인천지방법원 2024타경565751. 인천 미추홀구 용현동 대건빌라 나동 302호가 세 차례 유찰 끝에 감정가 64,000,000원에서 최저가 21,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 검토할 것은 할인율이 아니라 실제 점유자와 선순위 임차권의 존재 여부입니다.

2023년 11월 28일 설정된 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사에는 말소기준권리보다 앞서 전입신고한 사람 12명이 등장합니다. 전입일만으로는 각각의 임차권이나 대항력을 확정할 수 없지만, 선순위 임차보증금 인수 가능성을 무시할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차 위험은 별개

등기상 핵심은 을구 7번, 2023.11.28 설정 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고 공동담보목록이 표시되어 있습니다. 그 이후 발생한 우리카드의 가압류 42,447,653원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

을구 7-1번에는 해당 근저당권부채권에 대한 주식회사강남캐피탈대부의 질권설정도 존재합니다. 별개의 신규 근저당권으로 채권액을 중복 합산할 사항은 아니지만, 배당금 수령권자 및 질권 처리관계는 확인해야 합니다. 과거 한국주택은행·고흥농업협동조합 관련 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 12명, 인수액 미확정

현황조사에 기재된 전입자는 총 12명입니다. 아래 인원들은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 개별 전입자로 기재되어 있지만, 12명 모두가 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 사람의 해당 호수 점유 여부, 임대차계약 및 보증금 존재 여부부터 확인해야 합니다.

전체 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유 호수와 임대차계약은 확인되지 않았습니다. 전성분의 배당요구 접수 사실만 확인되며, 우선변제권 인정이나 전액 배당을 의미하지 않습니다.

또한 일부 전입신고일은 대건빌라(B동)의 1991.01.05 준공일보다 앞섭니다. 과거 주소지의 전입 이력이 해당 302호의 점유를 증명하는 것은 아니므로, 각 전입기록이 실제 매각대상과 연결되는지를 특히 주의해서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 대상이 다르다

대건빌라(B동)의 유사 면적 거래 표본은 4건이고, 전체 평균 거래가는 44,750,000원입니다. 하지만 최근 거래는 2026년 7월의 38,000,000원 한 건뿐입니다. 최근 12개월 평균도 같은 38,000,000원이며, 과거 대비 가격 추세는 -19.1%로 하락 방향입니다.

최저가 21,952,000원은 최근 거래 38,000,000원보다 낮고 그 57.8%에 해당합니다. 다만 최근 거래는 지하 1층이고 이번 매각대상은 3층 302호입니다. 층별 가격 차이와 개별 호실 상태를 반영하지 않은 단순 비교이며, 동일 호실의 확정 시세라고 볼 수 없습니다.

같은 단지의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 기록된 낙찰률은 0.0%입니다. 표본 범위와 거래 실적을 추가 확인해야 하지만, 적어도 감정가 대비 높은 할인율만으로 환금성이 확보되었다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)

위 배당액은 채권최고액·청구금액을 이용한 단순 추정으로, 당해세·임차인 최우선변제·실제 임차보증금 및 질권 관련 배당관계를 반영하지 않았습니다. 채권자 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반대로 표에 임차인 배당이 없다고 해서 매수인 인수액이 0원으로 확정되는 것도 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 해결되지 않는다

유찰이 계속되면 최저매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 더 중요한 문제는 대항력 있는 임차보증금이 존재할 경우 낙찰가 하락분만큼 승계 부담이 늘어날 수 있다는 점입니다. 따라서 4회 또는 5회 유찰 가격까지 내려가더라도, 미배당 임차보증금이 확인되지 않는 한 총취득비용의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 거래내역 기준)

• 주변 환경. 인천 미추홀구 학익동 연학초등학교 남서측 인근으로 설명되며, 주변에 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재합니다. 실제 매각대상에 대한 감정 설명의 대응 여부는 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역·상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다. 토지 관련 공시지가는 1,629,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 특성. 거래 비교에 사용된 대건빌라(B동)는 1991.01.05 준공된 8세대 규모의 소규모 빌라입니다. 비교 대상 면적은 약 30.68㎡이나, 매각대상 나동 302호의 실제 전용면적과 동일 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 거래·환금성. 확인되는 유사 면적 매매는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세 -19.1%, 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 감안하면 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정요항에서는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없으나, 물건종류·이용상태의 불일치가 있으므로 실제 호수에 대한 건축물대장과 감정평가서를 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각대상 특정. 등기사항전부증명서·감정평가서·건축물대장·매각물건명세서를 대조해 나동 302호의 정확한 용도, 층수, 전용면적, 대지권 및 실제 평가 대상이 일치하는지 확인하세요.
• 전입자 12명 조사. 각 전입자의 실제 거주 호수, 점유 여부, 임차계약 존재 여부와 보증금 액수를 확인하세요. 단순 전입신고와 매수인에게 대항 가능한 임차권을 구별해야 합니다.
• 배당요구 확인. 전성분의 2024.10.28 배당요구와 관련하여 임차보증금·확정일자·배당요구 범위·배당 순위를 확인하세요. 나머지 전입자의 권리관계도 별도로 조사해야 합니다.
• 선순위 보증금 인수. 대항력이 확인된 임차인이 있다면 예상 낙찰대금과 배당 가능액을 비교해 미배당 보증금의 매수인 승계액을 별도로 산출하세요.
• 질권 및 공동담보. 한국금융파트너스대부의 150,000,000원 근저당권과 강남캐피탈대부 질권의 배당·말소 처리 및 공동담보관계를 검토하세요.
• 시세 재검증. 2026.07 거래는 지하 1층이므로 3층 302호에 그대로 적용하지 마세요. 실제 매각대상과 동일한 용도·면적·층의 거래와 현재 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 명도·부대비용. 실제 점유자, 미납 관리비, 공용부분 부담, 세금 및 인도 절차에 필요한 비용을 사전에 조사하세요.
• 최신 원본 재확인. 등기부 발급일 2026.08.14 이후의 권리변동과 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 정정된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%여도, 안전한 할인은 아니다”

대건빌라 나동 302호의 현재 최저가는 21,952,000원입니다. 최근 유사 면적 거래가격 38,000,000원보다 낮다는 점은 분명하지만, 최근 실거래 표본은 지하층 1건이고 시세 추세도 -19.1% 하락입니다. 전체 거래 평균에 기대어 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.

더 심각한 것은 권리와 물건 확인 문제입니다. 12명의 선순위 전입자, 미상의 보증금, 확인되지 않은 실제 점유관계, 근린상가와 단독주택 사이의 용도 기재 불일치가 동시에 존재합니다. 등기상 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

최종 판단은 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 임차권과 인수액이 확인되고, 매각대상 호수의 용도와 면적이 일치한다는 점이 검증된 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 불확실한 실질취득금액을 먼저 해결해야 하는 물건입니다.