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 전입자 12명, 모두 보증금 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 12명은 모두 실제 전입자로 봅니다. 전성분은 2024.10.28 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 나머지 11명도 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 어느 전입자의 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지, 매수인이 얼마를 승계하는지 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 40.4%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

굿모닝힐타운(214,215)동은 18세대, 2002.06.05 준공으로 집계되어 있습니다. 비교 면적은 44.26㎡이고, 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 101,428,571원이지만, 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 76,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 30,870,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원의 40.4%입니다. 경매대금만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -31.3%로 하락 추세이고, 무엇보다 실제 취득원가는 전입자 12명의 승계 가능 보증금을 확인하기 전까지 알 수 없습니다. 따라서 최저가 40.4%를 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)

총 채권액 192,447,653원 중 29,914,340원만 배당되고 미배당은 162,533,313원입니다. 이 배당표는 전입자들의 보증금·최우선변제 및 당해세를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 불확실성은 그대로

가격은 30,870,000원에서 21,609,000원, 15,126,299원으로 내려가지만, 전입자 12명의 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액의 상한과 하한은 확정되지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있으므로, 단순히 다음 회차가 더 싸다고 결론내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·시세 자료 기준)

• 주변환경. 감정자료상 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재한 지대입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 411.9㎡, 공시지가는 1,022,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 거래성. 굿모닝힐타운(214,215)동은 18세대이고 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 -31.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 12명 전수 확인. 지현숙·강용우·최수영·이희석·김서운례·김용숙·김도은·장영매·이명옥·이성훈·한영선·전성분의 실제 점유 및 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금이 한 건도 확인되지 않아 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본 확인이 선행되어야 합니다.
• 전성분 배당요구. 전성분은 2024.10.28 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구만으로 인수위험이 0이 되는 것은 아닙니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 40.4%이지만 이는 보증금 인수액을 반영하지 않은 숫자입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 대비 -31.3% 하락했습니다. 전체 평균 101,428,571원보다 최근 평균 76,500,000원과 최신 80,000,000원을 우선해서 보세요.
• 지층 물건 확인. 대상은 지층비01호입니다. 현장 상태와 실제 이용현황을 직접 확인해야 합니다.
• 용도 기재 대조. 사건 분류·토지 이용상황은 다세대이나 감정 이용상태에는 단독주택으로 기재되어 있으므로 대상 호수와 감정대상을 원본에서 맞춰봐야 합니다.

맺으며 — “40.4% 할인”보다 먼저 풀어야 할 12명의 보증금

숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 63,000,000원이 2회 유찰되어 30,870,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 76,500,000원의 40.4%입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율을 보기 전에 임차관계를 확정해야 하는 물건입니다. 말소기준 2023.11.28보다 먼저 전입한 사람이 12명이고, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 현재 확인 가능한 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 승계 가능액을 모르므로 실질취득액도 미상입니다.

또한 최근 거래 흐름은 이전 대비 -31.3%로 하락했습니다. 따라서 “30,870,000원이니까 싸다”가 아니라, 12명의 임대차·보증금을 먼저 확인하고 그 결과를 최저가에 더한 실질취득액을 76,500,000원·80,000,000원과 비교해야 비로소 가격 판단이 가능합니다. 현재 결론은 가격은 낮아졌지만 권리 불확실성이 너무 크다입니다.