42,206,000원
서울남부지방법원 2025타경10329. 화곡동 드림시드아파트1차 제지1층 제비01호입니다. 감정평가상 현재 이용은 제1종근린생활시설(소매점)이고, 건물은 2017.12.04 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 사건상 감정가는 161,000,000원이고 여섯 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 42,206,000원입니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2021.01.04 엔에이치저축은행 근저당권 1,320,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 점유·임차관계입니다. 실제 조사·신고된 임차인은 4명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 899-13 드림시드아파트1차 제지1층 제비01호 |
| 등기형태 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 대상 면적 | 57.42㎡ |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 42,206,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엔에이치저축은행주식회사 / 406,860,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2017.12.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 미확정
말소기준은 2021.01.04 을구 1번 엔에이치저축은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 2022.01.04 엔에이치저축은행 근저당권 480,000,000원, 2024.07.04 다올저축은행·엔에이치저축은행 관련 근저당권 2,000,000,000원, 2025.06.12·2025.09.30 경매개시결정과 2025.11.18 강서구 압류는 모두 기준권리 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 인수위험 2명 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 위다솜 | 2022.02.18 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최규영 | 2025.04.28 | 15,000,000원 | 950,000원 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 제비 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
위다솜과 최규영은 전입일이 말소기준인 2021.01.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 한승민은 기준권리보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 제비는 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 “등기상 인수권리 없음”만으로 매수인 부담 0원을 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 20.4%라는 숫자를 할인율로 쓰면 안 된다
드림시드아파트1차의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 270,750,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 207,000,000원뿐입니다. 더 중요한 문제는 대상 면적 57.42㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 최신 거래도 30.28㎡이고, 나머지 거래는 35.48㎡·44.53㎡입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 30.28㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.03 | 35.48㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 44.53㎡ | 7 | 326,000,000원 |
| 2021.10 | 44.53㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 270,750,000원 |
수치만 놓으면 현재 최저가 42,206,000원은 최근 12개월 평균 207,000,000원의 20.4%입니다. 하지만 이를 곧바로 “시세의 20% 가격” 또는 “80% 할인”으로 해석할 수 없습니다. 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않고, 본건의 감정 이용상태는 지하 1층 제1종근린생활시설(소매점)이기 때문입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -29.1% 낮아진 하락 추세도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,159,708원 |
| 1. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 1,320,000,000원 | 41,046,292원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치저축은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,800,000,000원 중 41,046,292원이 배당되고, 미배당액은 3,758,953,708원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 한승민·제비의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 42,206,000원 | 41,046,292원 | 3,758,953,708원 |
| 7회 유찰 시 | 33,764,800원 | 32,757,034원 | 3,767,242,966원 |
| 8회 유찰 시 | 27,011,840원 | 26,125,627원 | 3,773,874,373원 |
낙찰가가 33,764,800원, 27,011,840원으로 더 내려가더라도 그것만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당 부분이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근 버스정류장과 까치산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제지1층 제비01호이며 현재 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,044,000원/㎡, 평지이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 드림시드아파트1차는 25세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 본건 역시 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승민 보증금 확인. 2020.07.10 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 원액을 반드시 확인해야 합니다.
- 제비의 점유관계 확인. 주거 사용으로 기재됐지만 전입일·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 위다솜·최규영의 배당관계 확인. 각각 보증금 10,000,000원·15,000,000원이고 배당요구가 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 대상 면적은 57.42㎡인데 확인된 거래 표본은 30.28㎡·35.48㎡·44.53㎡입니다. 최근 거래 207,000,000원을 그대로 본건 시세로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -29.1% 낮아진 흐름이므로 전체 평균 270,750,000원을 기준으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 지하 소매점 환금성 점검. 아파트 명칭만 보고 주거용 아파트로 평가하지 말고, 제지1층 제1종근린생활시설이라는 실제 이용상태를 기준으로 임대수요와 재매각성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 대조해 인수보증금이 확정된 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
161,000,000원이던 감정가가 42,206,000원까지 내려왔기 때문에 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 한승민은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이며, 제비 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 임차관계가 정리되기 전에는 실질취득가가 얼마인지 알 수 없습니다.
시세 비교도 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 207,000,000원은 단 한 건의 거래이고, 그 면적은 30.28㎡로 본건 57.42㎡와 일치하지 않습니다. 최근 거래 흐름은 -29.1% 하락했고, 본건은 지하 1층 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 결국 이 물건은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 가능 임차보증금과 환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 권리확인 선행, 가격판단 보류입니다.
