인천지방법원 2024타경565751. 인천 서구 연희동 굿모닝힐타운 215동 지층비01호, 전용 44.26㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김서현이며, 2023년 11월 설정된 주식회사한국금융파트너스대부의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리카드 가압류와 임의경매개시결정이 붙었습니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 여기서 곧바로 매수인이 아무것도 인수하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 전입한 사람들의 점유 및 임대차관계입니다. 현황조사에 이름이 등장하는 전입자는 12명이지만 이들이 모두 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 반대로 실제 임차인이 확인되지 않았다는 이유로 보증금 인수 가능성을 없다고 볼 수도 없습니다. 현재 입찰가를 실질취득가로 간주할 수 없다는 점이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도

말소기준권리는 2023.11.28 설정된 한국금융파트너스대부 근저당권입니다. 이후 2024.04.12 우리카드 가압류(42,447,653원), 2024.10.11 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당부채권에 대해서는 강남캐피탈대부의 질권설정도 기재돼 있으므로 실제 배당수령권자와 채권관계 확인이 필요합니다.

과거 국민은행 근저당권, 동원상호저축은행 근저당권, 도화동신용협동조합 근저당권 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재의 말소기준을 과거 권리와 혼동할 필요는 없습니다. 다만 등기부상 소멸하는 근저당·가압류와 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다.

선순위 전입자 조사

전입기록은 현황조사 기준입니다. 대항력 성립 여부와 실제 임차인 수는 별도 확인이 필요하며, 우선변제 배지의 '미상'은 확정일자 등 필요한 사실이 확인되지 않았다는 의미입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 실질취득은 미상

굿모닝힐타운(214,215)동의 전용면적 44.26㎡ 안팎 거래를 비교하면 전체 7건 평균은 101,428,571원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 평균보다 중요한 지표는 최근 거래입니다. 최근 집계 2건 평균은 76,500,000원, 가장 최근 거래는 2025.07의 80,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -31.3%로 하락 방향입니다.

최저매각가 21,609,000원은 최근 집계 평균의 28.2%이며 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 낙찰가만 놓고 보면 상당한 할인 폭이지만, 선순위 인수금이 추가되면 이 비교는 달라집니다. 가격을 판단할 때는 인수 위험을 반영한 실질취득금액을 시세와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권최고액 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 우선변제 등은 반영 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 위 채권자 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

추가 유찰 시 배당 시나리오

추가 유찰로 낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그렇다고 그 채권자 미배당액 전부를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 반대로 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 남으면 매수인 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 임차관계가 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (물건정보·토지정보·거래내역 기준)

• 물건 특성. 굿모닝힐타운 215동 지층비01호 다세대주택입니다. 실거래 비교에서는 지층과 지상층의 차이를 별도로 고려해야 합니다.
• 규모. 굿모닝힐타운(214,215)동은 18세대이며 준공일은 2002.06.05입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래일도 오래돼 현재 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 토지정보. 조회된 토지정보에는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 본건에 적용되는 규제 범위와 허가 필요 여부는 필지 원본으로 확인해야 합니다.
• 감정 내용. 위치·이용상태 설명에 본건 표시와 일치하지 않는 부분이 있어, 교통과 내부설비에 관한 기술을 그대로 본건의 특징으로 적용하지 않아야 합니다.
• 시장 추세. 전체 실거래 평균은 101,428,571원이지만 최근 집계 평균은 76,500,000원이고 거래 추세는 -31.3%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 지층 호실의 현재 가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 특정. 현황조사 전입자 12명 중 누가 지층비01호에 실제 거주하거나 임대차관계를 가지는지 확인해야 합니다. 전입자 수가 곧 임차인 수는 아닙니다.
• 보증금·대항력 검증. 각 전입자의 임대차계약, 점유 개시, 전입 유지, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 인수 가능 금액을 계산해야 합니다.
• 전성분 배당요구. 2024.10.28 배당요구 내역과 매각물건명세서상 권리 신고 내용을 확인하세요. 배당요구 사실만으로 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 실질취득금액. 낙찰가에 미배당 인수 보증금 및 취득 관련 비용을 더한 총부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 지층 가치 확인. 누수·습기·채광·환기·배수와 건물 상태를 현장 점검하고, 지상층 실거래가격과의 차이를 보수적으로 반영해야 합니다.
• 물건 동일성 대조. 연희동 다세대 물건과 학익동 단독주택으로 기재된 감정 설명 사이의 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
• 권리 및 배당 확인. 근저당부채권 질권설정, 실제 채권잔액, 세금, 선순위 배당관계와 미납 관리비 등을 추가 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 점검. 등기사항전부증명서·집합건축물대장·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득가까지 싼 것은 아니다”

이 사건의 최저가는 21,609,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 최근 집계 실거래 평균 76,500,000원에 비해서도 낮습니다. 그러나 시장은 -31.3%의 하락 추세를 보이고, 지층 물건이라는 특성이 있으며, 무엇보다 선순위 전입자 12명의 임차관계가 확정되지 않았습니다.

근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매가 완성되지는 않습니다. 실제 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가격을 판단해야 합니다. 현재는 그 금액을 계산할 수 없어 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 전입기록과 실제 임대차관계, 보증금 인수 여부 및 물건 표시의 불일치가 해소된 다음에야 저가 낙찰의 실익을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 낙찰 뒤 실제 얼마를 부담하게 되는지를 먼저 확인하는 것입니다.