인천지방법원 2024타경565751. 등기부상 소유자는 김서현이고, 2023.11.28. 주식회사한국금융파트너스대부의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.12. 주식회사우리카드 가압류 42,447,653원과 2024.10.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 등기 권리관계는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준 이전 전입자입니다.
현황조사에는 지현숙·강용우·최수영·이희석·김서운례·김용숙·김도은·장영매·이명옥·이성훈·한영선·전성분 등 12명의 전입이 확인됩니다. 전입일은 모두 2023.11.28. 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 낙찰 전 매각물건명세서와 임대차관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565751 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인하로91번길 90, 나동 3층302호 (용현동,대건빌라) |
| 법원 용도 | 근린상가 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 김서현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 106,054,356원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.28. 주식회사한국금융파트너스대부 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 전입관계는 별도 확인
1991년·1997년의 한국주택은행 근저당과 2009년 고흥농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.11.28. 설정된 주식회사한국금융파트너스대부 근저당입니다. 뒤의 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리의 소멸과 임차인 보증금 승계 문제는 같은 것이 아닙니다. 선순위 전입자의 임대차가 실제로 대항력을 갖추었다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형이라고 판단해서는 안 됩니다.
② 전입자 12명 — 보증금 미상이라 실질취득액을 못 정한다
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지현숙 | 1999.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강용우 | 2003.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수영 | 1979.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희석 | 1972.08.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서운례 | 2014.07.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용숙 | 2020.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도은 | 2019.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영매 | 1984.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명옥 | 2021.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성훈 | 2019.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한영선 | 2012.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전성분 | 2016.07.14 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
12명 모두 현황조사상 전입일이 2023.11.28.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 전성분은 2024.10.28. 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금이 없기 때문에 배당액이나 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 입찰가만 보면 82.5%, 시장은 -19.1%
실거래 비교 자료의 단지명은 대건빌라(B동), 대상 면적은 30.68㎡이고 면적 매칭으로 분류돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 38,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 38,000,000원입니다. 현재 최저가 31,360,000원은 이 금액의 82.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.48㎡ | -1 | 38,000,000원 |
| 2022.11 | 30.68㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.06 | 30.48㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 2022.03 | 30.48㎡ | -1 | 18,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.68㎡ | 1건 | 38,000,000원 |
전체 4건 평균은 44,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 자료가 더 중요합니다. 최근 거래는 38,000,000원이고, 최근 구간은 과거 거래 대비 -19.1%입니다. 즉 시장은 하락 추세로 잡혀 있습니다. 최저가 31,360,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실은 분명하지만, 인수 가능 보증금이 미상인 상태에서는 “실질적으로 시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국금융파트너스대부 | 150,000,000원 | 30,395,520원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 42,447,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 192,447,653원 중 제공된 시뮬레이션의 채권자 배당액은 30,395,520원, 미배당은 162,052,133원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 현황조사 전입자들의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 “매수인 인수 0원”은 배당 시뮬레이션상 값일 뿐 실질 인수액 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 더 내려가도 권리문제는 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 162,052,133원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,952,000원 | 21,156,864원 | 171,290,789원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 15,366,399원 | 14,689,804원 | 177,757,849원 |
낙찰가가 더 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당 자체를 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 선순위 임차보증금 문제가 있다면 별개입니다. 따라서 추가 유찰은 입찰가격을 낮춰줄 뿐, 현재 확인되지 않은 임대차관계를 자동으로 없애주지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 학익동 연학초등학교 남서측 인근이며, 인천지방법원·인천지방검찰청·학교·단독주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 감정상 이용. 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있으며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,629,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·정방형으로 기재돼 있습니다.
- 시장. 대건빌라(B동)은 8세대, 준공일 1991.01.05.이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 12명의 전입자가 실제 임차인인지, 각 보증금·확정일자·점유관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 전성분은 2024.10.28. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 전입자의 배당요구 여부와 배당종기 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 전입일 검증. 일부 전입일이 1991.01.05. 준공일보다 앞서므로 주소·호수 변동 및 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린상가, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 38,000,000원, 최근 추세 -19.1%를 우선 기준으로 보고 전체 평균 44,750,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 최근 시세의 82.5%여도 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “31,360,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 64,000,000원에서 2회 유찰돼 31,360,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 38,000,000원과 비교하면 입찰 기준 가격만으로는 82.5%입니다. 하지만 시장도 최근 구간이 과거보다 -19.1%이고, 무엇보다 2023.11.28. 말소기준보다 앞선 전입자가 12명 존재합니다.
보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이들의 대항력과 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 할인됐지만 실질취득액은 미확정”입니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 안전하다고 평가하기보다, 12명의 임대차관계를 먼저 해소한 뒤 그 결과를 최근 시세 38,000,000원과 비교해야 합니다.
